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万科A2008年财务分析小组成员：俞海倩胡仲琦江白伊邵璟亦叶彬马毅华目录公司简介财务状况与经营成果存在问题及改进措施未来展望一、万科简介万科AADCEB行业情况主营业务股东情况主要子公司08重大事项1984年5月万科企业股份有限公司成立1988年完成股份制改造，更名“深圳万科企业股份有限公司”1991年1月万科A股上市1993年5月万科B股上市1993年12月更名为“万科企业股份有限公司”2005年中国房地产百强企业综合实力TOP10评选第一2006年成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业2007年中国绿色公司2007年度标杆企业2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”主营业务公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅公司业务覆盖到以珠三角、长三角和环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。2008年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达53.2%和57.7%，市场占有率从2.07%提升2.34%。行业情况2008年，房地产市场经历了一个深刻的调整国家统计局公布的数据，08年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次股东情况主要子公司2008年报告期内,主要发起设立的子公司如下表所示2008重大事项A.限制性股票激励计划实施B.公司债券发行2008重大事项2008年6月5日，2008年第一次临时股东大会通过了无偿捐助1亿元人民币参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作的议案。2008年7月，由公司投资建设的中低收入宜居住宅示范项目“万汇楼”交付入住。2008年10月29日，由公司与《世界建筑》杂志合作主办的第三届WA-万科青年建筑设计师大赛评选揭晓，大赛的主题为“灾后永久性农村住宅的可能性”。2008年11月6日，中国质量协会颁布“2008年全国质量奖”，公司下属上海万科房地产有限公司作为唯一的服务业企业代表荣膺此项大奖。2008年12月18日，中山城市风景项目作为住宅小区工程获得第八届中国土木工程詹天佑奖。2008年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付，这也是震后首批企业捐建的永久性公共建筑。二、财务状况&经营成果A盈利能力分析B偿债能力分析C营运能力分析盈利能力分析2008年公司实现营业收入409.9亿元,同比增长15.4%,实现净利润40.3亿元,较2007年减少8.1亿元,同比下降16.7%,而在另一数据“营业利润”中,2008年为63.6亿元,较2007年减少了12.9亿元,同比下降16.9%.营业收入上升而净利润出现下降,且营业利润下降幅度略高于净利润,说明了企业在2008年经营不稳定盈利能力分析08年ROE数据低于07年，与07年增发募集资金投入的项目大部分还未能体现收益有关,07年土地大热与08年房地产市场转冷形成鲜明对比,投入大量资本却获得很少收益,ROE肯定下降的。偿债能力分析在经历了前两年“跑马圈地”、大肆扩张之后，房地产企业普遍面临着资金紧张的状况。一般来说，上市房地产企业因为其规模化、专业化、融资能力等各方面的优势，在地产风暴来临时有相对较大的抵抗力。然而，由年报可以看出，07年近乎疯狂的拿地扩张，公司的速动比率较低，资产负债率偏高，且现金流为负值，财务风险并不低。偿债能力分析速动比率明显降低短期偿债压力大2007速动比率0.620.880.670.432008速动比率0.430.590.490.31偿债能力分析在目前楼市低迷的情况下,速动比率比流动比率更好的体现公司的短期偿债能力.从这项指标来看,万科、保利地产、金地集团和招商地产的速动比率都在0.6以下,低于0.8的安全水平,与2007年相比,2008年的速动比率均有所下降,分别下降0.22、0.29、0.18、0.12.这说明,四家企业在经历了07年的大幅拿地,迅速扩张之后,出现了严重的资金压力,均需要加强对资金风险的监控。偿债能力分析资产负债率普遍偏高长期偿债能力堪忧2007资产负债率66.11%65.59%43.05%56.55%2008资产负债率67.44%73.34%73.30%67.34%营运能力分析200620072008总资产周转率0.470.410.33应收账款周转率48.3057.7945.86存货周转率0.550.540.4901020304050金利房产招商房产保利房产万科房产从整个房产行业看，总资金产周转率还是比同行业平均水平要高的多，说明总资产使用效率较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科相对于同行业其他企业还是占相当优势的。存货分析存货存货的组成结构万科的存货中主要以“在建开发产品”、“拟开发产品”为主，2008年年末万科的各类存货中，现房库存78.9亿元，占比9.2%，仅相当于万科两个月的销售量，其中80％库存时间尚不足一年；在建开发产品438.3亿元，占51.0%，其中346.4万平方米已经售出，合同金额为273.4亿元；此外即为341.3亿元的拟开发产品，占比39.7%。这是一个非常理想的存货结构。存货周转率分析与2007年相比，2008年末万科的存货增长了30.98%，高于营业成本24.20%的增幅，因此存货周转率略有下降。但是0.49的存货周转率还是能在两年左右回笼资金的。虽然08年房屋销售状况不是很乐观,但国家相对放宽了融资渠道,公司开始大量发行债券以获得较多资金注入,再加上公司计提了12.3个亿存货跌价准备,因此存货周转率能够在今年还是高于平均水平.财务状况综述公司盈利水平处于行业较高的水平万科公司偿债能力从发展趋势上看开始逐年减弱，与同行业相比也不是很乐观。万科公司08年各周转率水平已是近三年最低值，资金运转不是很稳健总之，各项指标都显示，万科企业财务状况一般，有一定财务风险。从房地产业宏观环境来看：政府的调控只针对房地产行业里的过激和非理性行为；从政府出台政策的意愿和调控反应来看，房地产行业目前拥有一个宽松的政策环境。三、存在主要问题1经营细节上暴露出诸多不足,一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。2期间费用较高,成本管理有不足3行业整体资金紧张,市场调整带来巨大挑战改进措施1.在设计创新、标准化、工厂化、精装修、技术研发等多个方面，继续保持和发扬这一优势。2.提升万科产品的市场竞争力3.在提高效率的同时，降低营销费用。尽最大努力提高专业能力，提升组织效能，推进技术创新，奠定长远发展基础，实现从“规模速度型”增长到“质量效益型”增长的转变。提高成本管理,深入开展成本优化,加强对期间费用的控制，提升经营效益水平。四、未来展望2008年底以来，政府从提振整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多开发企业也顺应市场趋势，以更加理性的心态应对调整，积极促进销售。对企业而言，只有回归最基本的商业逻辑，回归市场和客户的原点，才是应对市场波动的最有效的手段。2009年公司将在确保经营安全的同时，力争促进业绩增长；另一方面，公司将重新审视在牛市氛围下暴露的不足，尽最大努力提高专业能力，提升组织效能，推进技术创新，为长远发展奠定基础。Clicktoeditcompanyslogan.