土地使用标准政策与管理应用

土地使用标准政策与管理应用利用处2011年8月23日，胡锦涛总书记在十七届中央政治局第三十一次集体学习会议上的重要讲话指出：“落实节约优先战略是完善土地管理制度、坚持节约集约用地的指导方针。要把节约用地作为转变经济发展方式和土地利用方式的重要着力点，切实坚持和完善最严格的耕地保护制度，切实实行最严格的节约用地制度”。“要完善土地使用标准，依照国家产业政策对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地，严禁土地闲置”。深入贯彻落实中央领导指示精神，实行最严格的节约集约用地制度，加强土地使用标准管理是未来一个时期土地管理工作的关键点。有了土地使用标准并严格执行，土地供应才可以量化，土地利用效果才可以评价考核，土地在转变经济发展方式中的功能才能显现，节约集约制度才可以落在实处。1、什么是土地使用标准？2、土地使用标准对节约集约用地有什么作用？3、国家在土地使用标准管理方面有哪些政策要求？4、土地使用标准只在建设用地预审和单独选址项目用地审查中使用吗？5、经营性用地招标拍卖挂牌出让中是否涉及土地使用标准审查问题？6、在土地供前、供时和供后，如何体现土地使用标准的要求？7、土地使用标准如何体现在划拨决定书和出让合同中，纳入监测监管？8、各地在土地利用管理实际工作中，如何执行土地使用标准？9、对不符合节约集约要求的土地使用标准，如何修订和完善？讲授内容第一部分土地使用标准的基本内容和主要政策规定一、土地使用标准的概念特点和分类二、现行的土地使用标准三、土地使用标准的主要政策规定讲授内容第二部分土地划拨和出让中的土地使用标准管理一、划拨中的土地使用标准管理二、协议出让中的土地使用标准管理三、招拍挂出让中的土地使用标准管理一、土地使用标准的概念特点和分类（一）土地使用标准的概念1．标准。是对重复性事物和概念所做的统一规定，它以科学、技术和实践经验的综合为基础，经过有关方面协商一致，由主管机构批准，以特定的形式发布，作为共同遵守的准则和依据。土地使用标准的概念2．土地使用标准。是国家、地方、相关行业主管部门发布实施的统一用地标准，它既是工程项目设计、建设项目准入、土地供应和审批、土地开发利用和供后监管的重要准则和基本尺度，也是用地单位、设计单位、相关行业主管部门执行的重要政策依据和制度规范。土地使用标准主要包括：土地使用标准的概念（1）《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》（2）《工业项目建设用地控制指标》（3）公路、铁路、民用航空运输机场、电力、煤炭、石油和天然气等工程项目建设用地指标土地使用标准的概念（4）房地产用地规模、容积率控制标准（5）各地发布实施的高等教育、保障性住房、墓葬、监狱、仓储、卫生系统等建设用地控制指标土地使用标准的特点（二）六个特点特点一：政策性强。由国家或地方相关行业主管部门依据国家产业政策和供地政策制定和发布实施，均以政策性文件的形式体现。特点特点二：适用对象广。土地使用标准的使用主体涉及用地单位和勘察设计单位，以及国家或地方相关行业主管部门，有权部门可据此考核审计，社会公众可据此监督，因此，对全社会都是适用的。特点特点三：贯穿土地利用全过程。土地使用标准的使用贯穿于工程项目设计、建设项目准入、土地供应和审批、土地开发利用和供后监管等土地利用全过程。从土地使用标准的管理角度看，在用地单位和勘察设计单位工程项目设计，市、县、省级国土资源的相关用地审查中，都要执行。特点特点四：涵盖各种土地用途。土地使用标准不仅涉及公路、铁路、民用航空运输机场、电力、煤炭、石油和天然气、高等教育、保障性住房、墓葬、监狱、仓储、卫生系统等各种实行划拨和协议出让的项目用地，而且涉及实行招标拍卖挂牌出让的工业、房地产等经营性用地。特点特点五：量化标准和定性要求相结合。《工业项目建设用地控制指标》和工程项目建设用地控制指标主要体现为量化标准。《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》分别体现为能否用地和在符合一定限制条件下方可用地的问题，既有量化标准又有非量化的定性要求。特点特点六：具有一定的时效性。土地使用标准是在特定时期的土地资源条件、社会经济发展状况和技术水平等基础上制定的，在一定时期体现了节约集约用地原则，随着时间推移，社会经济条件变化和技术进步，有可能不再符合节约集约要求，具有一定的时效性。土地使用标准分类（三）分类1．国家标准。国土资源部会同城乡建设部等相关行业主管部门发布的相关标准。2．地方标准。各省区市发布的标准。如北京、江苏、辽宁、江西、陕西等发布各类建设用地指标。加强土地使用标准管理的必要性和可行性1．国家对建立完善和执行土地使用标准有明确要求。2．部多次下发文件，要求建立健全土地使用标准控制制度，严格执行土地使用标准。加强土地使用标准管理的必要性和可行性3．近年来部和各地加快修订完善土地使用标准，基本建立了标准体系，严格执行土地使用标准有了较好的工作基础。（详见培训材料第一章）二、现行的土地使用标准近年来，国土资源部、住房和城乡建设部会同相关行业主管部门制订、修订并发布实施了15项土地使用标准。具体包括：现行土地使用标准1、《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》（国土资发〔2012〕98号），国土资源部与国家发展改革委联合发文；现行土地使用标准2．《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号），国土部发文；3．《公路工程项目建设用地指标》（建标〔2011〕124号），住房和城乡建设部会同国土部及行业部门联合发文；现行土地使用标准4．《煤炭工程项目建设用地指标—露天矿、露天矿区辅助设施部分》（建标〔2011〕145号），住建部会同国土部及行业部门联合发文；现行土地使用标准5．《民用航空运输机场工程项目建设用地指标》（建标〔2011〕157号），住建部会同国土部及行业部门联合发文；6．《电力工程项目建设用地指标（风电场）》（建标〔2011〕209号）），住建部会同国土部联合发文；现行土地使用标准7．《体育训练基地建设用地指标》（建标〔2011〕214号）），住建部会同国土部及行业部门联合发文；8．《电力工程项目建设用地指标（火电厂、核电厂、变电站和交换站）》（建标〔2010〕78号），住建部会同国土部及行业部门联合发文；现行土地使用标准9．《石油天然气工程项目建设用地指标》（建标〔2009〕7号）；10．《公共图书馆建设用地指标》（建标〔2008〕74号）；现行土地使用标准11．《文化馆建设用地指标》（建标〔2008〕128号）；12．《新建铁路工程项目建设用地指标》（建标〔2008〕232号）；现行土地使用标准13．《煤炭工程项目建设用地指标—矿井、选煤厂、筛选厂及矿区辅助设施部分》（建标〔2008〕233号）；现行土地使用标准14．《城市社区体育设施建设用地指标》（建标〔2005〕156号）；15．《城市生活垃圾处理和给水与污水处理工程项目建设用地指标》（建标〔2005〕157号）。现行土地使用标准上述15项标准中，除限制禁止用地目录2012年本收录在培训材料《土地使用标准政策与实务》外，其余全部收录在《土地使用标准汇编》上册。现行建设标准为加强工程项目决策和建设的科学管理，近年来，住建部会同相关行业主管部门，制订、修订并发布实施了监狱等多项建设标准。主要有：现行建设标准1．《监狱建设标准》（建标〔2010〕144号）2．《石油储备库工程项目建设标准》（建标〔2009〕78号）现行建设标准3．《拘留所建设标准》（建标〔2008〕50号）4．《中医医院建设标准》（建标〔2008〕97号）现行建设标准5．《综合医院建设标准》（建标〔2008〕164号）6．《强制解毒所建设标准》（建标〔2005〕188号）；现行建设标准7．《城市普通中小学校校舍建设标准》（建标〔2002〕102号）；8．《看守所建设标准》（建标〔2002〕245号）；现行建设标准9．《粮食仓库建设标准（修订本）》（建标〔2001〕58号）；10．《海港通用码头建设标准》（建标〔1996〕188号）；现行建设标准11．《河港通用码头建设标准》（建标〔1992〕836号）。上述11个建设标准，收录在《土地使用标准汇编》下册。现行建设标准的适用原则对于国家发布的上述建设标准，目前没有制订相应的土地使用标准，因此，各地在建设用地审批中可参照执行。执行中重点把握两个原则：适用原则一是依据建设标准中规定的建筑标准、建筑面积控制指标，结合当地土地利用的投资强度、容积率、建筑密度或建筑系数等控制要求，合理推算建设用地控制指标。适用原则二是对于推算的控制指标，要结合当地实际，审定是否符合国家相关产业政策和供地政策，是否符合节约集约用地的原则。地方发布的土地使用标准近年来，北京、江苏、辽宁、江西、陕西等省市在严格执行国家发布的土地使用标准的同时，结合本地实际，加快推进土地使用标准制订工作，陆续发布了多项土地使用标准。这些标准成为整个土地使用标准体系的重要组成部分。在《土地使用标准汇编》下册中，收录了以下14个土地使用标准：地方土地使用标准1.《北京市城市建设节约用地标准（试行）》（高等教育部分）；2.《陕西省建设用地指标（2007年版）》（高等教育部分）；地方土地使用标准3.《北京市城市建设节约用地标准（试行）》（保障性住房部分）；4.《江西省建设用地控制指标（2011年版）》（保障性住房部分）；地方土地使用标准5.《江西省建设用地控制指标（2011年版）》（墓葬项目部分）；6.《辽宁省城市基础设施、公益事业建设项目用地控制指标（试行）》（墓葬项目部分）；地方土地使用标准7.《江苏省建设用地指标（2010年版）》（墓葬项目部分）；8.《陕西省建设用地指标（2007年版）》（监狱项目部分）；地方土地使用标准9.《江苏省建设用地指标（2010年版）》（监狱项目部分）；10.《江西省建设用地控制指标（2011年版）》（仓储项目部分）；地方土地使用标准11.《江苏省建设用地指标（2010年版）》（仓储项目部分）；12.《江苏省建设用地指标（2010年版）》（卫生系统部分）；地方发布的土地使用标准13.《辽宁省城市基础设施、公益事业建设项目用地控制指标（试行）》（卫生系统部分）；14.《江西省建设用地控制指标（2011年版）》（卫生系统部分）。地方土地使用标准适用原则1、对于国家尚未颁布土地使用标准的，各地可执行地方发布的土地使用标准；2、国家有标准，但地方发布的标准比国家标准严格的，方可执行地方标准，比国家标准宽松的，必须执行国家发布的土地使用标准。三、土地使用标准的主要政策规定（一）国务院发布实施的3个文件1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）。国务院文件第十八条提出：依照国家产业政策，国土资源部门对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地，并会同有关部门制定工程项目建设用地定额标准，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况制订具体实施办法。三点理解：国务院文件第一点：土地使用标准的制定以国土部门为主，职权在我。第二点：省区市政府制订具体办法，国土部门要主动作为。如江西标准，省发布。第三点：是确定土地部门职能的主要政策依据。国务院文件2．《国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定》（国发〔2005〕40号）。《规定》指出，各有关部门要加快制定和修订财税、信贷、土地、进出口等相关政策，切实加强与产业政策的协调配合，进一步完善促进产业结构调整的政策体系。国务院文件《规定》明确提出，《产业结构调整指导目录》是引导投资方向，政府管理投资项目，制定和实施财税、信贷、土地、进出口等政策的重要依据。《产业结构调整指导目录》由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。国务院文件对属于限制类的新建项目，土地管理部门不得办理有关手续。对淘汰类项目，禁止投资。对淘汰类项目，禁止投资。对此如何把握？国务院文件第一，被列入《产业结构调整指导目录》限制类的产业和项目，不得办理用地手续；第二，被列入《产业结构调整指导目录》淘汰类的产业和项目，不得办理用地手续；国务院文件第三，产业政策在先，供地政策在后，无论有无、无论是