搜索
苏宁环球股份有限公司2014年财务分析小组成员：石慧14413110杨静14413111何少梅14413112贾晓14413182孟丹阳14413183孙一涵14413108刘忆1441327赵凌俐14413280目录07行业发展趋势05杜邦分析06SWOT分析08建议04盈利模式01苏宁环球发展史02行业发展背景03五力模型1、苏宁环球发展史苏宁环球股份有限公司原名吉林纸业股份有限公司，于1993年5月经吉林省经济体制改革委员会吉改股批（1993）61号文批准，以定向募集方式设立的股份有限公司。其中，吉林市国有资产经营有限责任公司持股50.06%。主营业务为新闻纸生产销售。1.1、起步阶段1、苏宁环球发展史1997年3月20日，向社会公开发行人民币普通股6,000万股。1997年4月8日，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000718。至2004年12月31日，公司股本399,739,080元。其中吉林市国有资产经营有限责任公司持股50.06%1.2、上市发展阶段1、苏宁环球发展史2005年5月13日，吉林纸业股票由于连续三年亏损，当日被深圳证券交易所暂停上市。2005年11月21日，公司宣告破产，之后，吉林市国有资产经营有限责任公司将其持有的公司国家股20,009.808万股转让给江苏苏宁环球集团有限公司(简称“苏宁集团”)。1.3、亏损重组再发展阶段1、苏宁环球发展史2005年12月12日，公司名称变更为苏宁环球股份有限公司。2005年12月23日，苏宁环球股份有限公司股权分置改革实施完毕，自下一交易日起原非流通股股东持有的非流通股份获得上市流通权，股份性质变更为有限售条件的流通股。1.3、亏损重组再发展阶段1、苏宁环球发展史2005年12月26日，苏宁环球股份有限公司在深圳证券交易所恢复上市。股票简称：G*ST环球，股票代码000718。主营业务变更为房地产开发经营和商品混凝土生产销售。2009年11月11日，苏宁环球股份有限公司荣获“2008年江苏省房地产企业50强”，荣誉称号。1.3、亏损重组再发展阶段房地产公司众多，竞争激烈宏观经济放慢增长，对房地产冲击很大2015年房地产销售同比增长下降，库存积压2、房地产行业发展背景2.1、发展现状我国房地产行业于1978年萌芽，发展至今已相对成熟但仍存在一些问题，其现状及面临的形式如下2.2、政策环境近阶段的关于房地产的政策大都表现为利好2014年9月30日房贷新政出台，银行监管机构再次明确购买首套房首付三成、房贷利率最低打7折的政策；与此同时，央行还修改了首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策；未实施或已取消限购城市，购买第三套住房不限贷。2015年全国“两会”《政府工作报告》明确提出“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。2.3、税务营业税按营业收入5%缴纳；城建税按缴纳的营业税7%缴纳；教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳；土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳（按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率。3、竞争结构分析——五力模型1新竞争者的进入2替代品的威胁3来自供应商的压力4购买者的权利5现有竞争者新竞争者的进入房地产行业在当今是比较热门的行业，而且有较高的利润，还有很大的发展空间，所以有很多企业和个人都想想进入这个行业。房地产这个行业进入壁垒也不算太大，所以对该行业造成一定的竞争压力。替代品的威胁现在很多地区因为房价太高，很多人都选择租房子来代替买房子，从一定程度上减少了房子的销售量。来自供应商的压力现在可用于商业开发的用地稀少，土地的价格不断上涨，而且议价能力很低，对于本公司的发展有很大的限制。对于用于建造房子的原材料还是有很多的供应商可以选择，还是有有一定的议价能力。购买者的权利很多人对居住条件都是很看重的，所以会花很多的精力用于选购合适的住房，从众多的住房中挑选最合适的。但是很多人因为工作地点等的原因不得不就近选择合适的住房，这样他们的选择范围就很小。现有竞争者（1）万科企业股份有限公司，该公司是目前国内最大的住宅开发企业，业务覆盖全国53个大中城市。（2）恒大地产集团，该公司以民生住宅产业为主，集快消、商业、酒店、体育、文化等产业为一体的特大型企业集团。这两家企业都是国内较大的房地产企业，占有很大的市场份额，它们都具有较大的竞争力。总结目前，房地产竞争日益激烈，强大的竞争对手不容忽视，顾客对住房也日益挑剔，能否满足顾客需求，打造自己的核心竞争力，是未来能否在房地产竞争中战胜对手的主要因素。4.1、房地产业务营运模式概况：公司注入的项目均取得时间较早，取得成本优势；项目折合楼面单价明显低于同区域其他项目，以低价、较好的项目位置和配套完善的周边吸引消费者购入，盈利潜力大；募集资金壮大主业模式；多产业布局加速转型模式。”“4.盈利模式4.2、苏宁环球盈利模式募集资金壮大主业模式”“4.盈利模式4.3、非主营业务结合主营业务盈利模式2014年，国内房地产市场进入新常态，区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。2014年前三季度，各地项目均出现成交量低迷、库存压力大的现象。2014年9月开始，监管层明确分类调控的思路，推出了一系列扶持购房刚性需求政策、重新定义首套房贷款政策、调整公积金贷款政策等措施来扩大销售规模，以此来获取更高的销售利润”“4.盈利模式4.4、筹集资金4月21日苏宁环球还公布了定增方案，公司非公开发行A股股票预计募集资金总额不超过46亿元，发行数量不超过5.6亿股，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%，即每股8.25元。”“4.盈利模式配合企业需求—多元化产业进行转型”“4.盈利模式4.5、一路坎坷2014年,国内房地产市场进入新常态,区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。公司项目所在的南京、上海、芜湖、宜兴等地,市场亦出现显著分化。2014年前三季度,各地项目均出现成交量低迷、库存压力大的现象。2014年9月开始,监管层明确分类调控的思路,推出了一系列扶持购房刚性需求政策、重新定义首套房贷款政策、调整公积金贷款政策等措施。随着限购、限贷政策的解除,第四季度,南京和上海成交量反弹,市场明显回暖,去化加快。南京地区房地产市场刚性需求和改善性需求稳定。”“4.盈利模式苏宁环球2014年上半年年度报告”“4.盈利模式苏宁环球2014年年度报告”“4.盈利模式苏宁环球2014年年度报告”“4.盈利模式2014年2013年同比增减（%）销售量541,419.99971,333.01-44.26生产量835,5861,118,151-25.27库存量999,434.92705,268.9141.712014年年度比较”“4.盈利模式2014年年度比较”“4.盈利模式随着多年以前低成本拿地的土地渐渐消化，在没有土地红利的支撑下，苏宁环球以零售思路运营地产公司的思路，主要靠与政府关系大幅拿地，积累资本。此外，经营理念上借鉴零售行业的经验，以时间换取利润，快速销售的方式回笼资金。在2014年严峻的市场环境下，公司通过多渠道多方式进行融资，同时大股东为公司提供了有力的资金资产和融资担保，保障了公司的现金流正常。公司管理层在公司董事会的领导和全体员工的共同努力下,认真分析市场变化,不断提高对政策和市场的应变能力,适时主动的调整营销策略,严格控制成本,加强产品品质管理,提高公司品牌美誉度。4.6、多产业布局转型”“4.盈利模式始向大健康和大文化产业转型值得注意的是，从去年6月份开始，苏宁环球就积极转型，进军文化产业。其中，苏宁环球公司于去年7月公告收购大股东旗下苏宁文化产业有限公司，去年7月18日，公司完成首单影视产业并购，通过此次收购正式切入影视传媒行业。4.6、多产业布局转型”“4.盈利模式在进军大文化产业的同时，苏宁环球也开始进入健康产业。去年12月22日，苏宁环球集团与首尔峨山医院和江苏省人民医院共同举行《合作意向书》签约仪式，三方将围绕健康产业发展，开展深度合作。来自韩国媒体的报道显示，今年4月初，首尔峨山医院负责人朴成昱会见了苏宁环球总裁助理贾森，虽然会谈的内容没有具体披露，但在业内人士看来，贾森在苏宁环球负责投资业务，此次前往韩国是加速促进项目的落实和实施。从布局文化产业到布局健康产业，再到设立香港子公司，通过这些布局，可以看出苏宁环球的转型在加速，转型趋势非常明显，并且这些行业都极具增长潜力，未来将是公司业绩的主要增长点。加强服务：苏宁环球始终坚持把最好的理念、最好的产品、最好的服务奉献给社会。5、财务分析——杜邦分析5.1、总表5、财务分析——杜邦分析5.2、资产5、财务分析——杜邦分析5.2、资产从苏宁环球两年的财务报表来看，苏宁环球资产增长率是3.28%所有者权益增长率12.61%，苏宁环球在规模上逐步扩大，这主要得益于：1、认真分析市场变化，不断提高对政策和市场的应变能力适时主动的调整营销策略2、环境良好，货币政策持续宽松，保持其合理流动性；行业政策调整，利好消息的增加。3、不断深化战略转型，坚持转型道路不动摇。除了确保房地产业务的产品精品化，同时利用原房地产主业的优势及资源，2014年，苏宁环球公告将全资子公司苏宁文化产业有限公司注册资本由10,000万元增加至50,000万元，并将根据投资落实情况继续追加注册资本，全面保障苏宁环球在文化传媒领域的发展。5、财务分析——杜邦分析5.3、收入和费用但是，苏宁环球随着多年以前低成本拿地的土地渐渐消化，在没有土地红利的支撑下，其以零售思路运营地产公司的思路再不可行。销售明显下降若无法改变，其土地成本终将上涨，无法继续支持公司运营。转型势必奥进行，但是如何进行，怎么发展就是目前面临最重要的问题。5、财务分析——杜邦分析5.3、收入和费用在苏宁环球规模不断扩大的同时，明显看到它的主营业务收入降低（-18.80%），但同时其主营业务利润（29.46%）也显著提高，这主要得益于苏宁环球成本的降低，更重要的是苏宁环球在产品销售上的创新和资源的整合：1、房地产结算量减少，导致成本减少2、苏宁环球销售和回款情况良好；随着苏宁环球逐步归还前期成本较高的融资资金，资金成本也在逐步下降。严格控制资金的使用成本，积极开拓各种融资渠道，融资成本在行业属于偏低水平。3、苏宁环球目前的土地储备均为多年以前所得，其时土地价格极低，且没有以“招拍挂”形式出让，均按照协议价拿地，增值税亦是核定。在土地价格和增值税均固定的情况下，土地成本较为低廉。4、瞄准刚需，开发小户型。苏宁环球除了市场基础广阔外，还有一个明显的优势，就是较少受到政策调控的风险。从历来的政府调控都可以看出，“豪宅”往往是调控的首要目标，受冲击最明显，而“刚需”受影响相对较小。5、增加自身优势，引进名校扩大房地产的吸引力。5、财务分析——杜邦分析5.4、净资产收益率5、财务分析——杜邦分析5.4、净资产收益率净资产收益率是企业净利润与净资产的比率，是反映股东投资收益水平的指标，也称权益报酬率、权益净利率。从12年的17%到13年的11%再到14年的16%，苏宁环球的净资产收益率小幅下跌后略增加，说明投资效益并不是太好。销售净利率是指净利润与营业收入之间的比率。销售净利率反映营业收入带来的净利润的能力。这个指标越高，说明企业每一元营业收入所能创造的净利润越高，反映了企业的价格策略以及控制管理成本的能力。由上述数据可知，该企业营业净利率从12年到14年最终上升说明企业由营业收入来的净利润较多。总资产周转率反映了企业运用资产获取销售收入的能力，可以看出总资产周转率是基础。公司近年来总资产周转率都比较稳定，且高于行业平均水平，说明公司对总资产的管理水平还是很不错的。5、财务分析——杜邦分析5.5、财务分析偿债能力分析从2008年到2014年的偿债指标可以看出，公司的流动比率和速冻比率偏低，而且两者的比率都呈现下降趋势，这是值得关注的问题，从利息保障倍数来看，20