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香港專業議會《物業管理的發展及機遇》物業管理的發展及機遇講者：馮國雄香港內地經貿協會物業及設施管理委員會主席香港地產行政師學會執行委員會委員香港信和物業管理有限公司副總經理內容1.導言6.現時情況及困難2.物業種類7.如何面對困難3.服務內容8.機遇4.行業特點9.如何作好準備5.現今行業的變化10.中港兩地物管的分別1.導言(i)1950年代–經濟處於戰後發展初期九龍「石硤尾」大火政府建臨時房屋從英國聘請物業管理人加入政府1960-1970年經濟改善需求更好的居住環境第一個大型私人房屋計劃–美孚新邨私人物業管理公司很多现时香港物業管理公司協會(約80個會員)1.導言(ii)2.物業種類住宅(包括單幢樓及屋苑)商場/購物中心寫字樓工業大廈/工貿大廈其他設施-康體中心、學校、展覽中心、街市等3.服務內容傳統及基本的內容*公用地方及設施的管理-保安服務-清潔服務-維修保養服務-園藝綠化4.行業特點相對穩定的行業不是賺大錢的行業需要員工細心、不怕麻煩及願意與人溝通的行業是能夠促進社區和諧的行業5.現今行業的變化(i)1.傳統的概念2.社會的改變3.市場的改變4.市場競爭劇烈5.多元化服務5.現今行業的變化(ii)傳統的概念*共用地方、共用設施*各業主共同擁有公共設備/設施各業主共用/共用各項設施/服務*業主及物業使用人為聘用者*物業管理公司為受聘者5.現今行業的變化(iii)社會的改變*政府倡導及加強宣傳教育，市民意識提高*法例修定及施行，行業更規範*經濟改善，市民生活質素提高*物業管理→物業服務5.現今行業的變化(iv)社會的改變物業管理→物業服務管理處→客戶服務中心5.現今行業的變化(v)市場的改變*物業管理公司数量多*CEPAIV－容許香港公司將其香港所管理面積計算在內地公司資質評定內*競爭明顯越來越大、利潤下降5.現今行業的變化(vi)市場競爭劇烈*減收酬金、服務費*提供各種增值服務*訂下各項服務承諾*多元化發展：地產代理、租務管理、資產管理5.現今行業的變化(vii)市場競爭劇烈物管企業*免費消毒殺蟲服務*贈送大廈設施(如:保安系統、空調機等)*合約期內免收部份酬金/服務費或回贈部份酬金/服務費、等等5.現今行業的變化(viii)多元化服務管理處*提供交通工具往返屋苑*代送報紙*代收發傳真*雨傘外借*維修工具外借*提供預備早餐/夜宵服務等6.現時情況及困難企業的入行門檻低，無資質的要求競爭激烈，出現減價戰經理人酬金越來越低經濟不景，業主以收費作為選擇標準員工流動性大，影響服務質素屋苑事務趨政治化7.如何面對困難加強客戶服務，要求員工對客戶有禮貌及耐性要為客戶提供多元化及全面的服務恪守專業要求，不做違反專業的事情招攬足夠專才加強員工培訓，做好企業內部基礎工作儘量以「酬金制」作為收費標準，減低虧損風險為客戶提供更多的服務內容，朝「資產管理」方向發展8.機遇(i)往內地發展主要城市-北京、上海、廣州、深圳其他城市-天津、成都、重慶、南京、大連、東莞、昆明、武漢等等8.機遇(ii)往內地發展，因為內地：-房地產發展項目數量多物業管理需求大有經驗的人才求過於供願意支付高酬金及工資9.如何作好準備學習普通話認識內地溝通文化瞭解行業法規與相關政府主管部門多作聯繫發揮經驗所長，培訓員工建立制度，加強監察10.中港兩地物管的分別(i)六個方面比較1.概念4.專業資格2.物業種類5.財務管理3.法律6.維修及保養10.中港兩地物管的分別(ii)概念方面香港業主/住戶願意繳交管理費公用地方及設施大廈各項收支均為大廈管理帳項管理公司只收取經理人酬金作為利潤購買保險以減低風險10.中港兩地物管的分別(iii)概念方面國內業主/住戶比較不願意繳交管理費發展商售樓後仍然認為擁有物業大廈帳內之盈餘歸物管公司作為利潤沒有購買保險概念10.中港兩地物管的分別(iv)物業種類方面香港住宅(包括單幢式及屋苑)商場/購物中心寫字樓工業大廈/工貿大廈其它設施–康體中心、學校、展覽中心、街市等10.中港兩地物管的分別(v)物業種類方面國內住宅小區辦公樓商場10.中港兩地物管的分別(vi)法律方面香港(i)成文法例(Ordinance)房屋條例(第283章)建築物管理條例(第344章)業主與租客(綜合)條例(第7章)(ii)普通法的案例(Precedent)10.中港兩地物管的分別(vii)法律方面国内全國性的法律/法規：例如:物業管理條例物權法各省、市的地方性法規：例如：深圳經濟特區住宅區物業管理例北京居住社區物業管理辦法10.中港兩地物管的分別(viii)專業資格方面香港註冊專業房屋經理(RPHM)香港房屋經理學會專業會員(HKIH)英國特許房屋經理學會專業會員(CIH)10.中港兩地物管的分別(ix)專業資格方面國內建設部-物業管理員上崗證-物業管理部門經理上崗證-物業管理企業經理上崗證-註冊物業管理師(與人事部聯合推出)勞動及社會保障部-物業管理員-物業管理師10.中港兩地物管的分別(x)維修保養方面香港預防性及定期性的保養較注重日常之保養維護樓宇壽命較長國內需要時作維修、更換保養較忽視樓宇損耗較嚴重-完-未盡之處請指正