任务33房地产财务可行性分析

任务3.3房地产财务可行性分析本任务学习要求1.掌握房地产项目静态盈利分析能力指标；2.掌握房地产项目动态盈利分析能力指标；3.熟悉房地产项目偿债能力分析指标；房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING一、效益和费用识别（一）房地产投资分析中的投资与成本房地产投资项目中投资与成本的特点投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出出租开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本经营开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本一、效益和费用识别1、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设资金。3、经营成本：包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本。4、期间费用：经营费用、管理费用、财务费用一、效益和费用识别（二）经营收入、利润和税金包括销售收入、出租收入、自营收入。销售收入=销售面积×销售单价出租收入=出租面积×租金单价自营收入=营业额-经营成本-商业经营风险回报1、经营收入一、效益和费用识别（二）经营收入、利润和税金企业经济目标的体现经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税2、利润二、经济评价指标经济评价指标体系经济评价的目的，是考察开发项目的盈利能力和清偿能力根据是否考虑资金时间价值，分为静态评价和动态评价指标体系房地产开发商投入的总开发成本的回收投资回收开发利润投资回报房地产开发项目经济评价指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率借款偿还期销售利润率财务净现值资产负债率投资利润率动态投资回收期利息备付率静态投资回收期房地产置业投资投资利润率财务内部收益率借款偿还期资本金利润率、资本金净利润率财务净现值资产负债率现金回报率、投资回报率动态投资回收期偿债备付率静态投资回收期流动比率、速动比率二、经济评价指标（一）动态盈利能力指标及其计算动态评价方法考虑了资金的时间价值。动态评价指标体系包括净现值、内部收益率、动态投资回收期、净现值比率等。----动态评价是比静态评价更科学、更全面的评价方法。1、净现值（NetPresentValue-NPV）：是指项目的净现金流量按部门或行业的基准收益率折现到基准年的现值之和。其表达式为：（一）动态盈利能力指标及其计算tentttiCOCINPV)1)((0式中，NPV：净现值CIt：第t年的现金流入量COt：第t年的现金流出量n：方案的寿命期ic：基准收益率净现值的经济含义是反映项目在寿命期的获利能力。有三种可能的情况：（1）NPV＞0，这表明项目的收益率不仅可以达到基准收益率的水平，而且还能进一步得到超额的现值收益，项目可行；（2）NPV=0，表明项目的投资收益率正好与基准收益率持平，项目可行；（3）NPV＜0，表明项目的投资收益率达不到基准收益率的水平，难以达到期望水平，项目不可行。【案例1】：某厂拟投资一项目，该项目各年的现金流量如表所示，若期望收益率为10%，试用净现值指标判断该项目经济上是否可行？1、财务净现值（FNPV）年份投资额收入支出净现金流量因数现值0-300001025015020250150302501504025015050250150NPV值1、财务净现值（FNPV）年份投资额收入支出净现金流量因数现值0-30000-3001.000-300102501501000.909190.9202501501000.826482.6302501501000.751375.1402501501000.683068.3502501501000.620962.1NPV值79（万元）1、财务净现值（FNPV）解：计算数据见表3-4右边。也可由公式可算出：NPV（10%）=-300+100（P/A，10%，5）≈79（万元）＞0该项目在整个寿命期内除保证获得10%收益率外，还可获得79万元（零年现值）的额外收入，故项目可行。净现值函数的特点有：对某一特定项目的现金流量来说，净现值随基准贴现率ic的增大而减小。基准贴现率越高，可接受的方案越少；练一练•[例6-1]已知流量表（单位：万元），投资者目标收益率10％，求该项目的净现金财务净现值。•答案：137.24万元年份012345现金流入量300300300300300现金流出量1000净现金流量-10003003003003003002、内部收益率（IRR或FIRR）的涵义反映了所评价项目实际所能达到的经济效率，是指项目在各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其表达式如下：0)1()(0ntttIRRCOCI设MARR为基准收益率，则以内部收益率作为项目经济评价依据时，其判别准则为：当IRR≥MARR时，项目可行；多方案择优时，使IRR最大的方案为最优。计算方法及步骤第一步，由所给出的数据作出方案的现金流量图，列出净现金计算公式。第二步，估算一个适当的收益率。第三步，将该试算值代入净现值计算公式，试算出净现值，若NPV＞0，将收益率逐步加大，若NPV＜0，将收益率逐步减少。2、财务内部收益率（FIRR）第四步，用插值法求出净现值为零时收益率IRR。插值法求内部收益率的表达式推导过程如图3-3：ENPV1NPV2AD(i2)C(iC)IRRB(i1)i%用内插法求内部收益率示图2、财务内部收益率（FIRR）由上图知：△ABC∽△CDE则有：AB/DE=BC/CD所以：NPV1/NPV2=（iC—i1）/（i2—iC）展开整理之后得IRR的近似解为：IRR=ic=i1+第五步，将IRR与基准收益率MARR相比较，若IRR≥MARR，则项目在经济效益上可以接受；若IRR＜MARR，则项目在经济效果上是不可行的。21121NPVNPViiNPV2、财务内部收益率（FIRR）【案例2】：某项目净现金流量如下表所示。当基准收益率MARR=12%时，试用内部收益率判断该项目在经济效果上是否可行。年份0123456净现金流量-200405040506070解：第一步，现金流量图（略）。第二步，估算一个适当的试算收益率。2、财务内部收益率（FIRR）由于两端的净现金流量比较集中于第4年，可将第4年作为恰当的时点，有：P=200F(4)=40+50+40+50+60+70=310n=4则200=310（P/F,i,4）（P/F,i,4）=0.6451查复利现值表可得利率在11%与12%之间，以12%试算。第三步，试算。2、财务内部收益率（FIRR）由净现值的计算公式：NPV1=-200+40（P/F,12%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,12%,3）+50（P/F,12%,4）+60（P/F,12%,5）+70（P/F,12%,6）=-200+40×0.8929+50×0.7972+40×0.7118+50×0.6355+60×0.5674+70×0.5066=5.329（万元）NPV2=-200+40（P/F,14%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,14%,3）+50（P/F,14%,4）+60（P/F,14%,5）+70（P/F,14%,6）2、财务内部收益率（FIRR）211NPVNPVNPVIRR=i1+（i2—i1）由式（3-15）776.6329.502.0329.5=0.12+=0.1288=12.88%由于IRR=12.88%＞12%，故此方案是可以接受的。=-200+40×0.8772+50×0.7695+40×0.6750+50×0.5921+60×0.5194+70×0.4556=-6.776（万元）2、财务内部收益率（FIRR）P183[例6-2]P185[例6-3]还本收益实际收益率3、动态投资回收期（P187）是指以项目各年的净收益(净现金流量)收回项目投资（包括固定资产投资、建设期利息和流动资金）所需要的时间。动态投资回收期的表达式为：0)1()(*0tcPttiCOCIt式中，Pt*：动态投资回收期ic：基准收益率。设基准动态投资回收期为Pt*，则项目经济性的判别准则为：若Pt*≤PC*，项目可以被接受，否则，项目不被接受。在实际计算时，动态投资回收期求算公式为：Pt*=（T*—1）+式中，T*－累计净现值开始出现正值的年序U*t-1－第T-1年累计净现值的绝对值V*t－第T年的净现值习题：某项投资方案各时间点现金流量如表1所示：年份0123456净现金流量-1000500400200200200200表1净现金流量表单位：万元**1ttVU如果基准回收期P*c=4.5年，ic=10%，试用动态投资回收期评价该项目是否可行。解：由题意列出动态投资回收期计算表，见表3-10。表2投资回收期计算表单位：万元年份0123456净现金流量-1000500400200200200200折现因子1.0000.99010.98030.97060.96100.95150.9420净现值-1000454.6330.6150.3136.6124.2112.9累计净现值-1000-545.4-214.8-64.572.1196.3309.2由表2有Pt*=4-1+=3.47（年）＜PC*=4.5，该方案可行。动态投资回收期具有静态投资回收期的特点，但只能作为辅助性评价指标。6.1365.64二、经济评价指标（二）静态盈利能力指标及其计算1、成本利润率：指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的经济评价指标。其计算公式：%100%100-项目总开发成本开发利润项目总开发成本项目总开发成本项目总开发价值成本利润率成本利润率≥目标利润率，成本利润率≠年利润率某投资者以10000元/米2的价格购买了一动建筑面积为27000的写字楼用于出租经营,该投资者在购买写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格的4%的契税,0.5%的手续费,0.5%的律师费,0.3%的其他费用.其中,相当于楼价的30%的购买投资和各种税费均由投资者资本金支付,相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年,固定利率为7.5%,按年等额还款的商业抵押贷款.假设在该写字楼的出租经营期内,租金始终保持在160元/米2,前3年的出租率分别为65%,75%,85%,从第四年开始达到95%,且在以后保持不变,经营费用为租金的28%,如果购买投资发生在第一年的年初,每年的净经营收入和还款发生在年末,出租经营期48年.全部投资和资本金投资的目标收益率分别为10%和14%,（二）静态盈利能力指标及其计算2、销售利润率：衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平。其计算公式：%100销售收入销售利润销售利润率P189[例6-5]P191[例6-6]P192[例6-7]P196[例6-8]开发销售开发经营考虑土地增值税现金流评估方法练习题•某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?（二）静态盈利能力指标及其计算3、投资利润率：房地产开发的投资利润率和房地产置业的投资利润率。其计算公式：%100项目总投资年平均利润总额置业投资利润率4、资本金利润率：反映投入项目资本金的盈利能力。其计算公式：%