项目物业管理模式分析提要(1)

重庆万科项目运营租金模拟测算RENTALIMITATEMEASUREANDCALCULATEINOPERATINGFORVANKEREALESTATEPROJECT商业价值最大化MAXIMIZOFCOMMERCIALVALUE区域相对成熟成熟是因为项目位于渝中区，作为重庆核心城区，地理位置优越；相对是因为未来将有龙湖等百万大盘推出，还会有更为广阔的发展空间；地铁上盖物业地铁开通后，项目的到达方式将会更加丰富和多样，由于项目本身得天独厚的优势，将实现地铁与商业“无缝连接”；现有商业不足，未来会有价值再造可能性项目周边目前并没有现存的大型集中商业设施，商业氛围目前较弱。但项目区域内有中新城上城、华润、龙湖等大盘存在，并且都有大型商业规划，未来会有价值再造可能性。为什么本项目要实现商业价值MAX？业态实现差异化，不受制于人本项目业态定位时消费人群多考虑家庭客群与年轻人客群，业态多以餐饮（餐饮的比例可适当加大）、品牌连锁店、娱乐为主，满足日常基本消费；项目本身要具有特种业态本项目能够在区域立足，需要差异化的业态，规划时要设计大型的特种业态，例如电影院、游艺城、KTV等，以拉动足够的人气来支撑项目运营；体量达到自我循环，并满足未来的产品升级要求项目自身体量能够满足运营要求，达到自我循环的目的，并且在未来的发展中可以有足够的空间来完善项目，进而使产品升级。以电影院为例，电影院与总体量比一般为1/10，由此算来本项目商业体量在4-6万平方米为宜，如果只是几千平米的商业体量就不需从商业角度考虑了。如何实现本项目商业价值MAX？商业价值最大化MAXIMIZOFCOMMERCIALVALUE运营主导设计B2层临时停车位与常租停车位的比例；汽车美容店的水电路的问题；停车费收取点的选择；租金分析SUGGESTIONOFRENT类别收费标准车位数量使用率收益（元/月）车位出租650元/月100100%65000临时停车费3元/小时，但不超过15元/12小时和25元/24小时的上限25260%112140汽车美容店30元/月/㎡200㎡6000合计183140元/月B1层以快速餐饮、运动休闲服饰、食品超市为主；商业与地铁对接口处的商业的强化；餐饮的比例还可适当加大；花车的使用；租金分析SUGGESTIONOFRENT楼层面积业态归类规划业态分项面积（㎡）目标商家例举租金套内单价预计（元/月/㎡）月租金预计（元/月）B1建面13089㎡，套内8914㎡，F&B连锁餐饮266豪客来12031920563麦当劳8%（扣点）16000241比格自助披萨12028920Retail运动休闲类139森马13018070125真维斯13016250125班尼路14017500137美邦13017810112乔丹15016800119以纯15017850129李宁15019350化妆品类89佰草集13011570生活配套类80柯达1008000341大药房1003410041鲜花礼品店903690100茶叶店808000Keypoint特色餐饮353菩提素食餐厅10035300217特卖展销区1202604078装饰品店856630快餐45DQ110495086好利来1008600Anchorshop食品超市4547永辉超市35159145时尚主力店1174热风4552830合计559325元/月L1层以主力店与精品店为主；出入口两端可以选取高档时尚用品，例如手表、珠宝、配饰等；电梯口处可以时尚消费品为主；可布置少量餐饮；租金分析SUGGESTIONOFRENT楼层面积业态归类规划业态分项面积（㎡）目标商家例举租金套内单价预计（元/月/㎡）月租金预计（元/月）L1建面8739㎡，套内5631㎡，得房率64.4%快速餐饮特色餐饮113哈根达斯15016,950特色餐饮193麦当劳15028,950特色餐饮133星巴克15019,950特色餐饮30巧克力店1504,500时尚女装时尚女装133法国都都彭15019,950时尚女装129EVISU20025,800时尚女装125BUGATTI20025,000时尚女装123SISLEY20024,600时尚女装136艾诗雅特18024,480时尚女装242ESPRIT15036,300时尚女装102恩曼琳15015,300时尚女装43lily2008,600时尚女装925cm20018,400时尚女装133tommyhilfiger20026,600时尚女装130GUESS20026,000时尚女装70新秀丽20014,000时尚女装59ecco18010,620时尚女装105芭芭拉18018,900时尚女装116贝纳通20023,200时尚女装71jessica20014,200时尚女装117DKNYJEANS10011,700时尚女装84欧时力20016,800时尚女装101LEVI’S20020,200时尚女装256女鞋专卖区10025,600时尚女装133MISSSIXTY20026,600租金分析SUGGESTIONOFRENT楼层面积业态归类规划业态分项面积（㎡）目标商家例举租金套内单价预计（元/月/㎡）月租金预计（元/月）L1建面8739㎡，套内5631㎡，得房率64.4%品牌服饰休闲时装717优衣库10071,700休闲时装274ZARA10027,400休闲时装515MUJI无印良品10051,500品牌珠宝珠宝首饰117谢瑞麟25029,250珠宝首饰83cartier20016,600珠宝首饰50swatch20010,000珠宝首饰136周大生20027,200珠宝首饰94ROLEX20018,800珠宝首饰58IDO20011,600珠宝首饰60施华洛世奇20012,000护肤品化妆品类33bodyshop1504,950化妆品类352SEPHORA20070,400银行金融类173银行40069,200合计923800元/月L2层多以女装为主；电梯口处可以布置时尚消费品；租金分析SUGGESTIONOFRENT楼层面积业态归类规划业态分项面积（㎡）目标商家例举租金套内单价预计（元/月/㎡）月租金预计（元/月）L2建面7703㎡，套内4599㎡，得房率59.7%快速餐饮咖啡厅164星巴克（二层）15024600咖啡厅481上岛咖啡10048100时尚女装时尚女装57爱薇1206840时尚女装168Verymode20033600时尚女装149Only20029800时尚女装125Etam20025000时尚女装112马天奴12013440时尚女装187JACKJONES15028050时尚女装274G200013035620时尚女装82秋水伊人15012300时尚女装85堡狮龙12010200时尚女装99贝拉维拉12011880时尚女装37Hellokity1204440时尚女装94采轩13012220时尚女装94安秀14013160时尚女装125艾格15018750时尚女装90哥弟15013500租金分析SUGGESTIONOFRENT楼层面积业态归类规划业态分项面积（㎡）目标商家例举租金套内单价预计（元/月/㎡）月租金预计（元/月）L2建面7703㎡，套内4599㎡，得房率59.7%服装时尚女装107lzly13013910时尚女装187茵佳妮12022440时尚女装89cocooh14012460时尚女装69卓雅1208280时尚女装109MNG13014170时尚女装102千百惠13013260时尚女装100太和14014000时尚女装758ZARA(二层)10075800时尚女装115TommyHilfiger20023000时尚女装115Lev‘s20023000时尚女装115MISSSIXTY20023000时尚女装480ESPRIT15072000时尚女装68斯尔丽1208160童装405丽婴房8032400时尚配件配件20瑞士军刀1002000箱包61皮包箱柜1006100配饰45围巾帽子专卖区1004500合计709980元/月L3以上业态往往是商场前期招商及经营的困难点，因此3楼以上业态往往要求有集聚性与主题性，因此我方在第二轮提出设计将后期重新调整。L3示意图L3设计建议DESIGNRECOMMENDATION核心问题：业态有效动线回路设置原有建筑动线以大回流的设计理念，但在我方以运营角度对商业运营模拟以后，我们发现原有格局会使得北部粉色零售业态无法生存，因为餐饮业态过于厚重，从而无非形成有效的购物氛围。重新考虑的流线示意图回路L3设计建议DESIGNRECOMMENDATION调整方式：三楼以上我们将对建筑形态进行适当变形处理，同时通过流线的重新设置来三大主题馆理念。主题馆A主题馆C主题馆B弧形小型商铺L1L2L3电梯电梯调整方式：三楼以上标准层局部将适当缩小，并设置阶梯式广场，通过连续电梯设置，将人流直接引入三楼，并给予三楼业态足够的展示面。L3设计建议DESIGNRECOMMENDATION租金分析SUGGESTIONOFRENT楼层面积业态归类规划业态分项面积（㎡）租金套内单价预计（元/月/㎡）月租金预计（元/月）L3建面8253㎡，套内5555㎡，得房率59.7%A区服饰少女馆2500120300000数码、家电百思买、苏宁、永乐100250000B区餐饮主题餐饮（至少2家主力店）2000100200000C区家居生活家居6008048000餐饮特色餐饮10060000过渡区零售时尚零售4008032000合计592000元/月（最高）/530000元/月（最低）L4设计建议DESIGNRECOMMENDATIONL4以上的标准层，由于涉及电影院业态，局部要挑高至5层。因此设计必须考虑电影院动线的布置，一是售票区至等候区的动线，二是夜间疏散动线。核心问题：电影院与其他业态之间的互补性。电影院进入方式一般采取从放映厅后部进入，因此涉及电影院内部流线设置。因此在设计4楼的时候必须与目标引入院线进行互通，从而最终确定设计方案。租金分析SUGGESTIONOFRENT楼层面积业态归类规划业态分项面积（㎡）租金套内单价预计（元/月/㎡）月租金预计（元/月）L4建面8591㎡，套内6967㎡，得房率81.1%娱乐电影院342750171350游艺城/餐饮10537073710KTV15444061760餐饮大食代9135550215合计357035元/月餐饮14%主力品牌店14%娱乐16%服装32%零售19%其他5%业态面积分布图Distributionchartofoutletsarea14%14%16%32%19%5%餐饮主力品牌店娱乐服装零售其他我司建议的项目业态以服装零售业、餐饮、主力品牌店、娱乐为主；L3-L4的业态调整空间较大，如后期运营时可调整餐饮业态的比例；总结SUMMARY楼层主导业态月租金年收益（元/年）总计（元/年）按建筑面积按使用面积L4娱乐、餐饮36.6563845.20095428442039903360*L3少女馆、生活家居、主题餐饮79.42566118.00187104000L2快速餐饮、时尚女装、时尚配件92.16928154.3778519760L1品牌服饰、品牌珠宝、护肤品、银行105.71164.056111085600B1餐饮、运动休闲服饰、生活配套、食品超市42.7324562.74686711900B2停车场、汽车美容店12.8727112.872712197680总体71.70415105.0111*注：39903360元的租金收益为项目成熟运营后的第一年估值收益，考虑到商业项目需要前期的养商阶段，并且地铁2012年后才正式通车的影响，本项目预计的养铺时期为2~3年。结论CONCLUSION养商期本项目预计在2012年可实现地铁通车，预计本项目有2-3年的养商期，预计3年后可成熟运营。本报告中所计算出的租金收益为成熟运营后第一年的租金收益水平，后预计将逐年增加。1运营与资