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房地产投资项目财务分析房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysiscontents房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis5.1房地产投资项目财务分析概述5.2房地产投资项目财务分析基本报表房地产投资项目财务分析5.3传统的财务分析指标5.5房地产投资项目财务分析的应用5.4现代的财务分析指标房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis学习目标学习完本章内容，要求学生掌握财务分析的基本方法和基本指标，深刻理解其内在含义和经济意义；熟悉各种财务报表的填列，能够使用财务报表中的数据通过各种静态和动态指标来分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力。最后，应能运用上述方法和原理对具体的房地产投资项目进行财务分析，据此判断项目在财务上的可行性。房地产投资项目财务分析概述房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6．1．1房地产项目财务分析的含义财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis财务分析的基本程序是：1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2．编制基本财务报表。3．财务分析指标的计算与评价。4．进行不确定性分析。5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6．1．2财务分析的作用1．衡量项目的盈利能力盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的重要标志。在财务分析中，应当考察拟投资项目的盈利能力是否达到行业平均水平或投资者期望的最低盈利水平，或者是否满足项目可行的要求条件。这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．衡量项目的清偿能力清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目按期收回全部投资的能力；二是债务清偿能力。如果项目有贷款，就应考察项目资金偿还期限是否符合有关规定，项目是否具备所要求的清偿债务的能力。这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis3．衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis§6.2房地产投资项目财务分析基本报表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis投资项目所需的财务分析基本报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、利润表和资产负债表。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6．2．1现金流量表1．现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。通过现金流量表可以计算各项财务评价指标，进行房地产项目财务盈利能力的分析。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出全部投资财务现金流量表表6-1单位：万元房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资本金现金流量表表6-2单位：万元房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis3）针对两表的有关说明（1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis（2）两表的区别。全部投资现金流量表与资本金现金流量表在注入项目内容相同，但在流出项目中，有以下不同：①由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投资（包括建设投资和经营资金）均为投资者的自有资金，因此全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题；而在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项目增加了“借款本金偿还”和“借款利息支付”。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis②在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能会发生“预售收入再投入”项目，而全部投资现金流量表中却可能没有这一项。③资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有财务费用的影响。（3）计算期。一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期。房地产开发后（即售出）的项目只有建设期没有经营期；置业投资项目不存在建设期，一般只有经营期。（4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis4）投资者各方现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计123…N1现金流入1.12.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2现金流出2．12．2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量投资各方现金流量表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6．2．2资金来源与运用表1．资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用现金来源与运用表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不同。资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出发的，后者是从投资角度出发的。在资金来源与运用表中把用于项目的全部资金来源都看作现金流入，包括借款和资本金投资，而在资本金现金流量表中把资本金投入看作现金流出。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．资金平衡分析该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。这就要求投资项目在实施过程中任何时刻都有够用的资金。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis3．与一般建设项目的不同房地产投资项目经常有的两种形式：出售项目和出租项目，因此，在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款2资金运用2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis出售项目资金来源与运用表序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用出租与自营项目资金来源与运用表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis4.资金来源与运用表的来源与填列(1)销售收入、经营税金及附加、土地增值税、利润总额、所得税和应付利润等数据，取自利润表。（2）开发建设投资、长期借款、短期借款、资本金的数据，取自投资计划与资金筹措表（开发建设投资需扣除财务费用）（3）长期借款本金偿还额、借款利息支付的数据取自借款还本付息表。（4）盈余资金等于资金来源减去资金运用。（5）累计盈余资金各