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网络兼职创业，免费注册，赠送商城：财务分析经典案例网络兼职创业，免费注册，赠送商城：行业及公司介绍财务状况与经营成果分析总结及建议万科A000002网络兼职创业，免费注册，赠送商城：改革开放后房地产的发展起步与发展（1978~1992）城镇住房制度改革、土地使用制度改革泡沫阶段（1992~1993）92年初，邓小平同志南巡讲话后，改革开放掀起新高潮，一些地区房地产过热，出现泡沫。著名的“北海房地产泡沫”成为90年代中国经济最大的问题之一。调整与恢复（1993~1998）：深化改革，期间物业管理与房产中介得到发展。理性发展（1998~2002）：十几年的房改在1998年最终得以落实，房地产进入新阶段。商品房市场、经济适用房和廉租房制度、住房金融市场的发展又起泡沫（2002~now）：房地产的新发展，发展过热，在宏观调控下趋于理性回归，在国际金融危机背景下行业面临困境网络兼职创业，免费注册，赠送商城：月在深圳特区成立，涉及多种业务。1988年12月通过股份制改造，向社会发行股票，较早获得宝贵的融资渠道，并开始涉足房地产业。1991年1月，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批上市企业之一。同年6月，通过配售和定向增发壮大，开始跨地域发展。1993年通过B股上市，增资配股，将大众住宅项目开发确定为核心业务。万科陆续剥离其他业务，2001年，出售持有的万佳百货76%的股权，正式成为一家专业化的房地产公司。其房地产业务拓展到深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等18个城市。万科20多年的发展，已成为中国房地产业的领头羊。公司核心人物：董事会主席王石、总裁郁亮。网络兼职创业，免费注册，赠送商城：公司股权结构万科是一个典型的大众持股公司，其中外资股占11.96%（2007末）。1997年前，其最大股东持股比例不超过9%，较易成为收购对象。1998年引入战略投资者——华润股份有限公司。自此，华润成为万科最大的股东。公司坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，经营活动具有很强自主性。网络兼职创业，免费注册，赠送商城：年末，华润对万科的持股情况如下：中国华润总公司华润股份有限公司香港华润（集团）有限公司万科企业股份有限公司99.98%100%14.63%0.31%中国华润总公司直属于国务院国有资产监督管理委员会管理网络兼职创业，免费注册，赠送商城：其他重要股东持股比例情况刘元生1.20%南方绩优成长股票型证券投资基金1.15%上海南都伟峰投资管理有限公司1.09%TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.(外资股)0.97%国信证券有限责任公司0.86%汇添富均衡增长股票型证券投资基金0.78%······网络兼职创业，免费注册，赠送商城：公司组织结构股东大会董事会秘书监事会总经理董事会董事会办公室集团办公室人力资源部财务管理部企划部资金管理中心审计法务部规划设计部工程管理部市场营销部物业管理部房地产开发公司物业发展公司文化公司电子商务公司其他控股参股公司子公司状况：主要房地产公司163家，主要物业服务公司23家，遍部于各大业务城市，以全资子公司为主，部分控股公司。非主要经营子公司9家，包括几家投资公司。网络兼职创业，免费注册，赠送商城：王石他创立并领导着这家优秀的地产公司，但他本人并非公司的所有者。在公司发展壮大后，他辞去了总经理一职，他登山、滑翔、出书等等，这些足够吸引人们眼球的事件让这位“房地产行业的领军人物”，成为媒体上的魅力明星。王石的生活态度，很大程度上影响和发展了万科积极和注重生活的企业文化。网络兼职创业，免费注册，赠送商城：财务状况与经营成果分析盈利能力分析偿债能力分析营运能力分析网络兼职创业，免费注册，赠送商城：万科部分财务数据单位：元07年06年05年营业收入35,526,611,301.9417,918,331,517.7910,558,851,683.83营业成本20,607,338,964.4411,441,263,798.736,884,920,656.05营业利润7,652,897,499.733,426,906,819.162,042,799,471.10净利润5,317,500,817.822,422,997,051.181,350,362,816.78流动资产95,432,519,188.1748,262,565,548.9019,884,926,088.24存货66,472,876,871.4034,167,114,653.2114,849,481,106.68资产总额100,094,467,908.2949,919,840,381.1321,992,392,061.30流动负债48,773,983,644.4022,016,270,596.0310,883,742,013.89负债总额66,174,944,879.2532,466,336,834.1413,411,168,833.23经营活动现金流量-10437715815.80-3024121481.87843439134.65网络兼职创业，免费注册，赠送商城：万科招商地产平均值销售净利润率0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%200520062007万科招商地产平均值1、毛利率及销售净利润率维持在高水平并呈上升趋势，而且超过行业平均，处于靠前的水平。2、净利润增长不如毛利，表明成本上升比较快。由于土地价格增幅大于房价，说明企业一定程度上控制了成本，获利能力和市场竞争力逐年增强。3、利润增长受房价增长影响大。(单位面积销售额增长率2007年为2006年的3.20倍,销售面积增长率之比为2.29)。盈利能力分析该数据为2007年市值前30家房地产上市公司的平均值网络兼职创业，免费注册，赠送商城：万科总资产报酬率招商地产总资产报酬率万科净资产报酬率招商地产净资产报酬率有较高的总资产报酬率，与净资产收益率相比较显示，企业较大的运用了财务杠杆，为股东创造了效益网络兼职创业，免费注册，赠送商城：•由于企业的扩张，万科的经营活动现金流量在07，06年均为负数，高毛利率的背后缺乏现金的保障。这种现象在房地产行业很普遍。•经营活动现金流量长期呈负数的状况下，保证一定的现金股利。现金股利的支付有助于公司在股市的融资。但股利支付率07年较06年有所下降。网络兼职创业，免费注册，赠送商城：偿债能力分析存货在万科（其他房地产企业也一样）的总资产所占的比重很大，而且变现能力很差。所以，在分析短期偿债能力时，我们采用速动比率。万科存货比重200720062005存货/流动资产69.65%70.79%74.68%存货/总资产66.41%68.44%67.52%比重大变现差2007年末存货构成7%51%42%0%已完工开发产品在建开发产品拟开发产品其他网络兼职创业，免费注册，赠送商城：万科招商地产平均流动负债中，由于房地产销售的特点，预收账款（所谓卖楼花）所占比重较大，我们试完全剔除此项目的影响再看：万科的速动比率比较低，而且低于行业平均值。从速动比率看，万科的短期偿债压力很大。剔除预收款项目200720062005速动资产/(流动负责-预收账款)0.760.870.71若完全剔除预收账款的影响，万科在短期债务偿还方面仍然有一定的压力，能否融通资金仍然是重要的问题。网络兼职创业，免费注册，赠送商城：万科招商平均整个房地产行业负债较高，万科在负债方面，高于平均值。较高的长期负债使房地产行业与金融业紧密联系，共同面临风险。受宏观调控影响，负债率上升的趋势放缓。该数据为2007年市值前30家房地产上市公司的平均值网络兼职创业，免费注册，赠送商城：、负债较高的情况下，已获利息倍数也较高，企业的盈利能够承担长期债务的成本。这也是房地产企业高负债的动力，显示出紧缩银根的情况下，房地产企业仍然渴望贷款。2、已获利息倍数的下降是由于政府的宏观调控，贷款利率多次上调，房地产企业的借款成本增加。3、由于经营活动现金支出大于收入，现金债务总额呈现负数，而且这种趋势在加强。可见万科基本看好行业前景。通过经营活动收回现金来偿还债务的前提是：行业未来前景要好。财务指标200720062005已获利息倍数万科6.967.5612.54现金债务总额比万科-15.77%-9.31%6.29%招商地产-25.08%-19.79%-27.07%网络兼职创业，免费注册，赠送商城：关于偿债能力的表外因素截止2007年末，一年内到期的长期借款合计款约74.89亿元,其中银行贷款占88%与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》，在未来几年，建设银行将为公司提供意向性授信额度人民币200亿元。2007年末,公司对外担保事项比重很小,无或有负债2007年10月份起，在房价持续上涨的房地产市场，首次出现一些城市的降价，市场前景不乐观——万科在短期债务偿还方面，面临一定压力，依赖于资金融通。在长期债务偿还方面，虽然盈利高，但不断扩张中，盈利的收现滞后，由于市场开始转向，万科面临债务偿还的风险。网络兼职创业，免费注册，赠送商城：营运能力分析由于房地产行业按揭贷款销售的特征，应收账款比重很小（占流动资产1%左右）。所以应收账款周转不具有重要性。资产总额里，存货占了很大的比重（2007年为总资产66%），因此在考察企业资产的周转是否有效率时，可以主要看存货的周转是否有效率。营运能力-财务数据200720062005总资产周转率（次）万科0.470.500.56招商地产0.210.370.31存货周转率（次）万科0.410.470.54招商地产0.170.240.36网络兼职创业，免费注册，赠送商城：•存货周转率一直很低，一方面是由于房产这种商品本身周转比较慢，另一方面，随着近几年的“房地产热”，企业不断扩张，增加企业的存货量。而且在3年里，存货积累速度快于销售增长，周转率下降。但与同行招商地产相比较，万科的营运效率还是较好的。0.002