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扬州金阳光商城地块发展策划报告（规划设计及财务测算篇）谨呈：扬州金阳光房地产开发有限公司2007年4月17日项目策划技术思路项目理解项目其他功能研判项目商业功能定位规划设计建议项目其他功能定位财务成本测算商业应该怎么做其他类型物业应该怎样开发怎样进行规划设计和合理开发PART5项目规划设计建议项目整体规划协调建议居住与商业协调建议•商业带来的人流与噪音对居住负面影响大，考虑居住用地紧凑，建议商业进行一定退缩来降低负面影响•考虑把部分退缩作为居住区的附加空间统一设计，营造开阔的空间感觉商业退缩出入口设置建议•地块南北两条规划道路等级低，未来建设存在不确定性，交通主要依靠邗江路组织，项目各功能物业出入口建议靠近邗江大道设置•优先考虑购物中心入口，公寓的出入口不应占用高商业价值的区域•购物中心入口应重点考虑与邗江大道的关系，强调入口的展示性沃尔玛入口购物中心主入口购物中心次入口公寓出入口公寓出入口住宅出入口住宅出入口车行流线组织建议车库出入口车库出入口车库出入口车库出入口地下车库地下车库地下车库沃尔玛要求露天卸货区露天集中停车区•避免车行流线对商业沿路昭示性的干扰，建议从地块南北两边道路引导车行流线•商场车辆与住宅区车辆进行分流，商场地下车库出入口尽量靠东设置，避免对住宅小区的影响•居住区的停车空间控制在靠近商业区一侧，引导主要车流，减少对住宅的影响人行流线组织建议居住区人流公寓人流商业区人流•必须注意对居住区人流、公寓人流和商业区人流的合理组织，减少相互干扰•保证居住人流和公寓人流行进的舒适，结合道路绿化设置专门的人行步道•保证便捷的人行路径引导商业人流，并避免商业区人流穿透到居住区•邗江大道缺乏人行道、过街天桥等，应根据项目情况合理设置人行道与红绿灯，联系道路两旁人流商业体规划设计建议购物中心建筑风格建议打造充满现代都市感、时尚绚丽的高品质购物中心购物中心外立面建议•满足项目商业定位——体现时尚、动感和都市感；•适度超越市场，与市场拉开差距。设立大型电视屏幕，定时播放商场的电视宣传片和音乐MTV，制造一道独特风景线。外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引近观及路过的顾客。外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。购物中心建筑布局建议•购物中心分A、B两栋建筑，布局在地块东南及东北端；•利于分期开发，提高开发的灵活性；•增加首层临街商铺的数量，利于销售及获得更高利润；BAA栋：总建筑面积：40000m2层数：4层业态：超市、餐饮、潮流专卖店B栋：总建筑面积：40000m2层数：4层业态：百货、专业店、折扣店、餐饮娱乐增加的临街商铺环境空间规划建议——主入口广场BA主入口广场邗江大道A栋主入口B栋主入口参与性强的广场空间、结合小品设计的休闲空间。预留足够的空间，供商家作户外推广使用，提高人气和提升形象。人流交换设置较大范围的铺地空间，平时可以让人进行溜旱冰等活动。•预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，聚集人气•通过主入口广场实现A、B栋的人流的良好互动环境空间规划建议——沿街广场保证沿街广场的视觉通透性•广场不宜采用与周边道路不同的标高设计；•广场边缘不应设置过多绿化和小品的阻隔，应营造通透、开阔的感觉，拉近人与商业空间的距离；•不建议在沿街广场进行露天停车，影响项目商业形象。购物中心邗江大道沿街商铺不小于30m隔断人流的高台阶及绿化设置环境空间规划建议——开放式步行街•结合消防通道打造开发式步行街，利用该通道联系两栋商业的人流。BA开放式步行街设置街头流动挡口，建议根据商场包装的风格，统一设计，利于提升商业街整体形象。街头露天咖啡茶座，提供休息、等候、休闲空间。局部设置小型水景、雕塑小品等，提升档次,为顾客提供时尚的休闲空间。B栋商铺A栋商铺流动档口区域露天休闲区域绿化小品区域环境空间规划建议——空中连廊•建造空中连廊连接A、B栋，实现A、B栋人流共享；•适当扩大连廊宽度，布置商铺，充分利用连廊的商业价值。BA空中连廊没有联系的人流循环空中连廊整体共享的人流循环增加的商铺经过的人流2.5m3m平面设计建议环境空间规划建议——中庭设计BAB栋定位为中高档，建议采用中庭设计，具体设计可根据招商情况及主力商家要求作调整中庭主入口中庭与主入口之间要保证良好的视线以及流线联系。采用不规则中庭，要寻求变化，营造层次感的内部空间。中庭中庭是商场内部的焦点空间：•内部交通枢纽：平面交通动线与垂直交通动线的汇聚点•休息：提供顾客休闲停留的场所，是最容易接受广告信息的场所之一•视线引导：空间开阔,通过中庭环视周边的购物环境，选择目标店铺•增加采光：减弱进深过大导致的内部采光差，减少压抑感•增强空间层次感：避免空间过大产生的单调和压抑，使空间灵动活跃环境空间规划建议——标识系统•优秀的标识系统是大型购物中心成功运营的重要环节，良好的标识系统使顾客能够方便的了解商场的布局，同时独特的标识系统也是商场形象的一个展示窗口。沃尔玛利用建议1F2F3F4FN沃尔玛公共交通空间消费人流沃尔玛独占整层，与购物中心缺乏联系，难以实现人流共享。沃尔玛与购物中心有联系面，能一定程度实现人流共享。沃尔玛被购物中心围绕，人流充分共享。沃尔玛沃尔玛购物中心•沃尔玛租用商业体南部约18000m2面积；其中一层约600m2，二层约7400m2，三层约10000m2；•应充分考虑利用沃尔玛的品牌影响和带来的巨大人流，实现人流的共享和互动；沃尔玛利用建议——广场的人流吸引BA购物中心邗江大道公共交通空间沃尔玛广场不可通行的绿化有吸引力的区域在沃尔玛广场南面设计不可通行的绿化，避免人流过多的分散。沃尔玛广场上结合绿化和小品设置较多的可供顾客停留、休息的空间。在北面与沃尔玛广场相连接的区域设置有趣的、参与性强的绿化和小品，把人流向该区域吸引。•在沃尔玛广场区域设置适当的景观和小品，充分利用和吸引广场内汇聚的大量人流，实现整个商场的循环互动。沃尔玛利用建议——公共交通空间的人流吸引购物中心沿街广场沃尔玛广场BA自动扶梯入口空间扩大的空间能吸引眼球的铺位设计。让人愿意停留的空间。•利用沃尔玛在首层的公共交通空间，设置特色商铺并强化商业氛围，吸引并延长人群的停留时间，加强向购物中心内部的渗透沃尔玛利用建议——出入口空间的人流吸引BA沃尔玛购物中心入口规划出口位置建议出口位置自动扶梯沃尔玛出入口（二层）空间示意具有吸引力和引导性的空间设计。沃尔玛沃尔玛购物中心购物中心2层3层沃尔玛出入口建议•在不影响沃尔玛管理及顾客购物便捷的前提下，使购物中心与沃尔玛出入口保持尽可能多的联系，争取更多的接触面。•在购物中心与沃尔玛出、入口连接的区域进行巧妙的商业空间设计和利用，吸引人流以提升商业价值。公寓规划设计建议公寓布局形态建议BA主入口主入口•建议采取南北朝向的长条形平面布局，在满足最佳朝向的同时，可考虑局部平面形态变化，以带来建筑体量的变化•建筑风格遵循商业的建筑风格，在形体上要强调与商业的整体性BA小复式公寓普通公寓交通空间公寓布局形态建议•公寓产品包括普通公寓及小复式公寓，保证两种类型产品在每期开发量中的均衡性•由于层高不同，两种产品必须分设与不同结构的建筑单体，但建议设计要保持塔楼外观的整体性•尽量减少公寓公共大堂的面积，建议两种产品共用入户大堂及底层交通空间，在群楼顶端再进行交通分流购物中心屋顶花园公寓塔楼公寓产品建议——普通公寓满足变化性需求多样的选择自由设计顺应型•菜单式平面•个性化平面•满足不同生活方式的平面•大空间平面•具有可变性住宅•可自行设计的住宅•开放式厨房•多功能室在市场基础上，我们提出居住魔方的创新概念8－10m8－10m8－10m8－10m2m•根据定位，公寓户型面积为30－50m；•购物中心柱网规格应在8mx8m－10mx10m的范围内；•公寓设置应在最大程度上遵照底层柱网进行排布；•方正的柱网布置将为公寓设计提供足够的自由度与灵活度。公寓产品建议——普通公寓居住魔方的演绎——几何组合方式纵向组合+=+=横向组合公寓产品建议——普通公寓几何组合效果示意公寓产品建议——普通公寓景观凸窗设计示意步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台•利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。公寓产品建议——LOFT（小复式）•市场上小复式公寓较少，消费者认同度高，对年轻消费群体吸引力强，是市场热销的产品•把公寓层高设计在4.2-4.5m之间，消费者可根据自身需要进行隔层设计，增加产品的附加值•在较小的平面空间内营造丰富的空间层次感4.2-4.5m2.1-2.4m2.1-2.4m增加的空间中空客厅隔层公寓产品建议——LOFT（小复式）小复式户型设计示意——50m2洗手间厨房卧室客厅上空客厅隔层首层建筑面积赠送面积实用率50m225m2120％餐厅卧室4.5m2.3m2.2m客厅餐厅、厨房户型特点：利用客厅中空进行采光，保证了客厅和卧室的舒适性；公寓产品建议——LOFT（小复式）小复式户型设计示意——30m2洗手间厨房客厅上空客厅隔层首层建筑面积赠送面积实用率30m215m2120％餐厅卧室4.5m2.3m2.2m客厅餐厅、厨房阳台卧室阳台上空户型特点：在有限的空间内设置阳台，保证室内采光，并兼顾卧室的舒适性；住宅规划设计建议市场现状——单调的行列式布局•受当地气候、居住习性的影响，规划设计以行列式布局为主，整体布局呆板、缺乏空间感；•部分楼盘尝试通过建筑错位、旋转来丰富布局，但突破不大，效果未能得到体现。香格里拉奥都花城京华城中城星都芳庭平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计平面布局考虑•避免出现呆板、缺乏变化的市场普遍问题，寻求突破•配合客户的居住习惯，南北朝向是衡量居住舒适度的准则之一•规避16层的高层带来的单调天际线和空间感受突破市场规律局限，结合区域最佳朝向，对楼体进行适度的旋转，丰富小区空间的视觉变化。？平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计平面布局形态•整体在南北向的行列式基础上，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感•在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感缺乏围合的邻里空间单调的行列式布局形成围合的邻里空间橄榄型布局变化的橄榄型布局围合、变化的邻里空间市场现状——景观空间缺乏层次感•大部分热点楼盘重视集中式小区景观空间的设计，但普遍缺乏对邻里景观空间的考虑，不够人性化香格里拉：小区中心设置小型集中式园林和活动空间，受到消费者认同，宅间空间缺乏亮点。京华城中城：中央设计水景会所，作为小区的景观中心，而宅间园林设计简单。分散在宅间的活动和景观空间星都芳庭：缺乏中心景观空间，依靠分散的宅间绿地设计景观和活动空间。平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计景观空间设计考虑•在考虑市场认同度高的集中式、参与性强的同时，避免出现缺乏景观空间层次的市场普遍问题，是本项目的突破点•缺乏可利用景观资源，应通过自身创造景观，为小区营造舒适的居住环境•项目规模小，集中式中心景观空间会减少住宅量，应充分利用高层建筑的大间距来营造尺度宜人的集约景观吸收市场上认同度高的设计优点，结合狭长的地块，营造大分散、小集中的集约景观空间。现状缺乏邻里景观空间的集中式布局大分散、小集中的景观布局？大分散、小集中的景观空间扩大的邻里空间•通过赋予景观空间不同的功能来体现其层次感，每一个空间都是实用、集约的•邻里空间：一种强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间•活动空间：一种强调运动、交流、实用且有价值感的共享空间•结合景观轴线设置串联各景观空间的人行步道，提高不同功能空间的共享性扩大的邻里空间共享的活动空间平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计共享的活动空间——业主的泛会所•将活动设施结合于景观和架空层中，提升景观