房地产建设投资项目财务分析经济分析_培训_215PPT

投资项目财务分析经济分析有关投资项目经济评价工作的基本规定《建设项目经济评价方法与参数》-1987年国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》-1993年国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》-2006年国家发展和改革委员会、建设部基本目的为适应社会主义市场经济发展的需要，规范建设项目经济评价工作；保证经济评价的质量，提高项目决策的科学化水平；引导和促进各类资源的合理有效配置，充分发挥投资效益；适用范围适用于各类建设项目前期研究工作（包括规划、机会研究、项目建议书、可行性研究阶段），项目中间评价和后评价可参照使用。建设项目经济评价的基础前提与主要工作项目前期研究的重要内容，应根据国民经济与社会发展以及行业、地区发展规划的要求，在项目初步方案的基础上；采用科学、规范的分析方法，对拟建项目的财务可行性、经济合理性进行分析论证，做出全面评价，为项目的科学决策提供经济方面的依据。建设项目经济评价的内容及侧重点应根据：项目性质；项目目标；项目投资者；项目财务主体；项目对经济与社会的影响程度；具体情况选择确定经济评价工作适用阶段与基本要求建设项目经济评价的深度，应根据项目决策工作不同阶段的要求确定。建设项目可行性研究阶段的经济评价，应系统分析计算项目的效益和费用，通过多方案经济比选推荐最佳方案，对项目建设的必要性、财务可行性、经济合理性、投资风险等进行全面的评价。项目规划、机会研究、项目建议书阶段的经济评价可适当简化。建设项目经济评价基本原则保证评价的客观性、科学性、公正性；坚持定量分析与定性分析相结合、以定量分析为主和动态分析与静态分析相结合、以动态分析为主的原则。费用效益计算范围一致性原则。有无对比原则。数据选取的稳妥原则投资项目财务分析从项目主体（法人）角度，按照国家现行财会制度、税收法规，采用市场价格，合理确定项目费用与效益的范围与构成，对项目投入产出所带来的直接效益和直接费用进行全面的分析、预测、计算，比选、优化项目的产出（产品或服务）方案、技术方案、设备方案、选址方案、工程方案、开发建设方案、融资方案等，编制项目财务评价报表，计算项目财务评价指标，通过财务分析计算，考察判断项目的赢利能力、偿债能力、财务生存能力、抗风险能力等，获得项目投资使用效益与投资代价的基本情况，判断项目的财务可行性，为投资人和项目决策者进行投资项目决策提供重要依据。投资项目财务分析的基本方法1、费用效益分析2、费用效果的分析3、有无对比分析在费用效益分析当中主要方法：考虑资金时间价值的折现现金流分析项目财务分析评价的参数项目财务评价参数包括项目财务评价的主要判据参数，各种投入物、产出物价格；利率；汇率；税率；有关的费率等计算参数。项目财务评价的主要判据参数项目财务评价主要判据指标的规定值或设定值是项目财务评价的主要判据参数。财务分析评价的价格体系财务分析应采用以市场价格体系为基础的预测价格。在建设期内，一般应考虑投入的相对价格变动及价格总水平变动。在运营期内，若能合理判断未来市场价格变动趋势，投入与产出可采用相对变动价格；若难以确定投入与产出的价格变动，一般可采用项目运营期初的价格；有要求时，也可考虑价格总水平的变动。经济费用效益分析应采用以影子价格体系为基础的预测价格，不考虑价格总水平变动因素。建设项目的计算期、建设期和运营期。建设期应参照项目建设的合理工期或项目的建设进度计划合理确定；运营期应根据项目特点参照项目的合理经济寿命确定。计算现金流的时间单位，一般采用年，也可采用其他常用的时间单位。财务效益与费用财务效益与费用财务效益与费用是财务分析的重要基础；财务效益与费用估算的准确性与可靠程度对项目财务分析影响极大；财务效益和费用估算应遵循“有无对比”的原则，正确识别和估算“有项目”和“无项目”状态的财务效益与费用；财务效益与费用估算应反映行业特点；符合依据明确、价格合理、方法适宜和表格清晰的要求。项目的效益费用财务效益的估算应与项目性质和项目目标相联系。项目的财务效益系指项目实施后所获得的营业收入。对于经营性项目，除营业收入外，其可得到的增值税返还也应作为补贴收入计入财务效益；对于非经营性项目，财务效益应包括可能获得的各种补贴收入。项目所支出的费用主要包括投资、成本费用和税金等。财务效益费用估算一般步骤：财务分析一般先进行融资前分析的做法相协调；在财务效益与费用估算中，通常可首先估算营业收入或建设投资；依次是经营成本和流动资金；当需要继续进行融资后分析时，可在初步融资方案的基础上再进行建设期利息估算；最后完成总成本费用的估算。项目财务评价的价格基价（BaseyearpriceorConstantprice）时价（Currentprice）实价（Realprice）价格变动1、通货膨胀2、相对价格价格选取要求运营期财务效益与费用估算采用的价格，应符合下列要求：1.效益与费用估算采用的价格体系应一致。2.采用预测价格，有要求时可考虑价格变动因素。3.对适用增值税的项目，运营期内投入和产出的估算表格可采用不含增值税价格；若采用含增值税价格，应予以说明，并调整相关表格。营业收入营业收入系指销售产品或提供服务所获得的收入，其估算的基础数据，包括产品或服务的数量和价格。营业收入估算应分析、确认产品或服务的市场预测分析数据，特别要注重目标市场有效需求的分析；说明项目建设规模，产品或服务方案；分析产品或服务的价格，采用的价格基点、价格体系、价格预测方法；论述采用价格的合理性。各期运营负荷（产品或服务的数量）应根据技术的成熟度、市场的开发程度、产品的寿命期、需求量的增减变化等因素，结合行业和项目特点，通过制定运营计划，合理确定。补贴收入对于先征后返的增值税、按销量或工作量等依据国家规定的补助定额计算并按期给予的定额补贴；属于财政扶持而给予的其他形式的补贴等；按相关规定合理估算，记作补贴收入。建设投资估算建设投资估算应在给定的：建设规模；产品方案；工程技术方案；在上述基础上，估算项目建设所需的费用。建设投资的构成建设投资由：工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费）；工程建设其他费用；预备费（基本预备费和涨价预备费）组成投资估算方法与要求按照费用归集形式，建设投资可按概算法或形成资产法分类。根据项目前期研究各阶段对投资估算精度的要求、行业特点和相关规定，可选用相应的投资估算方法。投资估算的内容与深度应满足项目前期研究各阶段的要求，并为融资决策提供基础。分年投资计划建设投资的分期使用计划应根据项目进度计划安排；应明确各期投资额以及其中的外汇和人民币额度。经营成本经营成本是财务分析的现金流量分析中所使用的特定概念，作为运营期的主要现金流出，其构成和估算可采用下式表达：经营成本＝外购原材料、燃料和动力费+工资及福利费+修理费+其他费用式中其他费用是指从制造费用、管理费用和营业费用中扣除了折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费以后的其余部分。流动资金流动资金系指运营期内长期占用并周转使用的营运资金，不包括运营中临时性需要的营运资金。流动资金的估算基础是经营成本和商业信用等，其计算应符合下列要求：1.按行业或前期研究阶段的不同，流动资金估算可选用扩大指标估算法或分项详细估算法：扩大指标估算法1)扩大指标估算法是参照同类企业流动资金占营业收入或经营成本的比例、或者单位产量占用营运资金的数额估算流动资金。在项目初期研究阶段一般可采用扩大指标估算法，某些行业在可行性研究阶段也可采用此方法。分项详细估算法2)分项详细估算法是利用流动资产与流动负债估算项目占用的流动资金。一般先对流动资产和流动负债主要构成要素进行分项估算，进而估算流动资金。一般项目的流动资金宜采用分项详细估算法。流动资产的构成项目评价阶段流动资产的构成要素一般包括存货、库存现金、应收账款和预付账款；流动负债的构成要素一般只考虑应付账款和预收账款。流动资金等于流动资产与流动负债的差额。流动资金安排投产第一年所需的流动资金应在项目投产前安排。为了简化计算，项目评价中流动资金可从投产第一年开始安排。建设期利息在建设投资分年计划的基础上可设定初步融资方案，对采用债务融资的项目应估算建设期利息。建设期利息系指筹措债务资金时在建设期内发生并按规定允许在投产后计入固定资产原值的利息，即资本化利息。建设期利息及融资费用建设期利息包括银行借款和其他债务资金的利息以及其他融资费用。其他融资费用是指某些债务融资中发生的手续费、承诺费、管理费、信贷保险费等融资费用，一般情况下应将其单独计算并计入建设期利息；在项目前期研究的初期阶段，也可作粗略估算并计入建设投资；对于不涉及国外贷款的项目，在可行性研究阶段，也可作粗略估算并计入建设投资。分期建成投产的项目，应按各期投产时间分别停止借款费用的资本化，此后发生的借款利息应计入总成本费用。项目借款还本付息方式1、等本利2、等本金3、到期还本利息照付4、其他安排项目总投资建设项目评价中的总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金之和。建设项目经济评价中应按有关规定将建设投资中的各分项分别形成固定资产原值、无形资产原值和其他资产原值。形成的固定资产原值可用于计算折旧费，形成的无形资产和其他资产原值可用于计算摊销费。建设期利息计入固定资产原值。总成本费用总成本费用系指在运营期内为生产产品或提供服务所发生的全部费用，等于经营成本与折旧费、摊销费和财务费用之和。总成本费用估算宜符合下列要求：1.总成本费用可按下列方法估算：1)生产成本加期间费用估算法总成本费用＝生产成本+期间费用总成本（续）式中生产成本＝直接材料费+直接燃料和动力费+直接工资+其他直接支出+制造费用期间费用=管理费用+营业费用+财务费用总成本（续）生产要素估算法总成本费用＝外购原材料、燃料及动力费+工资及福利费+折旧费+摊销费+修理费+财务费用（利息支出）+其他费用式中其他费用同经营成本中的其他费用。行业特点各行业成本费用的构成各不相同，制造业项目可直接采用上述公式估算，其他行业的成本费用估算应根据行业规定或结合行业特点另行处理。固定成本与可变成本总成本费用可分解为固定成本和可变成本。固定成本一般包括折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费（计件工资除外）、和其他费用等，通常把运营期发生的全部利息也作为固定成本。可变成本主要包括外购原材料、燃料及动力费和计件工资等。税项目评价涉及的税费主要包括关税、增值税、营业税、消费税、所得税、资源税、城市维护建设税和教育费附加等，有些行业还包括土地增值税。税种和税率的选择，应根据相关税法和项目的具体情况确定。如有减免税优惠，应说明依据及减免方式并按相关规定估算。从税原则成本费用估算应遵循国家现行的财务会计制度规定的成本和费用核算方法，同时应遵循有关税收制度中准予在所得税前列支科目的规定。当两者有矛盾时，一般应按从税的原则处理。维持运营投资在运营期内设备、设施等需要更新或拓展的项目，应估算项目维持运营的投资费用，并在现金流量表中将其作为现金流出，同时应调整相关报表。对于非经营性项目，无论有无营业收入，均需要参照上述要求估算费用，并编制费用估算的相关报表。计算效益费用有关报表为进行财务效益和费用估算，应编制下列辅助报表：建设投资估算表(表B1，表B2)建设期利息估算表(表B3)流动资金估算表(表B4)项目总投资使用计划与资金筹措表(表B5)营业收入估算表(B6)总成本费用估算表(B7)总成本费用估算表应在其它基础报表的基础上编制。生产要素法编制总成本费用对于采用生产要素法编制的总成本费用估算表，编制下列基础报表：外购原材料费估算表(表B8)外购燃料动力费估算表(表B9)固定资产折旧费估算表(表B10)无形资产和其他资产摊销估算表(表B11)人工工资及福利费估算表(表B12)生产成本加期间费用估算法对于采用生产成本加期间费用估算法编制的总成本费用估算表（表B13），应根据国家现行的企业财务会计制度的