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重庆保利广场物业发展建议商业案例研究酒店写字楼综合体研究项目研究轻轨研究区域研究城市研究本项目商业发展方向建议本项目目标消费群体研究商业案例研究酒店写字楼综合体研究项目研究轻轨研究城市研究区域研究本项目商业发展方向建议本项目目标消费群体研究城市研究---城市地位重庆是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位，直辖以来市政府提出“重庆要向现代化国际大都市迈进”的战略目标经济群排名1长三角城市群2珠三角城市群3京津冀城市群4山东半岛城市群5辽中南城市群6川渝城市群7中原城市群8海峡西岸城市群9湘中城市群10关中城市群11长江中游城市群12哈大齐城市群13滇中城市群14淮南城市群15黔中城市群16北部湾城市群17环鄱城市群川渝经济圈城市.四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山.重庆覆盖区域：主城九区以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿、黔江、万州把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。——胡锦涛.第一梯队：上海、北京.第二梯队：广州、深圳.第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉.第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安.第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市城市研究---城市坐标在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，重庆处于第三梯队领先地位5000350030002500200015000200040006000800010000社零重庆0200400600800100012001400160018002000第一产值283293.03315.78336.36423.7463.4428.57531.65第二产值657.51727.66827.55977.31181.21259.121500.071832.22第三产值648.83729.08827.97936.91060.51347.971557.591747.9520002001200220032004200520062007重庆市历年来第一、二、三产业产值变化情况第二产值,44.60%第三产值,42.50%第一产值,12.90%城市研究---城市经济（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）重庆国民经济（GDP）走势图重庆人均（GDP）发展走势图12.211.08.47.68.59.010.311.512.211.515.6050010001500200025003000350040004500199719981999200020012002200320042005200620070.02.04.06.08.010.012.014.016.018.0地区生产总值比上年增长515756647034807796081098212437146226.90%10%24.40%14.80%19%14.30%13.30%15.30%0200040006000800010000120001400016000200020012002200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%城市研究---城市经济（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）重庆市近年来固定资产投资增长情况重庆市房地产投资额及增长情况31.39.028.925.832.329.229.021.717.124.56.60500100015002000250030003500199719981999200020012002200320042005200620070.05.010.015.020.025.030.035.0全社会固定资产投资比上年增长169.96245.91327.89405.08517.53629.63849.940.80%25%33.30%23.50%27%21.60%35.00%010020030040050060070080090020012002200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%城市研究---城市经济（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）重庆市历年城镇居民家庭人均可支配收入（单位：元）10.111.813.912.911.16.46.07.12.75.618.50200040006000800010000120001400016000199719981999200020012002200320042005200620070.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.0城市居民人均可支配收入比上年增长14.09.014.318.47.77.98.79.19.513.815.4020040060080010001200140016001800199719981999200020012002200320042005200620070.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.0社会消费品零售总额比上年增长社会消费品零售总额及其增长速度城市研究---城市经济（资料来源：00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）城市研究---房地产市场受宏观调控影响，重庆房地产市场观望情绪渐浓，将步入市场调整期2007年9月末，9.27新政推出后，市场观望情绪浓厚，销售受到一定影响，但全年主城区商品房成交面积1788.40万平方米，较2006年增长73.88%从价格来看，2008年1—6月，全市商品房成交均价为4132元/平方米，进入2008年下半年，预计住宅价格仍有一定降价空间。走价不走量市场出现观望情绪投资者及开始抛售理性开发商降价开发商跟随降价短线投资客出现价格上升速度增快地价上升速度比楼价上升速度快重庆城市研究---外资企业从2007年新增外资企业状况来看，外商直接独立投资的信心大大增强，房地产也是外资进入的重要领域，港资企业发展速度快近年来，外商独资企业已成为重庆利用外资的主要方式，这表明外资对重庆的市场环境、法制环境、商务环境满意度评价正逐年升高，外商直接独立投资的心大大增强41%6%53%外资独资中外合作中外合资2007年全市新登记外商投资企业类型截至2007年12月31日，本市共有外商投资企业4784户，比2006年同期（4040户）增长15.55％。2007年全市新登记外商投资企业744户，平均每天诞生2.04户2007年外资企业行业分布2007年外企从业人员收入城市研究商业案例研究酒店写字楼综合体研究项目研究区域研究轻轨研究本项目商业发展方向建议本项目目标消费群体研究区域概况区域交通区域规划解构CBD区域研究背景一背景二世界CBD最早产生于20世纪20年代美国，它是应经济的发展而产生的、对城市经济起着重要调节作用的核心区域。CBD的发展经历了很多的阶段，从最初的商业聚集地，到后来多核心城市，再到现在的中央商务区。20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。CBD发展轨迹解构CBD商业中心多城市中心独立于传统商业的中央商务区CBD共性特征：地价高//租金高//交通高度发达//城市功能聚集//城市名片标志解构CBD特征1地价与租金峰值在城市地价的分布规律中，有一个最高的地价点。峰值地价点周围地带往往成为的CBD核心，而这里同样也是城市最高租金汇聚地。特征2最高的交通可达性处于城市干道系统的核心。地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。其次是机场、火车站、高速公路等。路网密度也是一个重要的指标。特征3城市功能聚集中心管理和控制职能集聚、金融市场运作功能集聚、专业化生产职能集聚，而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施为配套性服务设施。特征4城市标志性建筑一个好的CBD规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是CBD区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且也是中心城市的标志，也是最值得关注的焦点。渝中区地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻，北面濒临嘉陵江与江北区水域连界，西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。全区总面积为23.71平方公里，其中，陆地面积18.54平方公里。境内地形，最高处海拔394米，最低处167米，坡降较大，高差悬殊。2006年末，渝中区户籍人口总数为60.13万人，全区常住人口70.42万人。区域概况---人口及地理位置渝中区就业情况分析（万人）渝中区人均GDP情况分析区域概况---经济发展011.1137.63第一产业第二产业第三产业165492700016957228743852323082259833331337877050001000015000200002500030000350004000045000巴南区渝北区北碚区南岸区九龙坡江北区沙坪坝大渡口区渝中区巴南区渝北区北碚区南岸区九龙坡江北区沙坪坝大渡口区渝中区（资料来源：07年资料来源于各区政府报告）渝中区社会消费品零售总额分析（亿）区域概况---经济发展43.7481.253443.8198.55147.5932107.24123.515207.5050100150200250巴南区渝北区北碚区南岸区九龙坡江北区沙坪坝大渡口区渝中区巴南区渝北区北碚区南岸区九龙坡江北区沙坪坝大渡口区渝中区89%10%1%批零企业餐饮其他渝中区社会消费品零售总额分析（资料来源：07年资料来源于各区政府报告）渝中区个人及金融机构存贷款分析(亿）151.54473.0538235.98290.7186564.3435341.1722399.51803395.405001000150020002500300035004000巴南区渝北区北碚区南岸区九龙坡江北区沙坪坝大渡口区渝中区巴南区渝北区北碚区南岸区九龙坡江北区沙坪坝大渡口区渝中区区域概况---经济发展222402403322719231232514526432237982405627488050001000015000200002500030000巴南区渝北区北碚区南岸区九龙坡江北区沙坪坝大渡口区渝中区巴南区渝北区北碚区南岸区九龙坡江北区沙坪坝大渡口区渝中区渝中区在职职工收入分析（资料来源：07年资料来源于各区政府报告）指标名称2005年2010年年均增长（%）指针属性地区生产总值（亿元）3069.1500010预期性人均地区生产总值（元）110601800010预期性非农产业增加值比重（%）84.989--预期性非农产业就业比重（%）50.460--预期性高技术制造业增加值占地区生产总值比（%）1.885--预期性研究与开发支出占地区生产总值比重（%）11.7--预期性人口自然增长率（‰）3.494--约束性城镇化率（%）45.252--预期性区域概况---经济发展重庆经济十一五发展规划区域概况---经济发展渝中区经济十一五发展规划指标名称2005年2010年年均增长（%）指针属性地区生产总值（亿元）24140010预期性人均地区生产总值（美元）4333≥700010预期性第三产业比重（%）88.6≥90--预期性现代服务业占第三产业比重（%）40.5≥45--预期性人均可支配收入（元）11240180009%预期性社会消费品零售总额（亿元）160.627011%预期性人口自然增长率（‰）-2.3-0.5--约束性固定资产投资（亿元）368