零售业投资与门店财务分析

零售业投资与门店财务分析适合本企业特点的项目投资与财务模型的搭建是零售项目成功的关键2019/9/222课程内容店长是股东投资回报的重要实现人；新店投资分析；零售业门店财务分析2019/9/223第一部分：店长是股东投资回报的重要实现人店长是企业的核心人员，连锁企业的基本盈利终端，受董事会任命，对董事会负责，这是总经理的神圣使命。而完成该使命的首要标准就是看店长是否能为股东提供持续稳定的投资回报、良好的企业发展前景和长期稳步的企业增长。这些标准全部是通过各项财务指标来衡量的。店长如何能够胜任这项使命从而完成对董事会的负责，很重要的一部分是需要通过门店优秀的财务表现来实现的。2019/9/224为股东提供:良好的企业发展前景*持续稳定的投资回报*长期性高速的企业增长怎样创造良好的发展前景使投资回报(ROCE)最大化怎样使投资回报(ROCE)最大化销售成本资金店长是股东投资回报的重要实现人2019/9/225资本股东投资:股东期望的投资回报率(ROCE)达到10%~20%.贷款银行:银行贷款利率在5%~8%(依据企业风险)零售企业营运所必需的资源店长是股东投资回报的重要实现人2019/9/226资本50股东:投资利润15%=50*15%=7.5门店营运至少须要创造10%的对于资本和贷款的投资利润=净利润率贷款50+银行:5%的利息=50*5%=2.5合计100合计投资回报7.5+2.5=10投资回收率10/100=10%店长是股东投资回报的重要实现人2019/9/227存货80固定资产(土地,房屋,设备等等)120应付供应商账款总资产=固定资产+存货=资本+银行贷款+应付账款100银行贷款50资本50门店总资产店长是股东投资回报的重要实现人2019/9/228存货80固定资产(土地,房屋,设备等等)120应付账款100银行贷款50资本50固定资产+存货=资本+贷款+应付账款固定资产+存货-应付账款=资本+贷款=使用资本(CE)CE(固定资产+存货-应付账款)100银行贷款50资本50门店总资产店长是股东投资回报的重要实现人2019/9/229CE(固定资产+存货-应付账款)100银行贷款50资本50我们必须提供至少10%的使用资本(资本+贷款)回报率营运活动必须产生至少10%的CE(使用资本)回报率店长是股东投资回报的重要实现人2019/9/2210CE(固定资产+存货-应付账款)100企业用于产生投资回报的工具=利润(EBIT)利润留成(EBIT除税税务):企业承包投资回报资本回收率(ROCE):企业投资回收率ROCE=EBIT除税/CE怎样提高ROCE?店长是股东投资回报的重要实现人2019/9/2211•增加EBIT•减少CE:合理增加应付供应商账款合理减少固定资产提高存货周转率CE(固定资产+存货-应付账款)100贷款50资本50怎样提高资本利润率?资本利润率=EBIT利润除税净资产店长是股东投资回报的重要实现人2019/9/2212固定资产:最小化(新店投资,旧店改造,押金和预付租金)存货:终止单品滞销单品供应商应付款:预付货款付款期限资金EBIT除税:销售成本利润(最低限度的坏账和不可回收促销费)成本销售控制重点:销售,成本&资金2019/9/2213固定资产投资控制:(介绍新店投资分析,旧店改造,押金和预付租金管理略)存货控制(略):终止单品滞销单品供应商应付款控制:预付货款(略)付款期限(介绍财务收益)资金收入的管理:包括销售收入和其他收入成本(讨论费用控制,毛利控制略)利润(讨论返利及促销费坏账控制)成本销售控制点:收入的管理,费用控制&供应商账款管理2019/9/2214第二部分：新开门店的投资分析2019/9/2215二、新开门店的投资分析新店投资的资产项目新店投资的财务分析（如何预估一个新店的销售前景和盈利状况）新店投资的资金准备与付款控制新店开办费新店的开业赞助收入2019/9/2216土地现场改进建筑物工程设计费/监理费地基结构建筑新店投资的资产项目_工程开支2019/9/2217管道安装消防系统电梯/自动扶梯制冷系统空调系统供电系统新店投资的资产项目_工程开支2019/9/2218工程改造预算序号项目预算（万元）备注1施工图纸委托设计预算5自动人行道土建、电气照明、给排水等委托设计费用2自动人行道土建工程改造预算153自动人行道设备预算43讯达9500-10-EN-12-100-K-R/12°4电器照明系统改造预算100飞利浦亮丽支架、生鲜动力电气设备5综合布线预算8地区公司办公区及店内局域网络6生鲜区改造45生鲜区隔断、墙地砖、防水、给排水、吊顶、排烟系统、区域标识2019/9/2219工程改造预算序号项目预算（万元）备注7外立面358卖场顶部拆除、涂料喷涂109店内办公室装修610店内局部装修费用预算8柱面等11其它零星工程费用预算1012收货部改造10合计:2952019/9/2220新店投资的资产项目_营运设备营运设备清单1（总部统采统配）大型设备通用设备集中招标定点购买2019/9/2221收银系统称重系统监控系统货架购物车/购物篮防盗设备新店投资的资产项目_营运设备2019/9/2222办公家具电脑设备维修设备通讯设备装饰设备新店投资的资产项目_办公及后勤设备2019/9/2223新店投资的资产项目_营运设备营运设备清单2（门店自采自配）特殊定制设备零星设备现场加工设备价值较低设备门店特色设备2019/9/2224新店投资的资产项目_办公及后勤设备1电脑DELL台24,900.009,800.002条码打印机Z4M台19,700.009,700.003价签打印机EPSONLQ-680KPRO台13,700.003,700.002019/9/2225新店投资的资产项目_办公及后勤设备门店电脑设备清单2019/9/2226(一)预测的食品销售额(平均水平)=商圈内潜在顾客的人口*每人每年的食品消费金额*商场食品市场占有率(平均水平)(二)预测的总销售额=食品销售额+药剂、化妆品及卫生保健品的销售额(总销售的12%)+非食品类销售额(总销售的34%)新店投资的财务分析-销售预估（1）2019/9/2227INCOMESTATEMENTFirstfullyeargrosssales(taxesincluded)360,000Interestrate8.0%Averageaddedvaluetaxrate16.7%Interestrateforcashfromstore8.0%Averageinflationrate2.0%Corporatetaxrate33.0%第一年销售利率平均通涨率所得税率平均增值税率新店投资的财务分析-销售预估（2）2019/9/2228新店投资的财务分析_投资预估TotalHyperGMMSExt.Total42,59734,6587,939Land(1)18,23014,8683,362Off-siteimprovements(2)1,5001,223277Infrastructure&parking(3)Construction(4)14,18510,9433,242Installations(5)4,9743,9161,058Equipment(6)3,7083,708TotalConstruction(2+3+4+5)20,65916,0824,577InvestmentsengagedTotalHyperSMExt.MSLand(verif.ofbreakdown)18,23015,0333,197Off-siteimprovements/Tot.Const.(%)7%8%6%#DIV/0!Infra.&parking/Tot.Invest.(%)#DIV/0!Construction/m²built9939011,517#DIV/0!Installations/m²built348322495#DIV/0!Equipement/m²SalesArea464464InvestmentRatios投资额占比土地现场改进机器安装设备建筑现场改进/总建筑成本建筑成本/M2机器安装/M2设备/销售面积新店投资的财务分析-投资预估2019/9/2229Linemillionmillion%million%million%million%INCOMESTATEMENT200020012002200320040INFLATION2.0%2.0%2.0%2.0%1GROSSSALES(INCLUDINGTAXES)360,000403,920399,638432,0892%VAT/SALES(W/OTAX)16.7%16.7%16.7%16.7%3SALES(NETOFTAX)308,616100346,267100342,596100370,4151004COMMERCIALMARGIN49,99616.2%56,44116.3%56,52816.5%61,11816.5%5OTHERINCOME1,5430.5%1,7310.5%1,7130.5%1,8520.5%6RENTALINCOME/SHOPPINGMALLS1,7100.6%1,8950.5%2,0300.6%2,1740.6%7TOTALINCOME(4+5+6)53,24917.3%60,06717.3%60,27117.6%65,14417.6%8LABORCOST(15,431)-5.0%(16,517)-4.8%(15,725)-4.6%(16,483)-4.4%9OPERATINGEXPENSES(14,505)-4.7%(14,924)-4.3%(14,389)-4.2%(15,187)-4.1%10HEADOFFICEEXPENSES(4,629)-1.5%(5,194)-1.5%(5,139)-1.5%(5,556)-1.5%11TOTALOPERATINGCOSTS(8+9+10)(34,565)-11.2%(36,635)-10.6%(35,253)-10.3%(37,226)-10.0%12INCOMEBEFOREDEPRECIATION18,6846.1%23,4326.8%25,0187.3%27,9187.5%13DEPRECIATIONANDAMORTIZATION-6,987-2.3%-7,462-2.2%-7,946-2.3%-8,439-2.3%14LEASESEXPENSES(11,000)-3.6%(11,000)-3.2%(11,000)-3.2%(12,000)-3.2%15OPENING/EXTRAORDINARY000.0%00.0%00.0%00.0%16PRETAXINCBEFOREFINCOST(12+13+14+15)06970.2%4,9701.4%6,0721.8%7,4792.0%17FINANCIALINCOME000.0%00.0%00.0%00.0%18FINANCIALMARGIN2,8350.9%3,0060.9%3,1560.9%3,2630.9%19FINANCIALCOSTONCAPITALEXPENSES000.0%00.0%00.0%00.0%20PRETAXINCBEFOREFINCOST(16+17+18+19)03,5321.1%7,9762.3%9,2282.7%10,7422.9%21CORPORATETAX0(1,165)-0.4%(2,632)-0.8%(3,045)-0.9%(3,545)-1.0%22NETINCOME02,3660.8%5,3441.5%6,1831.8%7,1971.9%23AMORTIZATIONOFGOODWILL000024NETINCOMEAFTERAMORTIZATIONOFGOODWILL2,3665,3446,1837,19725ACCUMULATEDNETINCOMEBEFOREAMORTIZATION02,3667,71013,89321,090