辉煌到极点的万科和不确定的地产未来

辉煌到极点的万科和不确定的地产未来在副手位置上隐忍10年后，郁亮终于走上前台。买房,购房,装修论坛如果说1000亿是王石王朝的辉煌落幕，那么1400亿就是郁亮时代的敲门砖，不是销售指标，而是政治任务。wenzhou.bbs.house.sina.com.cn9B)Q&@V(v5王石西行求学之时为郁亮留下了丰厚的家底，高达820亿的未结算资源决定万科2011年的净利润过百亿已毫无疑问，2012年的业绩也基本有保证。王石给郁亮留下了两到三年的财务缓冲期。万科仍是一家规模速度型的公司，在未来二到三年，考验郁亮的不是业绩，而是规模。如果郁亮在这三年没有好的发展，除了规模，万科将失去很多东西。哪怕是阵痛期2008年到2010年，万科的销售一直高歌猛进，这决定了郁亮时代的第一年不能失手，而规模速度仍旧是核心标的物。郁亮所面对的，是一个辉煌到极点的万科，和一个不确定的地产未来。严厉的房地产调控和庞大的保障房计划冲击着只做普通住宅的万科。买房,购房,装修因此，郁亮说在可以预见的未来万科都以住宅为主，但郁亮却不准备像往常一样只做普通住宅。继商业地产后，郁亮再次表达出转型的诉求，万科将“为普通人造好房子”。2v:~:S1W1V王石远渡重洋，一个充满激情、梦想的企业家正在淡出，一个财务出身，严谨的职业经理人走上前台，万科充满人文情结的偶像时代已经结束。/a9~0T&房价推手1081亿元的销售额，500.3亿的营业额，万科的财务报表多少有些蹊跷。在万科相当靓丽的年报中，却有一个指标下降达25%，一个指标的涨幅仅为4%。3月7日的年报显示，2010年万科实现房地产结转面积452.1万平方米，营业额500.3亿元，同比下降25%和增长4%。但这一年，万科实现销售面积和销售金额分别为897.7万平方米和1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%。新对此万科官方的解释是，一是由于世博、亚运的原因，部分项目工程进度减慢导致未能按期竣工；二是随着精装修比例的提高，工期延长，结转放慢。万科的营业额和销售额之间的比例一直不协调。2008年到2010年，万科的营业收入从409.9亿增加到507.1亿元，增幅为仅23.7%。而同期，万科的销售额确实实现了翻番。尽管最近几年万科的结转速度呈下降趋势，但2010年的下降幅度如此之大，多少让人意外。2008年万科的销售金额为478.7亿元，结算金额为409.9亿，结转率为85.6%。2009年万科的销售额为634.2亿元，最终结算的营业额为488.8亿元，结转率为77%，到了2010年，在销售额过千亿的同时，营业收入却刚超过500亿元，结转率仅为46.9%，相比于2008年，大幅下降近40个百分点。其他两组数据也不支持这一变化，万科2009年年报显示，截至2009年末，公司尚有374.5万平方米已销售未竣工结算,合同金额总计382.3亿元。其中合并报表范围内已售未结算面积343.5万平方米，合同金额356.5亿元。这也意味着在万科2010年超过1080亿元的销售额中，参与结算的金额只有150亿，仅占其2010年销售额的1/10。一位不愿具名的分析师表示，万科2010年结转营业额超比例的低，一则是其对2011年的销售形势较悲观，预留更多为2011年的业绩持续增长做准备；二则是万科不愿意在现在这个时点报出太高的利润，以引起政府与市场对所谓“暴利”的追问。买房,购房,装修论坛,房产论坛2V-|5@*@另外万科的精装修并不是今年突然提高。万科从2007年就开始全面推行精装修，2009年末新开工工程中精装修的比例已经接近80%，2010年这一比例逐渐上升到90%之上。结转面积下降25%，却换来了4%的收入增长及37%的利润增长，反常的数据却折射出万科销售均价飞速上涨的另一面。万科的盈利能力显然大幅超出了市场的预期，广发证券分析师赵强称，利润增长的主要原因是毛利率的提升。2010年，万科的毛利率大幅提升了11个百分点至40.7%。买房,购房,装修论坛,房产实际上，近几年来，不管是销售均价还是年终结算价格，万科展现出来的都是一条陡峭的曲线，这条曲线代表着万科产品价格的大幅上涨，其幅度不仅超过同样高周转的保利、恒大、碧桂园，也超过中高端定位的金地、招商和中海地产。国泰君安分析师孙建平的研究数据显示，2010年，定位普通住宅的万科和保利，销售均价分别为12049元和9608元，与2009年相比分别上涨17%和11%。而定位于中高端的金地2010年的销售均价则为12358元，与万科大抵相当，同比上涨只有11%。对于价格的上涨，郁亮的解释是，万科2009年的结算价格是按照2008年的销售计算的，而2008年又是行情最差的一年，价格很低，因此，基数不一样。第二，万科现在90%左右是装修房子，而2008年只有百分之二三十，装修房是房价上涨的一个关键成本。新浪乐居论坛5O5r)Y0V3B实际上，万科在土地升值方面并不具有优势，万科产品附加值的优势主要体现为品牌溢价，精装修战略带来的产品溢价，以及售后环节的增值。经常可以看到，档次相当的楼盘，万科比邻近的其他楼盘价格每平米高500-1000元左右。一位不愿出具姓名的分析师对本报记者表示，随着万科在二、三线甚至是四线城市布局的到位，可以预见，万科将不出意外地带动众多三、四线城市的房价上涨。新浪乐居论坛4C'|5D'W!B#R负重前行上述分析师称，结算面积减少25.3%，结算收入增长3.6%，数据反常，要么是为2011年留预算太多，因为担心2011年的销售形势；要么是因为合作项目太多，实际进入结算的就太少。广发证券赵强在报告中称，截至2010年末，万科的已售未结面积761万平米，合同金额919亿元（合并报表820亿元）。同时，2011年，万科的计划竣工面积为729万平米。如果按此推算的话，万科今年的结算收入应该在800亿-880亿之间。利润率方面，已售未结均价约为12076元/平米，继续提升1000元/平米。即使按比较保守的估计，即假设成本同步增加的话，估计毛利率将在38.5%左右。买房,购房,装修论坛,房产论坛$D$m#V实际上，留下高达820亿元的未结算销售额，表明万科对未来形势的不乐观。这种财务上的安排，可以平滑到未来两三年，以缓和销售下滑带来的冲击。0G.在国泰君安分析师孙建平看来，王石留给郁亮的万科正处于2007年以来的最佳经营状态：现金状况最好，净负债率最低，可售量最充裕，2011年业绩完全锁定，最有能力逆市抄底土地市场、实施行业整合。从某种程度上说，这是逐渐隐退的王石给郁亮留下的财务缓冲期。在王石游学美国和欧洲的这三年，万科的业绩基本不会出现大问题，唯一的变数来自销售和规模能否继续扩张。买房,购房,装修论坛,房产论坛8gV2E8T.h*~问题是，郁亮面对的并非一马平川，调控带来的压力显而易见。+B0z%P32011年2月份万科实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别比2010年同期增长159.8%和141.8%。$k0B1R&jX5\1Q;w2010全国住宅开工16亿平方米，只卖了10亿平方米，还有6亿平方米没有卖掉。从2010年6月份开始，每个地方批准预售面积都大于实际销售面积。郁亮十分清楚他眼前所面对的困难。受到限购和保障房的冲击，万科的销售放缓将成不争的事实。这就意味着，万科要完成王石定下的1400亿的目标，未来的10个月，平均每个月的销售要在114亿元以上。!O1T-b'd郁亮不认为1400亿是他今年必须完成的任务。“主席谈1400亿，要从原则上理解，不能从字面上理解，如果从字面上没有办法做，1400亿，卖1390亿对了，卖1401亿就错了。”郁亮说。从2004年开始，万科的核心口号是质量效益，但万科骨子里还是一家规模速度型的公司。万科的规模在不停地膨胀，截至2010年末，万科的总资产已扩张至2156亿元，而2009年年末这一数字为1376亿元。房产论坛,装修论坛,业1400亿是郁亮绕不过去的一道坎，既是为万科，也是为自己。作为万科未来两三年考核的主要指标，郁亮在规模上显然不能有闪失，这不是指标，而是郁亮的政治任务，是首次掌权的郁亮在万科和业界的资本。另外，年报显示，万科2010年竣工面积442万平方米，低于计划12%，这个开发进度体现了，万科在面对数千万平方米的在建面积时，工程管理能力相对欠缺，一是与在建面积比太少，第二是未完成竣工计划也一定会拖延周转。万科对2011年的看法并不乐观。2011年万科计划新开工1329万平米，仅比2010年增加6%，兴业证券分析师王晓东的评价是：新开工计划相对保守。如无意外，万科应该是国内土地储备最大的公司。在年报中，最终的土地储备规模是万科刻意回避的数字。新浪乐居论坛5f9\(|0R#u!N;d而按照国信证券分析师方焱的测算，到目前为止，万科未竣工建面达到6415万平米，足以支撑公司6-8年发展。而王晓东也给出了大体相当的数字：截至2010年，万科有土地储备6451万平米，权益土地储备约5000万平米。新浪乐土地投资的比例越高，相应的短期周转率就会降低。庞大的土地储备和存货降低了万科一直引以为傲的周转速度。2007年以前，万科的周转率一直保持在0.6以上，2008-2009年基本上维在0.4-0.5之间，保利在2008年以后的周转速度维持在0.5-0.6之间，高于万科。新浪乐居)ja/{!$E.R2U郁亮求变6k(_-q7J'n*N郁亮说，房地产市场还看不到“天花板”，万科在住宅领域的发展是无止境的。但在调控和保障房的冲击下，郁亮在变，这种改变对万科来说或是根本性的。在3月8日当天的业绩交流会上，除了祝女同胞们节日快乐外，郁亮用得最多的词是“为普通人造好房子”，而以前经常挂在嘴边的“为城市普通家庭供应住房”已不多见。郁亮说：“你注意到刚才的表述，我们从刚性需求回到为普通人盖好房子的描述，其实也是我们应对未来保障房市场以后，普通人仍然是未来市场的主流，我们仍然为他们盖主流的房子，这些房子会是什么样的？有一个变化告诉大家。限购之前很多人买两房，限购之后两房没有人买了，小二不行，小三可以，为什么呢？因为只有一次机会买房子，所以要一次性解决基居住需求，原来两房可以梯度消费的，现在不行了，需要一步到位。”尽管没有从价格上定位，但从“为城市普通家庭供应住房”到“为普通人造好房子”，郁亮领导的万科或将在产品价值体系与定位上发生相当烈度的变革。实际上，从严格的价格意义而言，万科的平均售价已超过定位于中高端和中海地产和金地集团，已不是传统意义的普通住宅开发商。郁亮的改变来自保障房的冲击。买房,购房,装修论坛,房产论坛-T0r&M郁亮一直强调未来的“两分市场”格局。在他看来，中国的房地产市场正在重新回到1998年时的制度设计，也就是商品房和保障房并驾齐驱的模式。郁亮称，“两分市场”的过程大概需要两三年时间，万科已经做好准备，有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。实际上，在保障房的冲击下，许多开发商开始掉头。其中之一便是同处深圳的花样年，在花样年总裁潘军看来，去年全国卖了10.5亿平方米的房子，今年政府要建1000万套保障房，按照每套保障房平均80平方米计算后的总面积就是8亿平方米，仅仅剩下2亿多平方米的市场需求，即是20%的高端市场。因此，花样年计划同样明确产品定位，将大幅指向高端产品。同样的变化发生在金地集团身上，按照金地的规划，今年高端住宅将占到整个销售额的60%。万科的另一个变化是在布局扩张上减速。2011年万科新进入了昆明等12个二、三线城市。万科在全国各地设立了将近400多个分公司，在全国有2500个左右的项目同时施工。但真正能带来盈利的仍是多年前布局的核心区域和核心城市。为此，郁亮的想法是，“现在开始，我们希望深耕现有城市为主，而不是进入新城市为主。”新浪乐居1[8X9l:\O$N盈利隐忧W&H4}.o&e尽管有高达百亿的净利润留存尚未结算，但万科的利润粮仓却过分依赖核心城市。年报显示，2010年万科五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占整体营业收入和净利润的比重分别为49.7%和