物业管理在社区管理中的通用性论文

物业管理在社区管理中的通用性论文一、目前我国社区管理与物业管理的现状及问题（一)社区管理难以了解第一手的居民信息，物业管理了解居民信息却难以解决问题我国社区管辖面积较大，居民人数众多，加之社区工作人员比较缺乏，对居民的各种需求和相关信息难以准确采集和获知。物业管理的管辖范围仅限于小区，居民与物业管理的联系最为密切，互动机会较多。但是，由于社区管理与物业管理分属于不同的管理部门和渠道，二者的配合总是难以见到成效。社区管理缺乏管理的细化，物业管理解决问题的力度和权力又明显不足。(二)社区管理缺乏内在的动力，物业管理缺乏外在的推力社区管理的本质应是互动式管理，自上而下的拉动必须与自下而上的推动有机结合，才能实现政府和居民的双赢，这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本，才能以最小投入获得最大产出。物业管理则比较缺乏政府和社会的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立状态。(三)二者之间相互推诿和指责，缺乏深度合作社区管理与物业管理都要注重居民居住环境及安全问题的解决，但是由于二者分属不同部门，导致对诸多问题的解决不是寻求齐心协力，而是相互推诿、相互指责，即使二者有一定程度的合作，也总是流于形式和表面。(四)开发商、物业与居民的矛盾尤为突出物业管理公司一般都是在业主入住之前通过开发商选聘，绝大多数物管公司都形成了对开发商负责的服务意识。但是，在业主入住之后，房屋的所有权发生了转移，前期物业服务合同已然不成立，物管必须接受业主的考察和评定，重新与业主签订服务合同。由于物管的服务意识没有及时转变，加之与开发商的紧密关系，在处理业主与开发商的纠纷时不是维护业主利益，而是错误地维护开发商利益。开发商完成住房销售以后基本退出业主视线，一旦业主发现住房质量及服务问题只能寻求物业公司解决，而物业公司并无义务承担开发商遗留的住房质量及服务的责任，从而造成开发商、物业与居民的矛盾尤为突出。二、社区管理与物业管理的融合创新模式(一)物业管理纳入社区管理，统一向居民提供有效供给社区管理和物业管理都是面对居民，都要考虑如何满足居民的需求。物业管理公司在业务上接受房管部门领导的同时，在居民服务上更需要接受社区的统一指导和管理，以便更好地服务于居民。物业管理公司的招标权应该赋予社区。在小区业主委员会没有产生之前，即小区住户未达到50%以上，应由社区代为招标选取合格物业公司实施前期物业管理，开发商与社区签订一份委托招标协议书;在小区业主委员会产生之后，即小区住户达到50%以上，社区再将物业招标权移交小区业主委员会。(二)物业管理是社区管理的窗口和平台，是细化居民服务的一线管理每一个小区都有物业管理办公室，这个办公室就是社区管理的窗口和平台，是第一线的、也是微观层面的居民管理与服务。社区则是第二线的，相对来说是宏观层面的管理与服务。物业办公室是社区的居民联络站，也是微型的居民工作站。社区的服务产品都可以借助物业办公室这个平台来提供，居民的各种需求建议也可以通过物业办公室反馈到社区。社区管理模式因而演变为:政府—街道办—社区—小区物管办—楼栋—住户。这种模式更加细化、具体，充分考虑到每一个小区的差异，能够最大程度达到政府与居民的`有效沟通和理解，也能从微观层面寻求物业公司对社区管理的配合。(三)物业管理保持营利目的，属于社区管理范畴中的营利部分物业管理的营利性质可以继续保持，纳入社区管理不会改变物业公司的原有属性。社区服务也不只是无偿性质的，其中根据居民的实际需要，低收费以及正常收费也在其中。物业管理收费属于正常收费性质，如果能够充分满足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付费是情理之中的事情。三、社区管理与物业管理融合创新的社会价值(一)通过物业管理平台细化社区管理，最大程度实现社会效益社区管理与服务是较为宏观和粗化的，居民人数众多，需求很难统一和协调解决。如果通过物业管理平台将社区管理与服务细化到每一个居民小区，小区再进一步细化到每一栋住户，则社区管理就有了较好的微观运作层面和具体细化的管理手段，便于上情下达和下情上报，能够很好地实现社会效益，最大程度保障居民的良好生活状态。(二)通过社区非营利方式服务于物业营利方式，最大程度协调居民与物业管理的关系物业管理的运作模式属于营利性质，这种营利的实现只能以居民的缴费和配合管理为必要条件。如果物业管理与社区管理结合，那么物业管理比较容易为居民所理解和接受。居民从物业平台享受到的社区服务的广度和深度，直接决定或影响着物业公司的营利目标，并最终直接决定或影响着居民对物业公司的认同度。(三)有效解决开发商、物业公司和居民的矛盾和冲突物业公司纳入社区管理，物业公司的招标权由社区代表小区业主行使，保障了业主的权益，避免了开发商为了售房需要捆绑物业公司的乱象，便于物业招标权的及时移交和监督管理。居民遇到物业纠纷，可以通过社区协调解决，并可以由社区出面代表小区和开发商谈判，能够很好维护居民的权益。社区管理与物业管理的融合是“三方共赢”，即社区、物管和居民三方都能从中受益，是资源整合的最佳体现。社区通过管理与服务的细化，使居民从中受惠，居民受惠又促进了社区管理，使社区管理以最小投入获得了最大产出。而物业管理，由于服务于社区和居民，也能从中受益，获得持续服务的资格和最大营利。最后，通过“三方共赢”，社会实现了安居乐业、安定有序的生活理想。