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2012年度财务分析报告房地产行业相关情况万科简介保利简介万科财务分析万科与保利及行业平均各项指标对比万科SWOT及杜邦体系分析展望未来1、市场需求急剧上升。房地产市场存在刚性需求，需求量一直呈上升姿态，由于放房价的居高不下和政府调控等一些因素，持币待购现象严重。2、房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。经济适用房销售价格持平，商品住宅销售价格小幅度下降，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格小幅度下降。二手住宅销售价格上涨，涨幅下降。3、房地产开发量上升。房地产投资额同比增加，房屋施工面积、竣工面积都有所提升。4、直接融资受阻、信贷缩减。房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。5、房地产销售量存在地域性特征。由于政府管制、人们预期、房价等各种因素，造成房地产销量有不稳定趋势，“金九银十”销量涨幅同比降低。总的来说，房地产行业尽管备受争论，但还是国民经济一个重要行业。在城镇化大背景下，房地产行业还有前景。2013年谨慎乐观，短期还要贯彻限购措施，长期要有经济、法律等手段，更多的市场化方式；房地产市场差异性较大，关注市场差异性问题；暴利时代已经过去，今后企业更多要靠内功，靠创新，靠品质；房企和上下游企业要进一步强强联合，城镇化是进一步要推进集约、智能、绿色、低碳的城镇化，提供高性价比的产品。第01名：万科企业股份有限公司第02名：恒大地产集团第03名：保利房地产（集团）股份有限公司第04名：大连万达集团股份有限公司第05名：中国海外发展有限公司第06名：绿地控股集团有限公司第07名：龙湖地产有限公司第08名：华润置地有限公司第09名：世茂房地产控股有限公司第10名：富力地产股份有限公司万科公司成立于1984年5月,1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。万科企业文化主要有四点：1、客户是我们永远的伙伴（服务）2、人才是万科的资本（人力资源）3、“阳光照亮的体制”（简单不复杂、规范不权谋）4、持续的增长和领跑多元化→专业化→精细化一、万科前十年发展战略：多元化的加法1、1984——1991年：战略混沌期2、1991年——1993年：边缘期，战略初步形成二、万科第二个十年发展战略——专业化的减法1、诺基亚战略：从多元化转向专业2、从综合商社到专营房地产①1991年：向综合业务发展②重组企业业务③转让怡宝蒸馏水④转让万佳百货三、万科第三个十年发展战略——精细化的乘法万科在完成“专业化”调整之后，从2000年开始第二轮扩张战略，由“专业化向“精细化”转型。从加法到减法，从多元化到专业化的回归，使资源得以集中，在房地产业务上也形成了规模优势，恢复了核心主业，获得了持续竞争力，最终成就了万科三十多年的持续增长的传奇。保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2011年底，公司总资产突破2000亿元，实现销售认购732亿元。文化理念：奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明经营理念：务实（立足之本）；创新（发展之源）；规范（经营之道）；卓越（追求之境）企业观点：人才观（企业即人，企业为人，企业靠人）；服务观（您的满意是我们孜孜以求的目标）；市场观（没有饱和的市场，只有饱和的产品）企业精神：团队精神，敬业精神，创新精神偿债能力指标1、流动比率会计年度流动比率2012年1.402011年1.412010年1.59流动比率反映企业短期偿债能力的强弱。万科在近三年流动比率逐年下降，企业偿债能力变弱，债权人利益的安全程度有所下降。2、速动比率会计年度速动比率2012年0.412011年0.372010年0.56速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障。万科近三年速动比率平均在0.45左右，面临蛮大的债务风险。会计年度资产负债率（%）2012年78.322011年77.102010年74.693、资产负债率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。资产负债率越小，表明企业偿债能力越强。万科近三年资产负债率逐年提高，偿债能力逐年变弱。会计年度利息偿付倍数2012年28.552011年32.002010年24.684、利息偿付倍数利息偿付倍数表明企业一定时期息税前利润相当于利息支出的多少倍，其数额越大表明企业的偿债能力越强。万科近三年偿债能力有所增强。运营能力指标会计年度总资产周转率(次)周转天数(天)2012年0.311161.292011年0.281285.712010年0.291241.381、总资产周转率总资产周转率越高，表明企业全部资产的使用效率越高。万科近三年总资产周转率稳定在0.3左右，周转率比较低。会计年度应收账款周转率(次)周转天数(天)2012年60.635.952011年46.187.802010年31.8111.322、应收账款周转率应收账款周转率是指企业一定时期的营业收入与平均应收账款余额的比值。万科近三年应收张款周转率逐年提高，表明万科应收账款的回收速度变快，应收账款管理效率变高，资产流动性变强，短期偿债能力也变强。会计年度存货周转率(次)周转天数(天)2012年0.281275.242011年0.251422.922010年0.271333.333、存货周转率一般来讲，存货周转率越高越好。万科近三年存货周转率比较低，变现速度慢，周转额变小，资源占用水平高。获利能力指标1、营业利润率会计年度营业利润率（%）2012年15.192011年16.162010年17.43营业利润率是企业一定时期营业利润与营业收入的比率。万科近三年营业利润率逐年下降，表明其市场竞争力变弱，发展潜力变小，获利能力变弱。会计年度总资产报酬率（%）2012年4.292011年4.092010年5.012、总资产报酬率（ROA）总资产报酬率是衡量企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。万科近三年总资产报酬率有所下降，表明其资源利用效益变差，获利能力变差。会计年度净资产报酬率（%）2012年19.802011年17.872010年16.473、净资产报酬率（ROE）净资产报酬率是企业一定时期内获得净利润与平均净资产的比率。万科近三年净资产报酬率逐年提高，表明其自有资产获取收益的能力变强，运营效益变好，对企业投资人和企业债权人权益保障程度越高会计年度营业利润增长率（%）2012年46.492011年31.042010年23.45发展能力指标1、营业利润增长率营业利润增长率是企业本年营业利润增长额与上年营业利润总额的比率，反映企业营业利润的增减变化情况。万科近三年营业利润增长率逐年提高，获利能力变强。会计年度总资产增长率（%）2012年27.882011年37.362010年56.702、总资产增长率总资产增长率是企业资产总量扩张方面衡量企业的发展能力。近三年，万科总资产增长率逐年降低，表明其一定时期内资产经营规模扩张的速度变慢。各项指标万科保利行业平均指标偿债能力流动比率1.41.672.11速动比率0.410.380.4资产负债率78.32%78.19%81.25%利息偿付倍数28.5516.1721.3力指标运营能总资产周转率0.310.270.28应收账款周转率60.6346.9180.12存货周转率0.280.261.1力指标获利能营业利润率15.19%14.50%6.80%总资产报酬率4.29%4.11%3.11%净资产收益率19.80%6.47%5.04%指标能力发展营业利润增长率46.49%35.02%23.15%总资产增长率27.88%28.79%36.41%从上述数据中我们可以看到，万科和保利的短期偿债指标都低于行业平均，同时反映了万科的短期偿债能力比保利地产要弱。长期负债方面，万科要高于保利和行业平均，表明其长期负债能力差。在总资产周转率和存货周转率方面，万科、保利和行业平均基本持衡。在应收账款周转率上，万科要高于保利，低于行业平均，表明其变现能力要高于保利，但低于行业平均；资源占用率上要要低于保利，高于行业平均。在营业利润率上，万科要高于保利和行业平均，发展潜力和获利能力要高于保利和行业平均；在总资产报酬率上，保利要高于万科和行业平均，表明其资产利用效果要好；在净资产报酬率上，万科的自有资本获益能力和运营效益要高于保利和行业平均。在营业利润增长率上，万科要高于保利和行业平均，表明其获利能力较好；在总资产增长率上，万科要低于保利和行业平均，表明其一定时期内资产经营规模扩张速度慢。优势——S1.品牌效应2.技术3.管理4.现金流量充足弱点——W1.土地存储不足2.融资困难3.营销能力欠缺4.毛利率偏低机会——O⒈收入逐年增加2.中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。3.沿海地带很多还有的地方有待开发，商机无限。4.中国有能力购房者日益增加SO战略利用品牌、管理优势，扩大规模，提高市场占有率WO战略提高资金周转率，进一步提高管理水平，有针对性的进行营销培训威胁——T1.与中国海外在品牌方面竞争性太强2.品牌缺乏核心的问题3.消费者队产品的设计要求也有所提高4.竞争对手发展也比较迅速ST战略提高产品质含量，严格控制成本WT战略谨慎买地，提高对市场的洞察力OTSW杜邦体系分析：1.从数据中可看到，万科的净资产收益率在逐年降低，行业平均也在降低，不过万科仍高于行业平均值。反映了近几年的行业和公司的盈利能力在减弱。2.万科权益乘数在逐年地增高，且其值在行业平均值之上。说明了公司的负债的比率变大了，给企业带来了较多的杠杆利益，同时也给企业带来较大的风险。3.总资产周转率在逐年降低，反应了全部资产的利用效率较差，最终会影响到公司的获利能力降低。4.在发展能力上，说明了万科在房地产行业环境发展越来越严峻的形势下，仍能维持盈利的状态，可是发展的空间缩小了。综合分析万科的资产负债结构尚为合理，偿债能力较强。目前各项经营性资产运营情况良好，盈利能力逐年增强，各项财务指标也是高于或相近。所以，万科在规模不断扩大的同时，万科具有较强的市场竞争力。如果银行收缩贷款，保利地产不能持续从银行借款，则现金流压力会非常大，可能需要降价售房，消除库存，回笼资金，解决现金流问题。对企业发展前景的预测单从近年的财务报表看万科的状况并不是很好，现金流量紧张、存货量剧增等不利因素较多，但是如果从整个宏观政策来看就不难发现，前几年发地产行业发展迅速，房地产企业也有较快的发展，近年由于政府的宏观调控政策的连续出台特别是限购政策的实施，对房地产行业来说是沉重的打击，很可能造成资金链条的断裂，甚至破产。但是在这么严峻的宏观环境条件下万科的利润仍然连年升高，主营业务连年扩大，再对比同行业的金地、保利，在偿债能力、盈利能力、营运能力方面万科都领先同行业的竞争对手。未来十年，万科的中长期发展规划是：有质量增长。即要提高资本与人力资源回报率，提升客户忠诚度，加强产品与服务创新。为实现这一目标，万科还提出三大策略：一是客户细分策略，二是城市圈聚焦策略，三是产品创新策略。万科的经营策略符合现今社会低碳、环保的要求。所以总的来说万科的未来发展之路非常美好值得我们的期待。