第六章财务分析

第六章财务分析主要内容6.1财务分析概述6.2财务基本报表6.3财务分析指标6.1.1财务分析的含义房地产投资财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性，以便投资主体做出正确的投资决策。财务分析的内容包括：①收益分析；②风险分析；③资金流动性分析6.1财务分析概述6.1.2财务分析的作用衡量项目的盈利能力衡量项目的清偿能力衡量项目的资金平衡能力提供项目管理的依据提供项目融资必备要件6.1.3财务分析的步骤1、估算基础数据2、编制财务基本报表3、计算评价指标4、分析财务效益指标5、提出财务分析结论6.2财务基本报表财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。财务分析的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。注意：各种基本报表之间存在的密切联系6.2.1现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：（1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表6-1。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出全部投资财务现金流量表表6-1单位：万元2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部投资财务现金流量表续表6-1单位：万元（2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表6-2。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资本金现金流量表表6-2单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）资本金现金流量表续表6-2单位：万元（3）针对两表的有关说明①全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题；在资本金现金流量表中，现金流出项目增加了“借款本金偿还”和“借款利息支付”。②在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能会发生“预售收入再投入”项目，而全部投资现金流量表中却可能没有这一项。因此，虽然上面“资本金现金流量表”中没有体现这一项，但实际中，如果项目发生了预售收入回投，则要加填这一栏。③资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有财务费用的影响。因此，在编制全部投资现金流量表时，从理论上讲，最好能把所有受利息影响的数据进行调整，以便能真正反映出全部投资的经济效益。（4）投资者各方现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见表6-3。序号项目合计123…N1现金流入1.12.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2现金流出2．12．2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量表6-3投资各方现金流量表单位：万元6．2．2资金来源与运用表1．资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形式见表6-4。本表与现金流量表有着本质的不同。序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用资金来源与运用表表6-4单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金来源与运用表续表6-4单位：万元2．资金来源与运用表分类资金来源与运用表按项目建成后的用途可分为出售项目资金来源与运用表、出租和自营项目的资金来源与运用表。1）出售项目资金来源与运用表（见表6-5）2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表6-6）序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款2资金运用2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出售项目资金来源与运用表表6-5单位：万元序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用出租与自营项目资金来源与运用表表6-6单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出租与自营项目资金来源与运用表续表6-6单位：万元6．2．3利润表1．利润表的含义利润表也称损益表，是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。其表格形式如表6-7。序号项目合计123…N1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用利润表表6-7单位：万元5经营税金及附加6土地增值税7利润总额（=1-2-3-4-5-6）8所得税9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益表续表6-7单位：万元2．利润表的填列1）关于利润总额利润表中的利润总额一般应为：利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税（1）以出售为主的房地产项目的利润总额利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加分别来自基础数据估算。其表格形式见表6-8。序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额=1-2-3-46所得税7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的利润表表6-8单位：万元（2）以出租为主的房地产项目利润总额利润总额=出租收入－经营成本－运营费用—经营税金与附加其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表6-9。序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3运营费用（经营费用）4经营税金及附加5利润总额=1-2-3-46所得税7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项目的利润表表6-9单位：万元2）关于税后利润税后利润=利润总额－所得税其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为25%。3）关于利润分配房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：（1）弥补企业以前年度亏损。（2）提取盈余公积金。（3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。6．2．4资产负债表1．资产负债表的含义资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。2．资产负债表的主体结构资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。6．2．5基本报表的相互关系基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。6.3财务分析指标财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务分析指标和现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财务指标。（1）传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、盈利能力指标、回收期指标。传统财务分析指标构成图现代财务分析指标构成图（2）现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态分析指标。6.3.1静态财务分析财务静态指标是指不考虑货币时间价值的情况下来考查项目盈利能力的一种指标。静态财务分析在投资期较短的小型项目的投资分析中有一定的使用价值，对大中型投资项目，在投资机会研究或初步可行性分析阶段，也有较多的应用。1、利润率（盈利能力指标）（1）投资利润率（评价投资项目的获利水平）投资利润率=利润总额/总投资×100%（2）资本金利润率（资本金利润率与行业平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率比较，若前者大于后者，认为项目是可以考虑接受）资本金利润率=利润总额/资本金×100%（3）资本金净利润率（反映投资者自己出资所带来的净利润）资本金净利润率=税后利润/资本金×100%2、投资利税率（投资利税率与规定的行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，认为项目是可以考虑接受）投资利税率=年利总额/总投资额×100%3、借款偿还期（清偿能力指标）借款偿还期是指在房地产开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧及其他还款资金，偿还建设投资借款本金和利息所需要的时间。借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余的期数-开始借款的期数+上期偿还贷款额/当期可用于还款的资金额或者：=偿还借款本金的资金款大于年初借款本息累积的期数-开始借款的期数+上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额4、静态投资回收期0)(1tPttCOCI（1）静态投资回收期的定义静态投资回收期是不考虑资金时间价值条件下，以净收益抵偿全部投资所需要的时间，有时也叫还本期，通常以年为单位，从投资开始年初算起，式中：Pt——静态投资回收期；