搜索
山东东营六项目整体定位及物业发展建议谨呈：山东鑫都置业有限公司2我们的工作内容及提交成果8个日历天前期市场调研阶段时间进度阶段划分工作内容《整体定位及物业发展建议初稿》提交成果项目终稿汇报项目整体定位及发展战略调整与修改项目财务分析；项目规划设计任务书《整体定位及物业发展建议终稿》《规划设计任务书》2007/12/212007/12/282008/01/312008/02/18项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈潜在消费者访谈项目界定及研判市场机会分析案例借鉴和分析分项目发展战略及定位分项目物业发展建议2008/01/11项目界定及研判东营房地产市场分析阳光丽景、石大花园、商行小区、胜利大厦、胶州路项目定位初步沟通市调成果及项目定位初步沟通10个日历天初步沟通20个日历天中期汇报商品住宅在整体开发战略中充当了“提款机”的角色——提高持续、稳定、尽可能充足的“现金流”，不仅能够保证项目自身的滚动还要有较强的为其他项目“输血”的能力。——持续——稳定——尽可能充足3向市场要速度的“突击战”——阳光丽景定位与物业建议谨呈：山东鑫都置业有限公司5项目属性界定都市蔓延区，市政公园旁的，中小规模房地产开发项目6阳光丽景依托周边已经形成的区域价值，在项目整体安排中承担快速回现的作用石大花园开发条件成熟。紧邻石大花园，周边为万人居住区，周边商业以社区商业为主，商业需求量大。商业主要针对石大花园和周边小区客户，周边居住氛围尚未成熟，需培育；商行小区阳光丽景位于城市新区，重点发展方向，且紧邻东营区政府，具备优良的区位优势。项目周边居住意向还较陌生，生活配套还不成熟，随规划的实施，具备很好的发展潜力；拥有区位优势，周边居住氛围和配套相对成熟，紧邻规划中的公园具有成为市场明星产品的潜质。城市东区放量较大，竞争激烈，需找准入市时机，走差异化路线，快速回现。Step2短平快速战速决Step3控制节奏持续发力Step1抢占先机快速回现瑞鑫小区位于西城边缘，城乡结合部，且不在城市发展方向上；周边城市意向较差，周边的交通状况和配套状况尚未成熟；客户对项目所在区域认知较陌生，还有一定的认知抗性，项目的入市时机尚未成熟；等待时机，一旦成熟，差异化产品刺激市场，脱颖而出；Step4等待时机脱颖而出7阳光丽景项目研究思路导图项目发展战略及整体定位项目物业发展建议项目操作理念竞争格局分析（案例）经济测算本报告是严格保密的。8东城已经形成了大规模项目激烈竞争的市场格局由于城市开发脚步的加快，以及房地产市场的火热，目前东城已入市的项目已经拥有很多大盘项目，而且后续也有具有品牌效应的大规模项目入市，未来东城将会形成中大规模项目为主的市场格局；大盘项目凭借自己的规模优势，在产品打造、营销推广等方面都具有规模效应。项目占地面积建筑面积已入市项目东辰鉴墅2619万达高尔夫花园2324大海鑫天地5.110.2国际新城133170阳光1003350即将入市项目水岸天华-6科达远鉴颐家1610绿洲国际花园9.29.2奥林匹克花园6780本项目4.4-本报告是严格保密的。9市场中大规模项目或依托于外部资源条件或内部制造吸引点，充分利用规模优势展示大盘力配套设施：会所、高尔夫依托资源：清风湖万达高尔夫花园项目聘请加拿大奥雅园境师事物所为项目提供园林景观设计方案，并将象征高品质的高尔夫生活引入社区生活。配套设施：会所依托资源：清风湖、内部景观东辰鉴墅采用英伦风格打造整体社区意向，湖中小岛式的别墅住区成为本项目的一大亮点。东辰鉴墅万达高尔夫花园阳光100配套设施：北大附属实验学校、风情商业街、社区直通车、会所阳光100以北欧风格打造整体社区意向，并且凭借其品牌影响力，在东营形成高端价值。10阳光丽景项目研究思路导图项目发展战略及整体定位项目物业发展建议项目操作理念竞争格局分析（案例）经济测算11项目操作思路分析适度成本社区领先企业战略快速回笼资金：从整体战略角度，阳光丽景承担快速回笼现金的角色作用，可为其他项目的开发提供所需现金；适度控制成本：本项目本体是一个中小规模的项目，不具备大盘持续发力的优势，因此在成本方面应当适度投入，把钱花在刀刃上来保证企业的盈利空间。打造社区及产品特色：从市场角度出发，目前东城主要是大盘竞争的舞台，市场不缺乏展现大盘力、大手笔投入的项目，本项目不能淹没在这些项目的光辉之下，因此我们要通过打造一个整体向内发展的精品社区，将特色优势放大，使产品在市场上形成亮点如何实现企业目标，首先要考虑的是如何营造社区领先特色？12住宅产品项目开发特色模式研究通过对市场上成功的住宅项目研究，总结得出打造住宅产品项目特色的六大模式；1产品创新型社区2科技领先型社区3主题概念型社区4规划领先型社区5景观创新型社区6配套升级型社区13产品创新型——基于客户细分研究基础上，打造符合目标客户需求的创新产品金色家园创造了最简洁的建筑形态和最单纯的功能形态楼体外檐是低调而有性格的颜色层次，构成完整的六面造型，体态绰约；一个单元的纯板楼，充分保障了归属感与私密性，成双成对的错落布局，达到共享与均好的最大化；三种户型，构造了纯粹的居住环境，营造顺畅与友善的沟通空间。•11层的建筑，采用了重度纯色方案，从视觉上降低了色彩的刺激度，拉开了楼与楼之间的心理距离；•另外一种18层的建筑，则采用了高、中、低三种明度的深色设计，在与纯色11层建筑相融合的基础上，丰富了色彩感，提高了整体建筑群的层次感，凸现建筑的个性风格与时代感。基于对天津市整体人群的分类，万科针对10万平的楼盘规模，采取了不同于大盘的运作方式：•首先是在市场研究和客户细分的基础上聚焦目标客户，确定了两种人群，一类是“社会新锐”，一类是“望子成龙”•然后根据对这两类客户的家庭结构、生活习惯、空间审美的研究，设计和推敲适合他们的具体户型。•最终金色家园一共只推出11层和18层两种楼型、3种户型，分别是105平米平层两室、101平跃层两室、117平三室。其中面向“社会新锐”的设计的101平的两房跃层，获得天津创新户型大奖，被誉为“最具个性的品质婚房”。•在101平的两房跃层户型中，除了情趣感和舒适度之外，最大的亮点是近8平米的超大露台，将户外生活尽情发挥，并与楼上主卧外阳台遥相呼应，平添一份生活情趣。•聘请著名建筑设计公司，在成熟社区注重功能和实用的开发，外观时尚、现代的露台，还能兼顾其他功能。万科天津金色家园产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向14科技领先型——凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值位于海淀万柳居住区;经典城市豪宅，建筑面积8万，容积率3，四栋塔楼和两栋板楼组成;颠覆板与塔的比较体系;欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统;周边价格平台7000～8000元/平米，本项目实现均价10500元/平米。整体规划外部看板裸体样板间高科技住宅的定位符合区域中关村客户的价值取向，实现了超额溢价。成功案例：北京锋尚国际公寓、南京锋尚国际公寓等北京锋尚产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向15景观创新型——通过全景观打造实现园林景观精细化，建立核心竞争优势北京星河湾：•引进了近百种7000多棵树，保证秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色•植物搭配，重木轻草；多软绿，少硬绿冬与夏皆呈现出美轮美奂的生态景观冬夏两季社区内不同的楼间景致情趣开放空间室内景观楼间景观生态公园成功案例：广州星河湾、北京星河湾、绿城桂花城系列产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向16配套升级型——通过配套设施的全面升级，实现市场超越，建立差异化竞争优势珠江帝景：精装修公寓，塔楼均价9300元/平米，板楼均价11000元/平米，实现市场平台超越；2.5公里长，10万平米欧陆风情商业街五星级酒店会所5A级写字楼星级酒店式商务公寓成功案例：北京珠江帝景、惠州帝景湾、国美第一城产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向17主题概念型——围绕主题打造整个社区意向，创造全新的居住理念东莞金地格林小城：典雅明快的德式建筑风格缤纷浪漫的欧洲风情商业街特色配套：印象馆音乐坊标志物花塔……格林系列：北京金地格林小镇、北京金地格林小镇6、武汉金地格林小城、东莞金地格林小城等主题社区主要类别与典型代表：风情主题：金地格林系列运动主题：奥林匹克花园教育主题：深圳桃源居产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向18东莞金地格林小城项目位置：南城区东莞大道与四环路交汇处，北临四环路，西近东莞大道，南靠新中路，东至宏伟路项目规模：项目总占地面积13.6万平方米，总建筑面积25万平方米容积率:1.9主题概念型案例产品类型：多层、小高层、高层、商业街客户构成：聚焦城市中坚阶层，为客户创造全方位高档品质生活19格林小城整体规划由一条横向景观轴贯穿整个社区，将各组团有机组合在一起，沿轴线布置景观节点采用东莞首创的曰形组团，住宅与住宅之间形成内庭环境，整体规划上，构成围合式院落横向景观轴贯穿整个社区，将各组团有机组合在一起沿景观轴布置景观以广场为核心的景观节点主入口处设置假日休闲广场，与商业街有效结合，展示项目形象格林小城整体规划图假日广场实景图景观轴商业街20建筑风格典雅明快，为东莞市场首个纯正德国现代建筑风情项目，获得市场的高度认可材料局部采用石、木本色，顶部以白色为主调，外墙以米白色为主，结合绿色的透明玻璃窗，穿插灰色、深色的线条和色块，丰富的色彩变化为整体注入活力，表现亲切快乐，很有浓郁生活气息；总建筑面积２５万，２００４年９月开盘，２００６年３月包括商业整盘售磬21带有创新亮点的住宅产品，体现了居住品质的提升东莞首创全落地飘窗全景致洋房的五度空间：宽度：相同的面积，比别人多了30公分，景致更宽阔高度：全落地窗，比普通窗户高了30公分角度：实用的90度角度，户型设计特点为方正、实用360度：一梯两户，南北通透，享受不同方向风景。适度：适合人居的尺寸设计六层全景致洋房效果图22较之市场平台，强化了社区公共空间的品质和社区氛围的营造，社区形象具有浓郁的小镇风情意向小城符号花铝板——体现着对欧洲现代主义建筑的完美演绎23案例总结：围绕主题，做足文章，形成系统化的开发体系，在系统化的同时形成项目优势价值感浓缩展示AB紧扣主题的社区精神营销D体系化表达C重点打造体现社区主题的风情示范区，形成鲜明的形象标签。营销社区生活领先性。社区主题具有鲜明的市场识别性，并能够激发客户的价值联想围绕主题，形成体系化的物业体系，社区风格统一匀质，大量使用“点题”的符号与元素。主题24规划领先型——通过整体规划布局，打造超越市场平台水平的社区形式建筑指标：占地面积9.88万平米，容积率1.13，低容积率使得整个社区保持了舒适的人居尺度。建筑形式：26栋4-6层的平层，围合成13个院落。户型尺度：户型面积从130平米到280平米不等，前期主力户型为160-170平米的舒适三居，后期主力户型是280平米的四居。项目概况：区位条件：北京海淀区圆明园西路，周边学府云集，人文环境好，区域认知度高。产品创新配套升级规划领先主题概念科技领先景观创新打造产品特色六大方向北京万科西山庭院——人文大宅，院落友居生活2513个独立空间既彼此相对独立，又在整体空间中相互呼应、合为一体采用院落式规划布局，以庭院、园林为核心分隔居所、商业街等各个功能空间，形成了公共空间——半公共空间——半私密空间——私密空间逐级递进的环境；营造由公共广场、商业街、大尺度绿地——各个庭院间的过渡——庭院围合空间——居室逐级过渡内庭院式设计；13个院子围合，每个BLOCK庭院由两栋建筑围合成一个邻里单元，庭院户数是50到60；实行人车分流，全部采用全地下停车，车入口分布在小区的四周。10个友居院落3个高华