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长宁来福士广场物业管理服务方案2013年10月2CBRE|长宁来福士广场目录一.整体服务理念二.各区域服务重点三.服务方式与酬金四.部分项目经验分享五.公司介绍3CBRE|长宁来福士广场物业管理服务1)整体服务理念管理区域划分与人员进场计划5CBRE|长宁来福士广场27层写字楼建筑面积：33,522㎡20层写字楼建筑面积：28,673㎡41层写字楼建筑面积：83,791㎡T1,T2裙房建筑面积：83,945㎡T3裙房建筑面积：17,060㎡T3T1T2保护建筑建筑面积：5,690㎡东区裙房西区裙房物业总体管理界面6CBRE|长宁来福士广场物业管理界面业主营运及物管中心物业管理界面说明甲方运营部门长宁来福士世邦魏理仕物业管理中心保安保洁绿化绿植租摆虫控工程维修设备维护二装审图/手续办理二装现场管理商品管理及顾客的客服租户营业员管理等物业客服大堂客服物业费收缴机动车收费车位租赁管理其他全部物业管理工作广场外围商场T1、T2、T3租赁及销售型办公楼地下车库区域财务物业工程客服服务内容7CBRE|长宁来福士广场T1客服（4人）T2客服（2人）T3客服（2人）西商客服（3人）东商客服（5人）物业管理中心–总体人员架构(拟)分包服务：保洁服务保安服务、高配、绿化、虫控、特种设备维保等管理中心人员小计：114人外判保洁：198人外判保安：312人合计：624人消防安全管理专员（1人）客服主管（1人）工程部经理（1人）工程文秘（1人）工程领班（4人）出纳（1人）物业主任（2人）保安主管（1人）总经理秘书（1人）物业经理（1人）会计（1人）主管工程师（4人）物业助理（6人）管理中心接待（1人）写字楼接待（6人）工程员工（61人）财务经理（1人）行政人事主任（1人）文员兼仓管（2人）物业总经理（1人）8CBRE|长宁来福士广场工程员工工程经理：1位工程文秘：1位主管工程师：4位工程领班：4位弱电技工：8位强电技工：18位暖通技工：18位给排水技工：8位万能工：8位仓管工：1位共计：71位外判保洁清洁主管：1位清洁领班：8位外围、机动岗：66位T1保洁：27位T2&T3保洁：31位商场清洁工：48位车库清洁工：17位共计：198位外判保安保安主管：1位保安领班：6位监控、外围、机动岗：90位卸货区保安：12位T1保安：32位T2&T3保安：47位商场保安：76位车库管理保安：48位共计：312位物业管理中心–细分岗位分布9CBRE|长宁来福士广场物业管理中心保安岗位图保安主管编制1名保安领班编制6名机动岗编制48名地下车库出入口门岗（岗位5个、编制20名）地下车库岗位14个，编制28名非机动车库岗位2个，编制6名T1保安岗位15个，编制32名T2保安岗位11个，编制26名T3保安岗位8.5个，编制21名西区商场岗位7.5个，编制18名东区商场岗位25个，编制58名卸货区岗位3个，编制12名监控中心岗位3个，编制12名外围保安岗位4个，编制16名外围巡逻岗位2个，编制8名T1办公楼T2办公楼T3办公楼西区商场东区商场地下车库监控中心卸货区10CBRE|长宁来福士广场2015年2016年Q4Q1Q2及Q3Q1Q3物业管理服务阶段简述首期交付及对外宣传推广配合西区商场、T3办公楼交付T1办公楼交付运行优化方案进行及服务提升T2办公楼交付出售型写字楼交付及同期跟进二装管理（交叉施工）筹备期预算及开办费用确定物业服务中心团队建设各项开办启动工作整体承接查验东区商场交付2014年11CBRE|长宁来福士广场物业管理中心–人员进场计划部门岗位总人数2014年2015年2016年Q4Q1Q2&Q3Q1Q3筹备期T3/西区商场T2办公楼东区商场T1办公楼管理中心物业总经理111111总经理秘书111111物业经理111111物业主任211222物业助理644556客服主管111111客服助理（办公、地库）164491116保安主管111111消防安全管理员1-1111文员兼仓管211222管理处接待111111大堂接待（办公楼）6-4446行政人事主任111111财务经理111111会计111111出纳1-1111工程部经理111111工程文秘111111工程主管444444工程领班444444工程员工611836475461小计11447719099114外判保安(外判)312-157228276312保洁(外判）198-90143167198小计510-247371443510合计：62447318461542624财务–1)物业管理费2)采购与费用审批13CBRE|长宁来福士广场建议物业管理费收入及支出（入住率97%）区域面积（㎡）/数量管理费标准元/月/㎡或个每月管理费小计每月收入小计每月支出小计盈余T2办公楼30,175.0025.00731,743.759,375,094.618,520,023.85641,269.32T3办公楼26,288.0031.00790,480.16西区商场22,291.0043.00929,757.61东区商场(北)65,355.0043.002,725,957.05东区商场(南)34,127.0043.001,423,437.17T1办公楼76,629.6031.002,304,252.07地库1,224350.00415,548.00保护建筑5,554.0010.0053,873.8014CBRE|长宁来福士广场物业管理费调研–办公楼位置（区）编号物业名称办公楼物业管理费标准(人民币/元/平方米/月)备注长宁1长峰中心30.00含空调2龙之梦33.00含空调3万宝国际30.00含空调4尚嘉中心35.00含空调5古北国际财富中心（二期）32.00含空调6万都中心35.00含空调静安7会德丰广场42.00含空调8恒隆广场38.00含空调9中信泰富31.50含空调10嘉里中心（二期）39.00含空调徐汇11世纪商贸37.00含空调黄浦12香港新世界大厦32.00含空调13新富港中心30.00含空调浦东14国金中心40.00含空调15上海环球金融中心45.50含空调截止至2013年第一季度15CBRE|长宁来福士广场物业管理费调研–商业截止至2013年第一季度位置（区）编号物业名称商业物业管理费标准(人民币/元/平方米/月)备注长宁1HQ虹桥城63.00实用面积2高岛屋90.00实用面积黄浦3K1190.00实用面积普陀4月星环球港80.00实用面积徐汇5iapm110.00实用面积6港汇广场80.00实用面积浦东（陆家嘴）7金茂大厦74.50实用面积8上海环球金融中心80.00实用面积9正大广场55.00实用面积16CBRE|长宁来福士广场物业管理费收入分析(按区域)系列1,T2办公楼,731,743.75,7.81%系列1,T3办公楼,790,480.16,8.43%系列1,西区商场,929,757.61,9.92%系列1,东区商场,4,149,394.22,44.26%系列1,T1办公楼,2,304,252.07,24.58%系列1,地库（1224个车位）,415,548.00,4.43%系列1,保护建筑,53,873.80,0.57%T2办公楼T3办公楼西区商场东区商场T1办公楼地库（1224个车位）保护建筑能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整17CBRE|长宁来福士广场物业管理费支出分析(按区域)系列1,T2办公楼,736,565.21,8.63%系列1,T3办公楼,641,684.38,7.52%系列1,西区商场,870,589.56,10.20%系列1,东区商场,3,885,334.47,45.53%系列1,T1办公楼,1,870,511.92,21.92%系列1,地库（1224个车位）,461,447.42,5.41%系列1,保护建筑,67,785.97,0.79%T2办公楼T3办公楼西区商场东区商场T1办公楼地库（1224个车位）保护建筑能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整18CBRE|长宁来福士广场物业管理费支出分析(按费用种类)能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整19CBRE|长宁来福士广场T1物业管理费(人民币/平方米/月)月收入(人民币/月)31.0025.0031.0043.00(建筑面积)商业物业管理费(人民币/平方米/月)月支出(人民币/月)月盈余/亏损(人民币/月)一期2,921,403.323,508,471.54-587,068.22二期5,647,360.375,789,590.01-142,229.64三期7,070,797.547,115,513.03-44,715.49总体9,375,049.618,520,023.85641,269.32物业管理费分析T2物业管理费(人民币/平方米/月)T3物业管理费(人民币/平方米/月)20CBRE|长宁来福士广场财务保障CBRE公司总部财务部门支持第三方审计公司每年对项目上的财务账目、固定资产进行评估CBRE公司总部合规部门，主要是对项目上的现金流、财务制度及相关的反腐系统文件进行评估（如：相关合同、请购及理由陈述表、政府官员调查总结表、供应商承诺书–反腐败声明与保证、供应商专业审查清单等）21CBRE|长宁来福士广场预算内的采购与费用批准流程甲方(长宁来福士)CBRE总部资深董事/董事CBRE总部财务经理CBRE项目物业总经理CBRE项目物业经理/主管工资及人事支出费用其他物业运行开支费用CBRE项目物业管理费专门账户完成付费22CBRE|长宁来福士广场预算外的采购与费用批准、应急费用审批流程CBRE总部资深董事/董事CBRE总部财务经理甲方(长宁来福士)CBRE项目物业总经理CBRE项目物业经理/主管工资及人事支出费用其他物业运行开支费用CBRE项目物业管理费专门账户完成付费23CBRE|长宁来福士广场审计报告24CBRE|长宁来福士广场管理重点–培训24物业管理专业培训课程教学实习基地CBRE注册物业管理师中国区：74位25CBRE|长宁来福士广场“英国特许房屋经理学会会员资格课程”教学考核基地CBRE英国特许房屋经理中国区：111位管理重点–培训26CBRE|长宁来福士广场体系文件建立–收房流程收房不合格收房合格收房完毕，业主/租户提出二装申请记录不合格项目，要求总包方限期进行整改，工程部跟进，限期并达到业主/租户收房要求不合格项复检复检直至达到业主/租户要求通知业主/租户再次收房甲方销售确认客服部接到《业主/租户收房通知书》工程部确认与总包方收房完毕，确认无问题客服部跟进销售与业主/租户确认收房日期，时间客服部组织各专业与业主/租户召开首次协调会，准备收房相关文件业主/租户缴纳费用•购房余款•预付管理费•维修基金•其他款项业主/租户接到《客户收房通知书》收房（验房）交楼文本制定•交楼表单•《临时管理规约》•《业户手册》•《装修手册》•《看房托管协议》由客服部牵头，各相关专业共同配合完成物业管理中心跟进甲方运营部门跟进27CBRE|长宁来福士广场体系文件建立–交房流程人员、物品、场地准备管理人员统计各项数据，整理资料，建立客户档案，反馈给相关部门。交楼资料准备（礼盒、文件）业主/租户备齐资料前来收楼统一办理手续填写《入住租户情况登记表》交楼人员检查相关部门的确认甲方财务部、物业管理处财务部进行收费非统一办理手续客服部将信息反馈给发展商法务部交楼人员告知上级主管是否收楼交楼单元清洁检查（提前一日）交楼人员组织各专业人员陪同业主/租户收楼验房，并填写相关表格，并确认水电表读数。根据甲方与业主/租户商定具体收楼时间配合验房。对现场检查问题，填写《设备设施情况检查表》，跟进承包商整改，与业主办理移交手续。否是物业管理中心跟进甲方运营部门跟进29CBRE|长宁来福士广场体系文件建立–设施设备巡检流程了解自身责任范围内的设备按规定的时间、次数对责任设备巡查检查设备表面及机内清洁情况是否良好清洁检查端子紧固情况是否良好紧固接口端子检查告警情况检查设备异味、异声及过热情况确认设备正常后完成巡查记录巡查工