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青岛万科商业资源介绍2010年1月19日1青岛万科商业资源介绍2希望与商家沟通的重点11.青岛万科商业资源共性特征2.分项目商业资源介绍青岛万科商业资源介绍青岛万科商业资源共性特征1-1•位于青岛发展热点区域，要么是旧城改造核心或是新城中心•项目整体开发规模很大，从60-100万平米不等•附属的商业建筑规模都在5-12万平米之间•目前都处于前期调研或市场定位阶段•都将优先考虑可以改善区域居民生活的主力店招商分项目商业资源简介1-2截止至1月21日,青岛万科具有商业资源，将进行主力店招商项目共有3个所处的开发阶段简介如下：•“新都心”万科城项目开发阶段：已经拿地，A3地块商业部分的市场定位报告已经完成，正处于主力店招商阶段。•李沧新城项目（暂命名）开发阶段：已对地块初步规划，进入与政府谈判拿地阶段。•即墨新城项目（暂命名）开发阶段：已对地块初步规划，进入与政府谈判拿地阶段。1-2•青岛万科城•万科李沧新城•万科即墨新城分项目商业资源简介1-2万科城项目万科城项目1-2新都心青岛“新都心”以双山周边为主体，北岭山、嘉定山为依托，将长沙路、清江路、南昌路、黑龙江路围合约3.98平方公里的区域。新都心位于市区中心位置，地处台东商圈、市北CBD及李村商圈交汇地带，毗邻新建的青岛铁路客运北站，跨海大桥从此处接入城区，地铁站在此建站，交通非常方便，伴随万科城、万科南山项目在2010年启动，以及四方区政府大力支持，这里将成为未来市区置业的热点区域。新都心位置（箭头为青岛置业流向）新都心规划范围万科城所处区位与区域规划万科城项目1-2外部交通状况•私家车交通：紧邻城市主干道308国道，快速接入福州路、山东路南北方向的交通干道，以及东西快速路一期、二期，东西方向交通动脉，可快速到达市内各区。•公共交通：周边有363、318、605、3、306、23等多条线路经由此地到达香港路、台东、李村、城阳等区域。•规划中的地铁沿308国道行在项目旁有双山站，计划于2014年底开通。万科城项目1-2位于城市主干道308国道与合肥路交界处。内有台柳路、规划一号线、三号线等，直接联通福州北路、重庆南路、哈尔滨路、南京路、山东路等城市主干道，交通极便利。规划中的地铁M3号线双山站距项目所在地近在咫尺，地铁站点如红色线圈所示。M3地铁合肥路项目块地区域交通概况项目名称住宅建面户数（万平米）福岭嘉苑9.81025海青家园1.9176兴旺花园2.6280鼎城6.9680鸿仕雅居201091四季景园111149静湖琅园10842阳光山色5.8505海信缤纷都市2.1230浮山后一小区253000名泽慧苑1.5154金裕花园1.1109水乡苑4.2468林语山畔4.3439错埠岭小区202100万科金色城品211693其他607500新侨花园6.3592中海清江路项目121300万科南山项目201600万科城（含回迁）385500金色城品大二期604800金色城品大二期回迁6480合计349.535713人数预估（户均3人）107139万科城周边居住人口情况预计在三年左右，在售或未售项目入住基本完成，项目周边1.5公里范围内常住人口规模将超过10万人，三公里范围内将达到20万以上，对于万科城商业的实现将提供最为有力的消费支持。而且，从人群结构上，城市中坚阶层比重将明显增加，集中性中高端商业将存在巨大需求缺口。福岭嘉苑鼎城海青家园新侨花园兴旺花园鸿仕雅居海信缤纷都市万科金色城品万科城项目静湖琅园阳光山色四季景园万科南山项目错埠岭小区浮山后一小区中海清江路项目新都心大二期林语山畔大山村回迁房水乡苑金裕花园名泽慧苑万科城项目1-2万科城项目1-2项目规划总用地面积为16.64公顷，总建筑面积42.96万平米，商业建筑面积共计7.3万㎡。共分5个地块，其中A3地块为集中商业。多国设计团队无国界建筑风格：万科城整个社区规划将采用现代手法诠释多元化无国界风格，引进来自美国、德国、荷兰、日本等多国14个设计团队倾力打造的经典建筑作品。万科城是青岛市内四区内少有的集优良区位交通环境、城市自然资源、国际化规划理念、社区自有大型商业配套为一体的优质大盘。项目简介：A3万科城项目1-2万科城商业依托新都心区域，紧邻城市主干道308国道与正在建设的合肥路，临近福州路、哈尔滨路、台柳路及规划一号线、三号线，可以很轻松接入福州路与重庆南路，交通极便利。紧邻规划建设中的地铁M3号线双山站，M3地铁计划于2014年底开通，未来A3地块将具有地铁口的辐射优势，片区将为商业提供充沛的人流和消费支持；未来三年内3公里范围内将有20万常驻高消费人口，体量适合做区域级商业中心，具备引进主力店的基础条件。且该区域是市政府规划中的区域级商业中心，符合青岛对于该区域商业定位发展的方向。商业形态集中商业底商街铺合计面积（万㎡）4.82.57.3地铁双山站商业发展条件万科城项目A3地块紧邻城市主干道及次级主干道交通便利，未来可承接地铁带来的辐射人流，所以是个理想的商业选址，另外沿黑龙江路和合肥路均具有较好的昭示性。万科城项目1-2万科城项目1-2万科城A3商业市场定位方向——以服务于生活的主力店为核心，结合餐饮休闲为主的综合性街区。黄色区域：该区域为A3地块商业价值最大的区域，为保证后续商业价值持续提升，满足主力店的进驻的基本条件，该区域作为主力店商家首选位置红色区域建议以集中餐饮业态和快餐为主。辅以集中型的娱乐为主，如ktv、影院等。其他沿街商业以品牌零售为主的小型街铺。内街两边沿街以文化休闲为主，如咖啡馆、酒吧、书吧等。1-2万科李沧新城1-2万科即墨新城项目位置即墨市鹤山路，距离青岛市中心约40公里，距离流亭机场15公里.位于即墨市中心区与鳌山组团之间，距即墨市中心约4公里，距滨海大道约15公里。宗地即墨市政府青岛市政府即墨中心区流亭机场鳌山组团主城区东部居住区金盟山庄鲁商一山一墅万科四季花城宗地距即墨城区约4公里万科即墨新城1-2万科即墨新城1-2鹤山路宗地鹤山路滨海大道鳌山组团烟青路烟青路青威路即墨市政府青威路青岛城阳即墨中心区即墨开发区管委会万科四季花城从青岛市区沿204国道，可直接到达本项目；从城阳区经青威路、鹤山路到达项目约15分钟车程；项目所在的鹤山路是即墨市的东西向主要干道，向西可到达即墨市区，向东可到达滨海公路。交通万科即墨新城1-2项目概规以建设城市副中心为目标，打造充满异国风情的魅力城市中心多国建筑生态环保风情商业文化教育小学高中城市形象展示面城市形象展示面城市形象展示面景观资源优势区区域划分重要景观区主要道路商业公建万科即墨新城1-2风情商业——东部商业中心，完善配套与欧洲风情的完美演绎商业将辐射整个东部新城东部居住区餐饮带动整个启动期的商业氛围，通过一些比较实用的品牌商家，来带动整个风情街的人气。集中商业从住户基本需求出发，主要配套超市卖场、百货商场等，常规消费性项目。社区底商分散于各个组团，辐射范围广。菜场，提供净菜服务以及有机蔬菜专柜。希望主力商家沟通的重点2主力商家开业前七个阶段性节点商家摸底定位规划设计招商施工交付装修开业希望与商家沟通的重点2•商家的商业运营模式和流程（如择店、运营、采购、物流）•商家常规的商业形态有哪几种（便利店、标超、百货、购物中心等）•商家商圈的界定与目标客户的研究方法•近期有开发拓展计划的重点城市第一阶段商家情况摸底希望主力商家沟通的重点2•选址条件：相邻道路、交通、区域人口、政策条件、经济条件等•建筑指标：建筑面积、层数、车位数量、地下面积等•交付标准：建筑外部和内部的交付标准•租金制定标准：主要参考因素及各业态的租金标准•商务合作条件：租期、定金、租金变化条件等第二阶段定位（商家进入条件及商务谈判）希望主力商家沟通的重点2•设计要求：形状、柱距、层高、地下部分、是否需要中庭等•平面布置：标准层平面、各功能的分区、面积、人车出入口、人流动线等•技术指标：承重、电力负荷、主要设备和配套标准•建筑立面效果、店招设计方案等第三阶段规划设计施工图阶段希望主力商家沟通的重点2第四阶段招商阶段•招商计划：整体招商的推广、执行计划•招商周期：整体招商大约需要的时间•招商方案：目标商户、楼层业态等，开发商重点关注如何与主力店商家差异化；•招商资源：主力商家有哪些固定的品牌资源，避免重复劳动•开发商与主力商家分工表，明确责任，共同推进希望主力商家沟通的重点2第五阶段施工阶段•安排专业技术人员在施工现场•工程节点的验收与沟通交流•施工图纸的设计变更和协调希望主力商家沟通的重点2第六阶段交付阶段•设备的安装与验收流程•建筑内外交付的条件•交付的整体流程或形式希望主力商家沟通的重点2第七阶段装修开业阶段•装修所需要的时间周期•装修阶段需要明确的双方责任和义务•主力店开业条件•主力店开业方案