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奢享的私有庄园-关于居住的终极梦想Domaineprivé–Thesupremedreamaboutlife青岛即墨嶺海如意岛项目定位建筑及物业发展方向建议北京浩文世纪地产机构2010年8月开篇第一节：项目概况项目发展方向及回顾第二节：青岛概况第一章：市场调研及研究第一节：宏观市场——山东半岛及青岛第二节：中观市场——即墨、温泉镇第三节：微观市场——竞品分析目录第二章：项目整体定位第一节：项目定位第二节：客户定位第三章：建筑及物业发展方向建议第一节：高尔夫及庄园文化第二节：物业类型建议第三节：项目总体规划建议第四节：项目物业发展方向建议第五节：未来场景描述开篇项目发展方向回顾与青岛概况第一节：项目概况及项目发展方向回顾项目概况区位：青岛即墨温泉镇,嶺海项目的中心占地面积：179亩容积率：1.2以下用地性质：旅游商业用地项目发展方向及回顾需求相当的资金（6亿），产生最少的利润（1.1亿），资金利用效率低（19％），销售前景不明朗需求最多的资金（6.4亿），产生很好的利润（1.9亿），资金利用效率较高（30％），销售前景较好需求较少的资金（5.2亿），产生一般的利润（1.3亿），资金利用效率不高（25％），销售前景看好需求大量的资金（6.1亿），产生最好的利润（2.5亿），资金利用效率最高（41％），销售前景看好需求最少的资金（4.8亿），产生很好的利润（1.4亿），资金利用效率较高（29％），销售前景看好多层（效率太低）洋房（投入太大）联排（需要提高单价）叠拼（投入太大）独栋（较为合理）上次汇报结论回顾结论:根据财务分析及地块的特殊性,大家一致认为产品发展方向为独栋+独栋式联排或双拼？第二节：青岛概况6000年以前，青岛已有了人类生存和繁衍的足迹。东周时期建立了当时山东地区第二大市镇——即墨。秦始皇统一中国后，曾三次登临现位于青岛胶南市的琅琊台。秦代徐福曾率船队由琅琊山起航东渡朝鲜、日本。汉武帝曾在现位于青岛市城阳区的不其山“祀神人于交门宫”，并在胶州湾畔女姑山祭天拜祖设立明堂9所。隋唐时期，海运的发展，青岛地域的对外贸易地位逐渐重要，出现了重要的海港---板桥镇，此时崂山道教也逐渐全盛起来。元明清时期，统治者意识到青岛的重要位臵，贸易、军事、经济得到快速发展。[胶澳志]明确说明：“青岛，在青岛湾内不足一海里”，以“山岩耸秀，林木蓊清”，故名“青岛”。清朝末年，设立胶澳（胶澳即今天的青岛），逐渐开始繁华。从远古以来，青岛即因其独特而重要的地理位臵和良好的气候条件而受先民垂青。德国占领期，苦难下的城市规划推动了城市进程和腾飞发展1897年德军占领胶澳至1914年退出青岛的十七年间，德国在原胶州湾周围和原即墨县沿海海湾建立了一个被称为“东方的瑞士”的名星城市，开始了青岛的近代化进程。与其他帝国主义国家对殖民地单纯的经济与原料掠夺不同，德国是把青岛作为永久殖民地进行长期投资建设的，十七年间一直是由德国政府进行财政拨款建设城市。这种高明的城市设计理念，使青岛在头十年便一举超过早三十年建港的烟台，跃居沿海城市进出口的第二位；在前三十年间便超过山东省国民产值七倍，成为全国四大轻工业中心、金融中心之一，全国五大工业城市之一。青岛——“东方瑞士”，因祸得福。为后世的宜居之城打下良好基础。1899年修改的城市规划图，此后青岛的城市建设主要依据与此德国占领期，苦难下的城市规划推动了城市进程和腾飞发展德国在青岛的城市发展战略目标，有一个逐渐明晰的过程，其初衷是建一个海军基地和储煤港，作为与在中国与列强角逐的支撑点；其后便逐渐定位于将青岛作为德国在远东的贸易基地，造成第二个香港，把青岛建成德国永久的模范殖民地。德国在青岛城市发展中的设计理念主要是：以青岛为龙头，以胶济铁路沿线和全山东腹地为龙身，以黄河口至黄河河套为势力范围，以胶州湾和沿崂山湾海域为海上通道，幅射中国沿海城市和亚洲太平洋与欧美。总体发展战略为：一城、一港、一路、一海洋。在当时半殖民地中国显然具有超前的以市场为中心的综合城市功能。⒈一个面向全世界的贸易自由港与自由地；⒉一个以铁路横向分布南北纵横连结的山东与中国北方的经济中心与金融中心城市；⒊一个风景优美、高效城市管理的宜于生活与创业的生态城市；⒋一个有广大发展空间的可持续发展的海洋城市；⒌一个全面开放、能吸纳中外文化精英、促进中西文化交融的文化城市。⒍一个法治严明的文明城市。生态城市、海洋文明的科学先进规划，成就青岛——“北方香港”美名。德国占领期，苦难下的城市规划推动了城市进程和腾飞发展1897年德国占领胶州湾之后，德国殖民当局于1900年编制了《青岛城市规划》。德国殖民当局在1900年编制的规划基础上，于1910年又编制了《青岛市区扩张规划》。德国占领期，苦难下的城市规划推动了城市进程和腾飞发展在城市空间布局上，德国人按照欧洲风格设计好一个现代化城市，使青岛象一个欧洲港口城市。德国人用十七年的时间，把一个乡村变成一个经济繁荣的都市。德国人的城市布局合理，市内有当时世界上最先进的设施，高标准高质量的共公工程，如令人羡慕的电力系统，现代的下水排水系统，现代化的学校，相当高的卫生标准，以及驰名亚洲的海水浴场；经过十年的城市绿化，使昔日荒山秃岭变成花园式的城市；青岛成为亚洲最清洁的城市，达到了让青岛人引为自豪的“红瓦绿树，碧海蓝天”境界。城市空间合理布局，使“黄墙红瓦，青山绿树，碧海蓝天”成为青岛之美的经典赞语。德国占领期，苦难下的城市规划推动了城市进程和腾飞发展生态与环境建设方面德国人做了如下工作：⒈改良土壤，筑堰保持水土，筑坝储水。⒉植树造林，奖励造林，保护树木，推行经营山林法，投资30万马克，至1914年官造林达1200公顷，徭役造林2000公顷。在市内大量种植梧桐，引发其它城市效仿。⒊严法保护树林：折断一棵树，即砍掉破坏者的一个手指。经过几年的示范，中国当地农民也开始造林，人工营造了一个绿色家园。青岛成为一个绿树花丛覆盖的城市，让外来者一入青岛即感到罕有的愉快。⒋全市乃至沿胶济路全线性的卫生检疫。在1902年的山东各地蔓延的瘟疫，几乎没有在青岛为害。⒌每日用海水喷洒路面，保持路面光鲜清洁。城市生态与环境的建设，促使青岛成为人类栖息环境与自然协调发展，生态进入良性循环的典范城市，而受到国人追捧。日本占领期，城市规划1938年日本第二次占领青岛后，日本在青的兴亚院青岛都市计划事务所于1940年编制了《青岛特别市地方计划、母市计划设定纲要》。日本占领期，延续德国城市规划建设1914年，日本人占领青岛后，基本沿用德国人的市政管理经验。虽然日本在第二次占领时期提出过新的都市规划计划，但随着战争的结束而流产。除了在港口的部分扩建和城市道路小范围修建等几个方面得到部分阶段性实现外,其他的区域规划和城市规划措施实施非常有限,使得后来青岛的城市格局没有受到这一时期都市计划的太大影响。1936年的青岛延续生态、宜居、超前的国际化城市规划。改革开放，迎来新生新中国成立后，尤其是改革开放以后，青岛面临大发展的良好机遇。早在1981年，青岛就被国务院确定为全国经济中心城市之一，1984年被确定为14个沿海开放城市之一，1986年又成为计划单列城市。从中央到地方的一系列政策措施促使青岛发生了根本变化。青岛的城市面貌发生翻天覆地的变化。解放后，青岛市人民政府于1950年9月编制了《青岛都市计划纲要（初稿）》。1978年起，青岛市人民政府编制了《青岛市城市总体规划》，1984年1月5日，经国务院批复实施。将城市分为三个组团进行规划，合理利用城市外延空间。城市向北侧发展。1989年开始，青岛市人民政府对城市总体规划进行了部分调整、补充、完善。极大丰富了城市组团划分，规划更趋合理，将城市范围扩大两倍，带动流亭、崂山、即墨发展。1994年后青岛市人民政府编制了新一轮《青岛市城市总体规划》，1999年6月国务院批复实施。规划了科技开发区等各产业区的合理布局，为城市未来全域发展奠定了基础。青岛东面的崂山因其是中国沿海第一名山，而且又是道教发源地之一而享誉海内外。民间有“泰山虽云高，不如东海崂”之说。张三丰、丘处机曾在此练功修行、蒲松龄在此完成了著名的《聊斋志异》、秦始皇、汉武帝都曾来此求仙、唐玄宗曾派人进山炼长生之药，由于历代帝王的赏识，著名道士的推崇，古往今来很多文人名士纷纷慕名来到崂山。青岛是一座历史名城、文化名城崂山文化发源地，中国道教发祥地。是风水大善之境，极受历代帝王推崇和驻足。由于曾被德、日、美占据半个多世纪，有多达二十几个欧洲国家的贵族曾居住在此，因此其文化底蕴十分丰厚，是一个东西方文化和谐交融的地方。直至今日青岛在欧美地区的知名度都要超过北京、上海，外国把青岛称作“东方瑞士”。青岛的欧式古建筑非常多，被誉为“万国建筑博览会”。青岛—东西交融，文化底蕴丰厚东西交融的独特文化底蕴和自然历史条件，使青岛的国际知名度和国际地位在华北无人能及。青岛过去一直被定位为山东省对外开放的龙头，近两年山东省委、省政府对青岛寄予新的期望。种种迹象表明，在山东省的决策者眼里，推动青岛强势崛起，已经成为全省经济发展全局的定盘星。原省委书记、省人大常委会主任张高丽明确提出：“青岛好全省就好，青岛发展快全省发展就快。”原省委副书记、省长韩寓群也多次表示：“青岛强则半岛强，半岛强则山东强。”政府定位，快速发展青岛是山东省的龙头城市和经济发展的火车头，地位至关重要、举足轻重。优美的自然环境、适宜的气候使青岛成为享誉海内外的避暑胜地和度假投资首选地。可以说，青岛不仅是青岛人的青岛，也是山东的青岛、华北的青岛、世界的青岛！青岛城市结论◎黄墙红瓦，青山绿树，碧海蓝天，成为青岛的城市名片、形象代言。◎青岛是华北地区最美的海滨城市，素有“东方瑞士”和“北方小香港”之称。◎青岛是山东省的经济中心和龙头城市，已成为高端人士度假、投资、生活、社交的首选。◎青岛是华北地区最适宜旅游、观光、度假、投资、生活的海滨城市。◎青岛无论是从历史、人文、名胜古迹、城市风光、自然环境还是国际知名度都在华北地区独占鳌头，势必成为华北地区富人抢滩滨海的第一首选城市。第一章市场研究第一节：宏观市场山东省从2006年12月31日起实施《山东半岛城市群总体规划》，制订了“促进山东半岛城市群崛起”的战略决策和相关部署。山东半岛城市群总体规划:济南与青岛成为两个战略中心点。青岛济南烟台龙头城市：青岛双中心：青岛、济南副中心：烟台两主轴济南-淄博-潍坊-青岛日照-青岛-威海-烟台两次轴以烟台-莱州-潍坊日照-五莲-诸城-安丘-潍坊-寿光-东营山东半岛城市群总体规划:以韩日为主要方向的经济国际化战略以空间集聚为导向的人口城市化战略以强化区域优势为目的的龙头带动战略以提高整体竞争力为核心的经济协同战略以培育都市连绵区为目标的空间发展战略以生态建设和环境保护为目标的可持续发展战略山东半岛城市群总体规划进一步强化了青岛担负的区域龙头带动作用，赋予了青岛新的发展契机。山东半岛长江三角洲珠江三角洲根据规划，到2020年青岛将发展成为超大城市，人口达到1200万，（对比2020年上海规划人口1600万），按照城镇化率70%计算，2020年青岛城镇人口将达到840万。青岛作为半岛的龙头城市，城市化膨胀速度快，到2020年将发展成为人口超过1000万的超大城市山东半岛城市群总体规划:青岛的快速发展将带来巨大的资源集聚效应，助力山东半岛成为继长三角、珠三角之后的中国重要的经济增长极。规划提出，在全球范围内半岛城市群是以东北亚区域性国际城市青岛为龙头，带动山东半岛城市群外向型城市功能整体发展的城市密集区域，是全球城市体系和全球产品生产服务供应链的重要一环。在次区域经济合作圈内，是环黄海地区区域经济合作的制造业生产服务中心，构筑由山东半岛、韩国西南海岸地区、日本九州地区组成的跨国城市走廊，推动“鲁日韩黄海地区成长三角”形成。在全国范围内，是黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与珠三角、长三角比肩的中国北方地区的增长极之一，与京津唐、辽中南地区共同构筑环渤海地区经济合作圈的领头军。山东半岛城市群总体规划，使青岛迎来全新历史发展机遇青