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万科A财务报表分析报告LOGO主要内容第一部分：万科公司概况第二部分：偿债能力分析第三部分：获利能力分析第四部分：营运能力分析第五部分：发展能力分析第一部分：万科公司概况我国房地产行业特点房地产是一种基本的生产和生活资料，其价格波动对经济发展、社会稳定有重大影响，相对于一般产品而言，房地产业的发展受产业政策的影响非常大。与银行联系紧密，政策性特别强，是政策导向型产业。流动性差，地域性明显，资金需求巨大。我国房地产业的发展具有周期性、地域性和产业关联性等性质。我国房地产行业特点长远来看中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变中国高速城市化和工业化的方向没有改变人口红利和人口迁徙的态势没有改变国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变人民币和资本品升值的预期没有改变因此，我们依然可以坚定地看好行业的未来前景。市场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境，房价阶段性调整后仍会继续稳步上升趋势，优势房地产公司的盈利状况也有望得以维持。房地产业仍然是业绩爆发力最强的行业之一。万科公司概况1984年万科企业股份有限公司成立1988年介入房地产领域1988年公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元1991年万科A股在深圳证券交易所挂牌交易1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务2005年中国房地产百强企业综合实力TOP10评选第一2006年成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”2011年公司共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元同比分别增长19.8%和12.4%万科发展历程万科公司概况坚持小户型和装修房；坚持快速周转和较少的土地储备；重视合作；稳健的投资策略；推动住宅产业化和绿色建筑。万科的经营策略万科公司概况公司股权关系万科公司概况公司债券持有人持债情况万科公司概况2011年，公司共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。已进入的54个城市中，公司在25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲，其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11个城市排名第一，在上海、成都、苏州、烟台、唐山等城市排名第二。公司旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家（北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛），市场地位得到进一步巩固和提升。2011年经营业绩分析万科公司概况公司实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。截至2011年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。2011年公司房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。2011年，公司实现新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。实现竣工面积659万平方米(其中公司合并报表范围内项目竣工597万平方米)，相比年初计划的729万平方米减少9.6%。2011年经营业绩分析第二部分：偿债能力分析偿债能力分析万科A股偿债能力分析数据年度2008年2009年2010年2011年短期负债能力流动比率1.761.911.591.41速动比率0.430.590.560.37现金比率0.410.580.540.36现金流量比率0.000.140.020.02长期负债能力资产负债率67.4467.0074.6977.10权益负债率2.072.032.953.37有形净资产负债率2.072.032.973.39利息保障倍数10.6615.9624.6631.89(一）短期偿债能力分析所需公式1)流动比率=流动资产/流动负债2)速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债3)现金比率=现金类资产/流动负债4)现金流量比率=经营现金净流量/流动负债(一）短期偿债能力分析纵向比较近四年短期偿债能力指标-0.500.000.501.001.502.002.502008年2009年2010年2011年万科A股短期偿债能力分析年份比率（%）流动比率速动比率现金比率现金流量比率企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。(一）短期偿债能力分析横向比较流动比率0.000.501.001.502.002.503.002008年2009年2010年2011年流动比率比率（%）2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A1.761.911.591.41保利地产2.732.312.131.91金地集团2.192.212.181.80万科A保利地产金地集团万科流动比率09年达到最高，之后流动比率是在逐年下降的，从2009年的1.91下降到2011年的1.41，低于企业设置的安全标准值2。与保利地产和金地集团相比，万科的流动比率最低。(一）短期偿债能力分析横向比较速动比率0.000.200.400.600.801.002008年2009年2010年2011年速动比率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A0.430.590.560.37保利地产0.670.740.530.36金地集团0.380.560.780.49万科A保利地产金地集团从万科近四年的速动比率指标来看，速动比率与流动比率的变化趋势相同，其远低于企业设置的安全标注值1,甚至远远低于保守速动比率0.8，与同行业的其他两家相比，其速动比率在09年之前低于保利地产略高于金地集团，而10年之后低于金地集团而略高于保利地产。(一）短期偿债能力分析横向比较0.000.200.400.600.801.002008年2009年2010年2011年现金比率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A0.410.580.540.36保利地产0.660.730.530.35金地集团0.380.560.780.49万科A保利地产金地集团现金比率现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从左图可以看出，万科的现金比率是在逐年下降的，从09年的将近58%下降到11年的36%，11年的数值还低于行业的平均水平，说明企业即刻变现能力变弱，从这个角度也可以看出万科大量的存货的变现能力是制约其短期偿债能力的主要因素。(一）短期偿债能力分析短期偿债能力说明：万科流动比率09年达到最高，之后流动比率是在逐年下降的，从2009年的1.91下降到2011年的1.41，低于企业设置的安全标准值2。与保利地产和金地集团相比，万科的流动比率最低。从万科近四年的速动比率指标来看，速动比率与流动比率的变化趋势相同，其远低于企业设置的安全标注值1,甚至远远低于保守速动比率0.8，与同行业的其他两家相比，其速动比率在09年之前低于保利地产略高于金地集团，而10年之后低于金地集团而略高于保利地产。现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的表格数据可以看出，万科的现金比率是在逐年下降的，从09年的将近58%下降到11年的36%，11年的数值还低于行业的平均水平，说明企业即刻变现能力变弱，从这个角度也可以看出万科大量的存货的变现能力是制约其短期偿债能力的主要因素。万科年报显示:2011年末除去存货,万科可用于偿还债务及企业正常经营的可变现流动资产不多,而在万科流动资产当中,存货高达2083.4亿。万科在2012年亦不得不面对数额巨大的存货与高额的偿债压力。2011年内到期的非流动负债276亿,短期贷款17亿,共计293亿,较2010年期末329亿已减少53亿。万科方面表示,万科当前拥有货币资金342亿,足以应付2011年到期的债务。很显然,除去应付各项银行债务,万科手中存在能够自由支配的现金。（二）长期偿债能力分析1)资产负债率=负债总额/资产总额2)权益负债率=负债总额/股东权益总额3)有形净资产负债率=负债总额/股东权益-无形资产4)利息保障倍数=息税前利润/利息费用所需公式（二）长期偿债能力分析近四年长期偿债能力指标0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002008年2009年2010年2011年万科A股长期偿债能力分析资产负债率权益负债率有形净资产负债率利息保障倍数纵向比较（二）长期偿债能力分析资产负债率横向比较60.0065.0070.0075.0080.002008年2009年2010年2011年资产负债率比率（％）2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A67.4467.0074.6977.10保利地产70.7869.9978.9878.43金地集团70.3469.6571.1571.11万科A保利地产金地集团万科2011年的资产负债率为0.77，其值低于保利地产但高于金地集团。资产负债率越低说明公司的长期偿债能力越好。万科的负债比率比较高，历年都超过65%，2009年万科的资产负债率最低，09年之后呈现出加速增长的趋势，万科企业股份有限公司的资产负债率是呈上升趋势的，表明公司负债在不断增加，并且公司的资产负债率在国际公认范围内，公司财务风险在提高，长期负债偿还能力较弱。这说明在万科的资产结构中总负债占总资产的比例很高，这也是房地产经营过程中需要大量资金的特点。（二）长期偿债能力分析横向比较有形资产负债率0.001.002.003.004.002008年2009年2010年2011年有形资产负债率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A2.072.032.973.39保利地产2.422.333.763.64金地集团2.372.292.472.46万科A保利地产金地集团有形净资产负债率是公司负债总额与有形资产净值的百分比，它实际上是产权比率指标的延伸，其更为谨慎、保守地反映了公司清算时债权人投入的资本受到股东权益的保障的程度。从长期偿债能力来讲，有形资产净值债务率越低越好。2011年万科的有形净资产负债率为3.39，低于保利地产但高于金地集团的。（二）长期偿债能力分析长期偿债能力说明：万科企业股份有限公司的资产负债率是呈上升趋势的，表明公司负债在不断增加，并且公司的资产负债率在国际公认范围内，公司财务风险在提高，长期负债偿还能力较弱。产权比率实际上是资产负债比率的另一种表现形式，只不过其表达得更为直接、明显，更侧重于揭示企业财务结构的稳健程度，以及所有者权益对偿债风险的承受能力。产权比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人承担的风险越小。利息保障倍数指标反映了当期企业经营收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿付债务利息资金来源的角度考察债务利息的偿还能力。该指标越高，表明企业的债务利息偿还越有保障；相反，则表明企业没有足够资金来源偿还债务利息，企业偿债能力底下。万科企业股份有限公司2008年至2011年的年末利息保障倍数都小于1，这表明了企业无力赚取大于借款成本的收益，企业没有足够的付息能力。企业的保障倍数越大，就证明支付利息的能力越强。除了债务利息外，企业还有一些与负债相关的固定支出，如租入固定资产的租凭费用、场地租凭费用等，这部分费用也要定期支付，应一并进来计算，所以年末的固定支出