茂名项目财务分析及管理措施(doc9)

1茂名项目财务分析及管理措施一、投资与收入估算（一）投资估算：1、估算依据：（1）广东省及茂名市建设相关部门规定（依据广东省建设厅、茂名市政府等网站公示内容确定）。（2）建安工程费用、小区配套建设费、建设和销售管理等费用根据经验数据估算，其他费用（费率）根据“广东省价格信息网”及相关国家规定确定。2、估算方法如下表：序号工程项目费用名称单位数量单价（费率）合价（RMB元）备注一土地使用费260015961土地使用费（拍卖价）宗126000000260000002土地登记公证费宗115961596二勘察设计费及前期费用14597400.531地形图测绘费㎡192290.142692.06土地面积为计算基数2定点费㎡19229238458土地面积为计算基数3地质勘察费M120055660004建筑设计费㎡9125810912580建筑面积为计算基数5施工图审查费㎡912581.5136887建筑面积为计算基数6放线费处486028807招标费元1420870000.001142087建筑安装工程费为计算基数0.1%28监理费元1420870000.002284174建筑安装工程费为计算基数0.2%9预结算审计费元1438768900.003431630.67建筑安装工程费为计算基数0.3%10施工合同鉴证费元1420870000.0001419892.18建筑安装工程费为计算基0.14%11设计勘察合同鉴证费㎡9125800.0007638.80613市政配套费（含消防设施配套费）元1420870000.045683480建筑安装工程费为计算基数4%14建设项目环境影响评价收费项112.512.515排污许可收费项12000200016避雷安装检测费㎡912580.000010.91258建筑面积为计算基数17河道维修建设费元3170708000.0005158535.4销售额为计算基数19防空地下室易地建设费㎡53841010543784019229*28%=538420工程质量监督费㎡912582182516建筑面积为计算基数21墙改费（民用）㎡912588730064建筑面积为计算基数22城市房屋安全鉴定费㎡912582182516建筑面积为计算基数23白蚁防治费㎡912582182516建筑面积为计算基数三建筑安装工程费1420870001单位工程建安工程费㎡912581500136887000建筑面积为计算基数2电梯安装工程项134000005200000四小区配套建设费40148901道路给排水围墙等室外工程项1150000015000002绿化工程㎡64424528989019229*33.5%=644233室外供电安装工程项1200000020000004供配电增容费（贴费）KW300075225000直接费小计186700886.5五、管理费6344623.071建设管理费元186700886.50.0173173915.07按直接费计1.7%2销售管理费元3170708000.013170708销售额为计算基数1%六税费175420341营业税及附加元3170708000.05517438894销售额为计算基数5.5%2建筑面积测量费套57310057300单元套数为计算基数3房屋竣工登记费套5738045840单元套数为计算基数七利息7203128.51利息（按年利率均衡投入）元17203128.57203128.5按直接费计八不可预见费5601026.5961不可预见费元186700886.530.035601026.596按直接费计3%合计223391698.7其中建设期贷款利息估算如下（建设期两年，按年均衡投入，年利率5.85%）：按35%自有资金，即贷款额为186700886.5×65%=121355576.2（元）各年贷款本金：121355576.2÷2=60677788.1（元）第一年贷款利息：60677788.1÷2×5.85%=1774825.3（元）第二年贷款利息：（60677788.1+1774825.3+60677788.1÷2）×5.85%=5428303.2（元）建设期贷款利息合计为：7203128.5元经估算本项目投资额为RMB223391699元，即RMB22339.2万元，2929.4元/平方米。4（二）收入估算：根据提供的数据收入估算表如下：序号项目单位数量单价（元/平方米）合价（RMB元）1住宅平方米5425826001410708002商业平方米220008000176000000合计317070800经估算本项目收入额为RMB317070800元，即RMB31707.1万元，4157.9元/平方米二、财务评价：（一）利润计算表(损益表)：序号项目名称单位金额计算方法1项目成本万元22339.2投资估算2资金筹措万元22339.22.1资本金万元7818.72.2借款万元14520.53经营收入万元31707.1收入估算4利润总额万元9367.93-15所得税万元3091.4074×33%6税后利润万元6276.4934-57投资利润率%41.94÷28资本金利润率%80.36÷2.15（二）现金流量表：按投资在建设期两年内均衡投入，三年内全部销售完，销售率分别为30%、50%、20%，项目全部现金流量表及内部收益率试算如下：单位：RMB万元由上表基准收益率为10%时,财务净现值FNPV=5420.5万元＞0序号项目合计年份123销售率30%50%20%1现金流入31707.19512.1315853.556341.421.1销售收入31707.19512.1315853.556341.421.2其他收入02现金流出25430.60712097.022112715.30352.1开发投资经营22339.211169.611169.62.2所得税3091.407927.42211545.7035618.28143净现金流量6276.493-2584.89213138.24656341.424累积净现金流量-2584.8921553.35446894.77445折现系数(i=10)0.9090.8260.7516折现净现金流量5420.500265-2349.6669192592.1916095177.9755747累积折现净现金流量-2349.666919242.52469015420.5002658折现系数(i=130)0.4350.1890.0829折现净现金流量-11.303035-1124.428064593.1285885519.9964410累积折现净现金流量-1124.428064-531.299475-11.30303511折现系数(i=125)0.4440.1980.08812折现净现金流量31.7256746-1147.692092621.372807558.0449613累积折现净现金流量-1147.692092-526.319285431.72567466静态投资回收期P1=2-1+2584.8921÷3138.2465=1.82(年)动态投资回收期(i=10%)P=2-1+2349.666919÷2592.191609=1.91(年)内部收益率FIRR=128.687%＞10%,用插入法计算公式如下:(FIRR-125%)÷(130%-125%)=31.7256746÷[31.7256746-(-11.303035)]三、不确定性分析：财务分析中的主要变量为投资中的土地成本、建安成本和收入中销售单价（一）盈亏平衡分析：盈亏平衡销售单价=项目总投资/可出售面积=22339.2÷76258=2929.4（元/平方米）（二）敏感分析：以项目成本和经营收入为变量，设其变化率按下表：按上表变化率投资利润率和资本金利润率变化如下表：序号项目名称单位基数变化1变化2变化31项目成本万元22339.224573.1223456.1621222.242资金筹措万元22339.224573.1223456.1621222.242.1资本金万元7818.728600.5928209.6567427.7842.2借款万元14520.4815972.5315246.50413794.4563经营收入万元31707.130121.7532341.24228536.394利润总额万元9367.95548.6258885.0827314.155所得税万元3091.4071831.0462932.077062413.66956税后利润万元6276.4933717.5795953.004944900.48057投资利润率%0.41934810.2258010.378795250.3446455238资本金利润率%0.8027520.4322470.725122340.659750001变化率基数变化1变化2变化3项目成本010%5%-5%经营收入0-5%2%-10%7四、风险管理：（一）在工程实施阶段风险源主要有：业主的政府，资金筹措机构，工程项目组织，当地条件（包括政治、经济、劳工和环境条件等），施工和合同规定，后勤供应，工程预定时间和估算费用，通货膨胀和信贷风险，汇率变化，不可抗力等。（二）风险规避措施：1、确定风险的类型；2、风险分析，即确定风险量。根据同类型工程进行预测分析风险出现的频率及损失量等3、风险控制，即采取措施降低风险量，自己承受的风险作为重点控制；4、风险转移，根据实际情况可以将风险转移给保险公司（物资保险、人员伤亡保险和责任保险）五、进度计划：建设期两年，分为两个标段同时施工，施工总进度按季度安排如下表：序号分部工程123456781基础工程2主体结构3内外装饰4门窗安装5屋面工程6水电安装7电梯安装8室外配套9室外配电10绿化工程11竣工清理8六、管理措施及建议：（一）工程进度控制：1、在合同中明确工程各节点的时间要求，若延误要有相应的处罚措施；2、施工单位要根据合同要求及自身优势，结合现场条件，在施工组织设计中详细排出施工进度计划（同时包括劳动力计划、机械设备供应计划、材料供应计划等）及保证计划落实的各项措施（要考虑雨季施工、冬季施工等各方面因素）。3、在施工过程中，监督施工单位按照合同及施工组织设计要求落实各项进度要求。按程序话的检查，及时发现偏差，及时纠偏。以确保工程在计划工期内竣工。（二）工程质量控制：1、审核施工单位施工组织设计：质量管理组织要健全、项目部管理人员齐全、质量控制程序要清晰、质量责任制落实到位，分工明确、各工序施工质量保证措施表述清楚，对质量通病（特别是渗漏问题）有针对性的防治方法、措施。2、对于监理单位：审核监理规划、监理实施细则，督促监理按监理合同及监理实施细则要求对工程进行监督管理。3、工程部人员施工过程中要严格按照合同条款、施工组织设计、施工规范、验收标准对照检查工作。要参加本工程所有单位工程的分项分部及隐蔽工程验收，与监理单位一起对分项分部工程的质量进行验收。分部工程以上的验收，工程部经理要参与组织验收。4、施工过程中应采取先样板后大面积施工的方法。（三）工程造价及合同管理：1、分解造价控制指标：由各专业管理工程师、预结算工程师对确定的投资控制指标进行具体分析，将总的投资控制指标分解到各专业分包工程的每一子项。造价分解控制指标应由项目部相应责任者（各专业负责人）通过审查设计标准及用料，通过严格的招投标争较低的价格条件来实现，并由预结算工程师根据造价分解控制指示表监控每一笔费用的支出，实现监督管理。2、作好工程量计量、工程款支付、竣工结算的工作：在施工承包合同的基础上，确定各专业、子项工程计量的基本原则，如遇特殊情况应及时协商确定具体的计量原则。未经监理验收合格的工程量不予计量，计量应做到真实、准确。3、设计变更、洽商款、索赔款的审查是造价控制的重点，造价工程师应严格审查变更洽商签认手续的真实、完整性，索赔证据的时效性，工程量计量的准确性和套用定9额、取费的合理性现场签证的控制。现场签证由现场专业工程师、现场预