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第一章房地产企业会计核算与税务处理概述第一节房地产开发经营的主要流程房地产开发企业将自有资金投资于具体的房地产项目，其主要开发流程包括土地使用权取得阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算阶段、自持物业阶段。（一）取得土地使用权阶段取得土地使用权阶段的主要工作是通过各种方式获得开发性质的用地，以拿到土地使用权为目标。（二）前期准备阶段前期准备阶段的工作包括房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，房地产开发企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策，战略决定成败，前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是房地产开发项目成功与否的关键。（三）建设施工阶段在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到以验收标准。该阶段是房地产项目开发的中心环节，决定着开发项目的质量与档次。（四）房产销售（预售）阶段在该阶段，房地产开发企业通过出售房产，回笼资金、获取利润。这个阶段一般会采取房产预售方式获取现金流。（五）项目清算阶段项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴工作。这一阶段是形成最终财务、税务结果的阶段，其过程比较复杂。（六）对于自持物业，房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。第二节房地产开发业务的财税特征1、多元化业务需要精细的财税管理房地产开发企业的开发、经营活动主要包括：规划设计、征地拆迁、工程建造、房产销售、物业管理、自持物业经营等。房地产横跨生产和流通两个领域，其经营范围广，经营业务多元化，投资主体复杂，需要精细的财税管理流程与之相适应。2、融资需要及财务风险很大项目前期开发现金开支大，现金流入发生在中后期，资金融资需求大，贷款利息支出相应也大。为此，保持现金流稳定，合理调配现金流房地产企业财务管理的重要内容。3、开发产品成本核算复杂房地产企业开发产品种类多，成本组成项目复杂，开发成本占销售收入的比重较大。再加上成本核算的时间跨度长，成本核算及分摊方法对成本结果、会计利润以及税负产生重大影响。4、存货和预收账款核算具有特殊性房地产开发企业的开发经营周期长，一般土地使用权计入开发成本，在竣工之前作为存货核算，未完工的开发成本投入部分也全部计入存货价值。房地产开发企业采取预售制度，在确认收入之前会形成较大的预收账款余额，且税款采取预缴方式，造成收入与税款核算的不同步。5、房地产周期长，会计方法对损益的影响直接且明显由于房地产开发周期长的特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入和成本的确认、费用的摊销直接影响着各期损益的计量。6、房地产开发企业涉及税种繁多，税务风险大房地产开发企业涉及的税种有增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、契税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。房地产开发企业在取得预售房款时，应按预售房款预先计算缴纳增值税、税金及附加、企业所得税、土地增值税；项目交付时确认房地产销售收入及利润，并清算项目各种应交税金。在开发期间要缴纳土地使用税，自用、出租时要缴纳房产税等。序号涉税环节税种纳税对象计税依据税率（额）/征收率纳税时间1前期准备阶段契税转移不动产权属不动产的价格3%~5%发生不动产权属转移的当天2建设施工阶段城镇土地使用税城镇土地实际占用的土地面积0.6~30元实际占用土地的次月起3预售阶段增值税预收款销售预收款及与3%取得预收款的销售有关的款项（如：定金、订金、VIP卡、看房费等）次月4销售阶段增值税（一般计税）房产全部价款和价外费用，减去向政府部门支付的使用权价款和在取得土地使用权时向其他单位和个人支付的拆迁补偿费用的余额计算销售额11%确认销售额的次月增值税（简易计税）房产销售额5%确认销售额的次月5自持阶段房产税房产自营：房产余值出租：房产租金收入房产余值的1.2%，租金收入的12%房产投入使用的次月起6预缴、清算阶段企业所得税生产经营所得和其他所得应纳税所得额25%分月或分季预缴，年度汇算清缴7土地增值税转让房地产转让房地产取得的增值额30%~60%未达到清算条件前预缴，符合清算条件的，进行土地增值税清算（1）房地产企业除了缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税外，还要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，即以增值税为计税依据，依所在地区分别适用7%（城区）、5%（县城、镇）、1%（城区或者镇以外的地区）的税率征收城市维护建设税，依3%的比率征收教育费附加、2%的比率征收地方教育费附加。（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地主管税务机关缴纳。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发【2003】89号）规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（3）土地增值税采用四级超率累计税率（见下表），计算公式为：应纳土地增值税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数其中，增值额=转让房地产总收入—扣除项目金额土地增值税计算表级次增值额占有扣除项目金额的比例税率速算扣除数150%以下部分30%02超过50%，未超过100%部分40%5%3超过100%，未超过200%部分50%15%4超过200%60%35%第三节房地产开发企业的会计科目设置及核算内容一、房地产开发企业的会计科目设置根据《企业会计准则—应用指南》和《河南能源化工集团有限公司会计核算制度》的统一规定，并结合房地产开发企业经营的特点和会计核算需要，房地产开发企业设置以下五大类会计科目。1、资产类科目资产类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括流动资产和各项长期资产。2、负债类科目负债类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括各项流动负债和各项长期负债。3、所有者权益类科目所有者权益类科目用来核算各项所有者权益增减变化的科目。4、成本类科目成本类科目只包括“开发成本”，这个科目是房地产开发企业特有的会计科目，主要用于房地产开发项目的成本核算。5、损益类科目损益类科目是用于计算企业损益的会计科目。损益类科目在会计期末都要转入“本年利润”科目，不留余额。二、主要会计科目的核算内容（一）开发成本该科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项成本。该科目借方登记开发过程中发生的各项成本，贷方登记开发完成已竣工验收的存货的成本。借方余额反映未守开发项目的实际成本。该科目下设置二级明细科目如下：（1）土地征用及拆迁补偿费：土地使用权出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费。（2）前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。（3）基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。（4）建安工程费:指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。（5）公共配套设施费:指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。（6）开发间接费用：指房地产开发企业内部独立核算单位及直接组织和管理开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和资本化利息等。在实际工作中，一定把握好“直接组织和管理开发项目所发生的”这一要点。有的企业将工程部门或其他部门人员报销的所有费用都计入“开发间接费用”，如招待费、电话费、差旅费、汽油费、过路过桥费等，这些费用在土地增值税清算中都将被剔除。（二）投资性房地产该科目主要核算已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的物业或建筑物。投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式，通常采用成本模式计量，满足条件时可采取公允价值模式计量。按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》第四条的规定，作为存货的房地产不属于投资性房地产。房地产开发企业的开发产品，在资产负债表中反映为存货，因此，房地产企业自行开发的开发产品，在未销售之前临时性的出租行为，不作为投资性房地产核算。（三）应交税费该科目核算增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税等税种的发生额和全额。本科目借方登记预交税金(按预收账款计算)或已交税金(按土地和房产等计算)，贷方登记计提应交税金项目预售取得预售房款时，按实际收到的预售房款计算预缴增值税、企业所得税土地增值税。实际测量后按实际结算房款计算应预缴的增值税、企业所得税、土地增值税需要提醒的是，预售房款收到后，必须预交土地增值税、增值税和企业所得税。（四）主营业务收入该科目下根据需要在二级科目“其他“项下设“土地转让收入”“普通住宅销售收入”“非普通住宅销售收入”“商铺销售收入”“写字楼销售收入”“项目名称“等三级明细科目。房屋销售收入应按已销售商品房实测面积结算收入登记贷方。房地产开发企业，销售未完工产品取得的收入，在“预收账款”科目核算，待满足完工产品的确认条件后，将未完工产品收入从“预收账款”科目结转到“主营业务收入”科目。（五）其他业务收入该科目核算开发产品出租或固定资产出租收入、其他服务收入等。第二章企业设立阶段的会计核算与税务处处理第一节企业设立阶段的会计核算一、会计科目的设置房地产开发企业在注册成立时，为了对设立阶段的业务进行核算，应当设置“实收资本（或股本）“”资本公积“科目。（一）实收资本（或股本）（1）实收资本是指企业按照章程规定或合同、协议约定，接受投资者投入企业的资本。实收资本的构成比例即投资者的出资比例或股东的股权比例，是确定所有者在企业所有者权益中份额的基础，也是企业进行利润或股利分配的主要依据。该科目核算投资者投入资本的增减变动情况。本科目的贷方登记实收资本的增加数额，借方登记实收资本的减少数额。（2）本科目可以按不同的投资者进行明细核算。（3）实收资本的主要账务处理：①投资者以现金投入的资本，应以实际收到或存入企业开户银行的金额，借“银行存款“科目，按投资者应享有企业注册资本的份额计算的金额，贷记”实收资本“科目，按其差额，贷记”资本公积—资本溢价“科目。②投资者以非现金资产投入的资本，应按投资各方确认的价值，借记有关资产科目；按投资者应享有企业注册资本的份额计算的金额，贷记“实收资本“科目，按其差额，贷记”资本公积—资本溢价“科目。③企业按时法定程序报经批准减少注册资本的，借记“实收资本“科目，贷记”库存现金“”银行存款“等科目。（4）本科目期末贷方余额，反映企业实收资本或股本总额。（二）资本公积“资本公积“科目，核算企业收到投资者出资额超出其在注册资本或股本中所占份额的部分，以及直接计入所有者权益的收益和损益等。本科目代言登记房地产开发企业接受投资者投入资本形成的资本公积；借方登记房地产开发企业用资本公积转增资本；期末贷方余额反映房地产开发企业的资本公积。本科目一般应当划分“资本公积（或股本溢价）“”其他资本公积“进行明细核算。二、注册资本的核算注册资本的核算包括对设立登记出资、增加注册资本的核算，以及减少注册资本的核算。（一）设立登记时出资的核算房地产开发企业接受投资者出资，借记“银行存款“”固定资产“”无形资产“等科目，贷记”实收资本（或股本）“等科目，具体按照投资者不同的出资方式进行不同的会计处理。1.投资者以货币出资房地产开发企业收到投资者投入的货币资金，应在工商登记手续办理完毕后，依据银行加盖受理章的现金缴款单，或者银行进账单回单的金额，借记“银行存款“科目；按投入资本在注册资本或股本中所占份额，贷记”实收资本（或股本）“科目，按其差额，贷记”资本公积—资本溢价“或”资本公积—股本溢价”等科目。在设立登记时采用货币出资的，需要把出资人的出资先