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策源万科金色城市项目组20120614万科中环国际城2012年策略汇报2009年金色城市销售套数全国万科销量第一2010年金色城市逆势之下又创佳绩报告结构背景/使命项目/推广销售/拓客背景/使命目标是2012年上市资源位于B地块东南侧，共6栋房源，上市时间为11月中旬，上市体量约750套，西侧临咸塘港，南侧临近御桥路商业带和文体中心，位置较佳。所有单元均为2梯4户（除H户型），精装修房。共有85/105/125/140四种户型，其中刚需型产品2R和小3R为主力户型，占比七成。全年销售目标700套，总销金额约20亿，销售周期5个月合计成交765套，主力去化11个月，月均去化70套：1、金色城市前期成交情况金色城市前期公寓成交情况050100150200250套元/平05000100001500020000250003000035000成交套数194311941710921028841222617成交均价2337123487257823048127378306362794128656297903020530375314943267409/1210/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1110/1211/01背景2、今年1-6月全市2.8-3.2万/平成交情况排名名称区域板块成交总面积（平）总套数均价（元/平）1上海滩大宁城闸北大宁16224177307342大华锦绣华城浦东北蔡19425170289503国际滨江城杨浦东外滩10326117292414三湘未来海岸广场杨浦新江湾城611046315155碧翠园浦东外高桥764644296198万源城闵行古美罗阳461244312846和源祥邸闸北大宁358437296507智富名品城普陀桃浦333735296509天御苑青浦徐泾8158333043810明园森林都市闸北大宁28443228963全市上半年成交最多的项目仅177套数据截止时间：201206173、今年1-6月全市中外环成交情况排名名称区域成交总面积（平）总套数均价（元/平）1中环1号宝山大场63948599199402象屿郦庭宝山淞南高境45125448212403恒盛鼎城普陀桃浦21804229202564智富名品城普陀桃浦20184214294425大华河畔华城宝山大场22609212209396万源城闵行古美罗阳17739187326927绿洲康城南汇周康17063166227768浦发御园浦东三林14209164246699三花现代城宝山淞南高境139481612302410碧翠园浦东外高桥2117912528980中外环间上半年成交前十的项目总成交在160-230套数据截止时间：20120617注：1、中环1号（毛坯）今年2月开始大幅打折，成交均价从之前的24000→20000元/平，直降4000元/平，跌幅20%。2、象屿郦庭（精装）今年2月也开始大幅打折，成交均价从之前的25000→21000元/平，直降4000元/平。3、恒盛鼎城（毛坯）从今年1月份开始打折，均价从之前的23000→20000元/平，打85折。4、今年1-6月上海热力版块代表项目成交情况项目名称主力面积/平成交面积/平成交套数成交均价（元/平）存量/平存量套数大华珐朵公寓64-81251873292662312393167公园新纪100-1303412128727618816763凯德嘉博名邸70-1404454483346013738135古北御庭120-150254792223803929874194绿洲康城亲水湾60-140170631662277632549315浦发御园80-130142091642466928431261锦绣华都110-13570061904467906607东方御水湾65-894413512167020206222合计——1256261273——2132641964上半年热力版块代表项目总共成交1273套，每个项目仅160套库存1964套，共21万方，竞争压力较大数据截止时间：20120617就产品谈市场，可能很难完成既定的销售目标中环国际城之与万科是一个全新的命题与机会万科上海造城北上海：以四季花城为主体的城市营造起始品牌，提出90+的户型空间革命，成为北上海一时无二的话题之作，并为琥珀系列完成了区域价值铺垫。南上海：以万科假日风景为主体的第一代造城品牌，实现白马花园/花园小城等项目的区域价格爆破，成为当时全上海以城市营造为项目开发主题中的教材级案例项目。西上海：以城市花园为主体西上海第一代造城品牌，实现朗润园/城花新园等项目的价格爆破，成为在西上海置业人群中的榜样品牌，口碑第一东上海：由新里程为主体的第一代造城品牌，实现金色公馆/金色雅筑/金色里程等项目的价值营造，正在完成浦东大型社区国际化进程中第三极的接力。在上海，造城之于万科具有重要的品牌意义，造城是万科地产品牌开枝散叶的佐证，是多种生活形态自我生长的养料，是区域人文宜居绵长有力的沉淀，是上海百万民众根植心中的肯定。万科上海二十年，依据城市走向，以第一代城市营造为开发理念，以项目为标志，奠定了深厚的区域价值根基造城一次又一次的成就万科集销售价格，去化速度，项目品牌三冠于一身的市场奇迹这些项目不乏规模上的大型生活聚集区也依然尽力保持着在区域市场的价格领先高于平均速度的去化和现身于市场时的话题性由万科假日风景、城市花园、新里程、四季花城为代表的第一代造城运动之后，万科持续在上海扩大开发规模，开发量大幅提升。锦园/晶源/珑园/尚园琥珀臻园/琥珀墅/金色领域白马花园/花园小城清林径/金色城市东南西北然而万科上海在市场上的声音却越来越神秘我们认为在大环境弱势并下半年多个项目需要强势推进销售速度的要求下万科，需要在市场中重新激活自己的品牌号召力万科将吹响第二代“营”城运动的号角万科上海城市营造科学家生活形态输出者从城市花园到城花新园万科式城市界面的塑造生长型生活形态的酿造从第一代造城发起到第二代营城运动从新里程到中环国际城从万科假日风景到万科城百万人文宜居之城不断向上的国际中产城溯上海生活之源的理想城地段价值的重新解读城市界面的区域塑造生活形态的国际体系推广以及全市拓客方式的设定企划端口的具体表现中环国际城是万科第二代营城话题中的关键项目中环国际城市-----节点意义上接西上海百万大城花持续证明的市场价值力下启南上海马桥万科城的生活源动力作为2012年下半年万科市场推货量最大的项目成为万科品牌强势回归的首个市场获益项目中环国际城----自身优势万科东上海接力国际社区进程第三极的地段优势万科金色系列奠定的认知基础和业主基数周边持续成熟的国际生活氛围塑造一座区域界面化的万科式国际社区以足够的影响力和话题性向上海输出一种生活形态是中环国际城在形象塑造和推广中的重要导向核心问题如何用万科语系打造中环国际城？如何将推广行为最大程度转化为蓄客？项目/推广125/140户型客户预判花木北蔡联洋陆家嘴金桥长宁黄浦杨浦普陀闵行花木北蔡联洋陆家嘴金桥长宁黄浦杨浦大户型客户预判：1、客户区域分布：对于125及140户型而言，体量较少，区域内客户即可大致去化今年货源，但受项目整体推广的影响，外区域客户也有较大导入可能。2、关注重点更关注产品的品质性、社区配套的成熟性、项目的城市化程度。3、客户生活形态：职业发展已相对稳定，由于家庭结构的成长原因需要改善居住功能，对生活品质有较高追求，是有车有房、具有国际生活理念的准中产阶层。85/105客户预判小户型客户预判：1、客户区域分布：随着城市界面的趋好，板块内的客户比例会相应缩小，板块周边及浦西的外导客户会进一步增多2、关注重点与前期客户更关注升值潜力、价格不同，今年的客户更关注生活品质的即得性，关注重点依次为浦东中环的区位、万科的品牌、规划齐全、轨交等可以提升生活品质的城市化元素3、客户生活形态：事业上已经形成初步的基础，正在向更高职位跃进。准婚/已婚改善型居住者。自身发展存在较大空间。虽不完全达到中产阶层实力阶层的标准，但意识形态、消费习性已初具国际化中产阶层特征。地段价值——浦东国际社区第三极123中环国际城生活形态——接轨国际生活形态的服务体系万科城市界面塑造——多个界面的打造第一级：碧云国际社区第三极：中环国际城1990年浦东开发开放→金桥大发展→依托金桥形成碧云国际社区→浦东第一极国际产业带——金桥出口加工区政府政策导向1998年前后→陆家嘴获得世界关注→依托陆家嘴形成联洋国际社区→浦东第二极国际化产业带——张江高科技园区政府政策导向如今→南汇并入浦东，中环国际城成了新浦东的核心区域——浦东第三极国际产业带——金桥、外高桥、张江、陆家嘴四大国际产业金融带的辐射核心政策导向——北蔡楔形绿地、三条重要轨道线浦东第三极的能量承接地段价值——浦东国际社区第三极第二级：联洋国际社区生活形态——接轨国际生活形态的服务体系教育系统一公里生活圈商业系统交通系统教育开放饮食健康空间活氧既有产品卖点和睦家国际化全科室医疗体系企业品牌事件待整合项目卖点项目有待开创通道既有项目卖点教育系统一公里生活圈商业系统交通系统1、商业系统三级商业配置：国际都市商业（宜家、AH综合商业体）风情休闲商业（别墅商业区）、生活便捷商业（未来地铁商业、现有御青路商业）2、教育系统全日制义务教育——3-15岁教育系统：一级资质幼儿园、重点小学、建平中学课外托管类教育——“四点半学校”，解决业主下班前子女安置与管理问题。质素培养类教育——兴趣培养机构，以亲子教育模式，培养子女个性专长。3、交通系统：10分钟交通转换城市车行系统：双环线、多节点交通，多条快速路径通达城市。公共交通系统：三线地铁，20余线公交，枢纽式城市公共交通配置。一公里全生活功能配置关键词的构成分为三类：项目周边既有的国际卖点；复星整合的资源渠道；项目开创的特殊通道。教育开放饮食健康空间活氧既有产品卖点企业品牌事件待整合项目卖点项目有待开创通道既有项目卖点待整合项目卖点国际生活的五个关键词RunforYourLIFE为生活、领跑上海。崇尚国际化的生活方式，以健康的运动为主导，与知名体育机构结合共同打造自行车骑行或绿色健康跑。启动时间：8月教育开放饮食健康空间活氧企业品牌事件全球最大宜家联手万科，畅享优品国际生活体验宜家万科馆宜家生活馆中展示金色城市经典户型，宜家内部拥有金色城市样板间。品牌联合，生活畅享体验活动等。启动时间：9月初教育开放饮食健康空间活氧待整合项目卖点万科物业系统的医疗、绿色食品特殊供应的资源嫁接——国际化全科室医疗体系（和睦家）及绿色健康食品特质订单配送化管理服务。教育开放饮食健康空间活氧启动时间：10月待整合的项目卖点待整合的项目卖点以万科对社区、配套、服务的语系理解为核心，塑造万科语系中的首个国际城市界面。以人居为核心，详细研究社区内部；社区外部与城市的联系；销售阵地体验的范围；社区的景观的能量设置关键环节。以整合型的标识来展现项目的社区面、城市面和阵地面。让消费者在预售阶段便能体验到与众不同的国际社区氛围体验。国际城市界面塑造——多个界面的打造四大核心三大界面万科国际化社区，有自己的语言系统，强调人与社区的沟通，景观的能量和领域感。同时具备国际生活的开放性，界面的转换即形成进出。重回步行时代的城市构架有情感的社区有生活符号的节点有记忆韵味的建筑四大核心有情感的社区生活空间汇聚点空间出行系统•一路——沪南路：满足客户对都市感的想象，强化进入社区前的都市繁华感！•一街——御桥路：强化街道生活氛围，制造生活情调，创造非都市的空间感。•一道——御青路、御水路：社区板块间道路、要求保持整洁，强化品质感。•一径——社区内径：以生活的情趣感与变化感为主基调，体现放松与缓行。有情感的社区生活空间汇聚点休闲养生系统一场——社区生活广场：布置节点式广场空间，并划归不同量级，以符合不同人数的沟通互动一园——都市运动公园：结合客群家庭年龄，以“休闲运动”为主题构建运动休闲区，满足客户健康需求一道——亲水生活步道：应用社区