搜索
保利云山国际面积和物业配比总套数187890平米以下套数838比例44.62%90-125平米套数271比例14.43%125平米以上套数769比例40.95%高层套数1878比例100%整体销售情况：共推出2922套房源，销售1920套，去化率66%，月均101套。营销策略：云山国际以低价入市，迅速打开市场，产品去化好，价格逐渐上涨，前期已打开市场，未影响去化速度。开盘前，进行紧密的宣传，长时间的蓄客，用优惠吸引客户。3.2贵阳房地产市场竞争环境分析3.2.4典型竞争项目分析恒大绿洲面积和物业配比总套数127690平米以下套数541比例42%90-125平米套数626比例49%125平米以上套数109比例8.50%小高层套数1276比例100%整体销售情况：共推出住宅1497套，销售1179套，去化率78.76%.月均去化131套，去化速度很快。营销策略：开盘前紧密宣传，以赠送豪华装修吸引客户眼球，淡化高单价。新政后全国率先降价，成功进行事件营销，引起多方关注。3.2贵阳房地产市场竞争环境分析3.2.4典型竞争项目分析产品形态、品质等不弱于发达城市3.2贵阳房地产市场竞争环境分析3.2贵阳房地产市场竞争环境分析深圳万科华府高层深圳中海康城国际洋房贵阳保利温泉新城别墅贵阳中天世纪新城洋房贵阳观山湖1号高层深圳蓝山锦湾别墅贵阳属于国内三线城市，但贵阳的建筑产品却拥有了各种风格、各种物业形态，并且在品质上一直向一线城市靠拢，在产品的形态、品质等方面均达到了一定高度目录及解决思路贵阳城市简述贵阳宏观经济概况贵阳房地产市场发展情况概述3.1贵阳是个怎样的城市3.3市场环境下万科着陆贵阳存在的问题文化特点不明显，品牌借助平台有限大盘林立，知名房开众多，且业绩一般，常规品牌策略不一定奏效产品形态发展比较成熟，万科产品是否能够脱颖而出问题3.2贵阳房地产市场竞争环境分析贵阳典型竞争项目分析贵阳典型开发商情况分析3、贵阳房地产市场环境及竞争环境分析PartThreeGuiyangrealestatemarketandtargetmarketanalysis3、贵阳房地产市场环境及竞争环境分析3.3市场环境下万科着陆贵阳存在的问题问题一、贵阳文化特点不明显，万科品牌借助贵阳文化平台有限二、贵阳外来知名发展商众多，但均为达到品牌预期，常规的品牌战略能否奏效三、贵阳房地产市场产品形态发展比较成熟，万科产品是否能够拓印而出7、整体营销战略及策略PartSevenOverallmarketingstrategyandtactics8、执行策略PartEightMonthlyPlan4、贵阳客户分析PartFourGuiyangcustomeranalysisandcustomerbaselocatingVanke6、营销难点及关键点PartSixMarketingdifficultiesandkeypoints3、贵阳房地产市场环境及竞争环境分析PartThreeGuiyangrealestatemarketandtargetmarketanalysis2、近期中国房地产市场PartTwoChina'srecentrealestatemarket5、项目与产品解读IPartFiventerpretationofprojectsandproducts目录及解决思路1、万科在贵阳的使命和目标PartOneVanke'smissioninGuiyang购房需求情况万科贵阳市场接受度调查情况贵阳消费者与周边二线城市需求差异情况4.1贵阳消费者问卷调查情况4.3客群条件下万科着陆贵阳存在的问题4.2贵阳市客群分类及分析改目录及英文贵阳市成交客群分类及分析金御华府项目区域接受度情况调查成熟的万科地产与初级阶段的消费群体的沟通不对味问题项目所在小河区认可度较低与实现项目量价目标之间的矛盾本地需求与万科以往产品配比之间的矛盾各类典型客户访谈情况及心理速写金域华府项目客群定位小结4.1贵阳消费者问卷调查情况问卷调查方式方式一：思源近期针对本案在贵阳市区设立的10个调查点进行针对性客户调查。通过在两城区和小河区热点区域进行调查得到1000份问卷，其中有效问卷778份。方式二：筑房网在贵阳2009夏季房交会时对18-64岁、到现场看房且有购房意向的人群，进行了问卷调研。历时6天的现场调研工作，共调查得到975份问卷，有效问卷534份。购房类型以自住型为主4.1贵阳消费者问卷调查情况4.1.1购房需求2009年房交会：问卷调查：通过对比两项调查发现，刚需型用户比例同样占到73%；经过09年刚性需求得到一定的释放，但贵阳市住房刚性需求量仍然较大。投资型客户占比仍然较小。此类客户在两项调查中都仅只占4%。对比还可以发现，无住房和拥有一套住房的客户占比较大，目前市场上首置类客户和首改类客户仍然为市场主力购买群体。客群以首置和首改类客户为主小高层和高层电梯类接受度较高4.1贵阳消费者问卷调查情况4.1.1购房需求2009年房交会：问卷调查：从客户产品喜好上看，带电梯的产品较为符合贵阳市民的口味。选择小高层和高层产品的占比都在50%以上，也在一定程度上体现出贵阳客群购买力不足的问题。贵阳大部分购房人群正处于需求和品质过渡阶段；多层洋房市场关注度提高喜好户型集中于三房4.1贵阳消费者问卷调查情况4.1.1购房需求2009年房交会：问卷调查：目前90-120平米的三房户型是最受贵阳市民喜好的户型，无论从调查还是实际成交上看，该区间的面积段成交情况最好；其次为60-90平米。一房受关注度较低。可以看出目前贵阳市场购房客户多为首改类客户，选择经济实用性的三房为主。三房选择区间多为90-120㎡作为全国地产第一品牌的万科，在贵阳认知度并不太高4.1贵阳消费者问卷调查情况4.1.2万科贵阳市场接受度调查情况是否期待万科进入贵阳：在意万科那些品牌素质：能接受万科项目的价格比周边楼盘高多少：贵阳市民对于万科的认知程度不高，知道万科的人占受调查人数的47%，没有过半数；知道万科的人中，有41%的人认同万科品牌的产品质量，23%的了解过万科物管，对万科品牌价值认同的人占22%。受调查人群中，能接受万科项目比周边楼盘高出400元/㎡以内的占53%，能接受高于1500元/㎡以上的仅为3%。贵阳市民对万科品牌认可度并不高，溢价空间较小。贵阳市民对小河区认可度较低市场引导不足使小河区受关注度不高4.1贵阳消费者问卷调查情况4.1.3金御华府项目区域接受度情况调查2009年房交会：问卷调查(是否愿意在小河区购房)：问卷调查(不愿意在小河区购房原因)：可以看出目前贵阳市民主要的购房意向区域为：金阳区、南明区和云岩区；小河区由于目前区域建设较差，认可度偏低，且由于市场引导得不足，导致区域受关注度较低，区域抗性较大。4.1贵阳消费者问卷调查情况4.1.4贵阳消费者与周边二线城市需求差异情况户型面积及功能性需求差异较大面积需求：户型需求：从三城市面积需求上看，成都和重庆购房者需求高点都集中在60-90㎡的两房，贵阳购房者需求高点为90-120㎡；成都和重庆购房者户型需求集中在两房区域，而贵阳购房者户型需求集中在三房区域；整体来看，贵阳市场在30-60㎡的一房市场需求上在三城市比较重处于最低水平，90-120㎡的三房市场上需求量最大，与其他两城市存在较大差异。备注：其他两城市数据来源于成都思源和重庆思源配合本案的同步市场问卷调查。4.1贵阳消费者问卷调查情况4.1.5小结小结：贵阳购房群体主要以90-120㎡三房为主要置业选择，在产品上多选择小高层和高层产品，且贵阳市场上投资型客户较少，对于60㎡以下户型的需求量非常小，与本案主力产品和户型存在一定冲突。而贵阳市民置业区域集中于主城区和金阳区，对于其他区域关注度较低，反映出贵阳大部分购房者置业观念还停留在一个初级阶段，对于区域认知和判断上较为浅显和存在一定偏执性。从与重庆和成都市场的购房需求比较上看，贵阳市场在户型和面积需求都是最高的，这与重庆和成都较高的房价是直接相关的。但贵阳在人均收入水平来说，又是最低的，进一步印证了贵阳市民较为超前的消费特性，而中小户型的需求量偏低也反映出贵阳房价还存在很大的上涨潜力。7、整体营销战略及策略PartSevenOverallmarketingstrategyandtactics8、执行策略PartEightMonthlyPlan4、贵阳客户分析PartFourGuiyangcustomeranalysisandcustomerbaselocatingVanke6、营销难点及关键点PartSixMarketingdifficultiesandkeypoints3、贵阳房地产市场环境及竞争环境分析PartThreeGuiyangrealestatemarketandtargetmarketanalysis2、近期中国房地产市场PartTwoChina'srecentrealestatemarket5、项目与产品解读IPartFiventerpretationofprojectsandproducts目录及解决思路1、万科在贵阳的使命和目标PartOneVanke'smissioninGuiyang购房需求情况万科贵阳市场接受度调查情况贵阳消费者与一二线城市需求差异情况4.1贵阳消费者问卷调查情况4.3客群条件下万科着陆贵阳存在的问题4.2贵阳市客群分类及分析改目录及英文贵阳市成交客群分类及分析金御华府项目区域接受度情况调查成熟的万科地产与初级阶段的消费群体的沟通不对味问题项目所在小河区认可度较低与实现项目量价目标之间的矛盾本地需求与万科以往产品配比之间的矛盾各类典型客户访谈情况及心理速写金域华府项目客群定位小结4.2贵阳市客群分类及分析4.2.1贵阳市成交客群分类及分析客群分类数据来源：贵阳思源代理项目的所有成交客户资料及贵阳房地产市场调查客户资料。成交客户资料信息内容：贵阳部分楼盘成交客户资料收集：4.2贵阳市客群分类及分析4.2.1贵阳市成交客群分类及分析公寓——关注楼盘品质、开发商品牌和区域生活配套自住型他们受过高等教育，独立自主，对工作、生活全情投入，对目标执着追求，崇尚时尚却不盲从，追随前卫潮流；他们大都生于80年代中前期，年纪在25-30岁之间，参加工作至少2-3年以上，月薪至少3500元；他们追求现代、手机频繁的换、有的快结婚了、有的过着同居的生活，有的还沉浸在自己的单身世界中，给自己更多的机会；他们有的喜欢结识好朋友，喜欢团队生活，喜欢现代的、先进的概念；他们又得喜欢独立自由的生活，喜欢天马行空，主张“我的地盘我做主”，追求品质生活，发展商品牌中品质生活的保证。关注：产品的实用和舒适性；对生活配套的便利；交通出行的便捷投资型他们大多本土贵阳生长的或是外来贵阳已有5年以上时间的人，年龄在30-35岁左右，年收入虽然可能不高，但家里条件优越，就职于政府部门或事业单位或企业的中层，有的属于创业初期；受过高等教育，事业上有了一定成功，并且正在不断的追求中，对未来充满信心；对于创新的事物较为接受，喜欢有品质的东西；对于赠送空间较为喜欢，不过好用是前提；方便/品牌/配套是他们关心的；最为被他们看重的是区域未来发展及楼盘升值潜力。关注：区域未来发展价值；开发商的品牌价值高层——改善生活条件，提高生活品质，关注社区档次和生活便利度自住型他们主要是贵阳本地居民和外地来贵阳经商了几年的人，随着经济的发展，生活开始富足，家庭年收入在15万以上，年龄在35-45岁左右，家庭人口3人以上，一般有1个以上小孩；他们大多数经历个体营销阶段，成为私营企业主；但文化水平不高，基本上在大专以下；生活一定要便利，购物，小孩上学很方便；对于赠送空间的使用价值较为看中，而不是送了就可以了，一定要好用而且可以增加生活的品质；住在哪里、买多大对于他们而言是一种面子，对于社区的档次较为看重。关注：生活配套；社区规模档次；开发商的品牌投资型他们受过高等教育，有着良好的职业前途，事业已有小成，成为单位的中坚分子，生活开始追求舒适；他们