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房地产企业涉税事项及会计核算按照房地产开发企业开发过程中的会计核算逐步讲解，其中穿插涉及的所有税收问题。一、房地产企业设立环节-期间费用二、房地产企业开发环节-开发成本三、房地产企业开发项目达到预售及完工转收入环节-房地产收入一、房地产企业设立环节-期间费用（一）、期间费用会计核算内容：管理费用、营业费用、财务费用（二）、主要涉税问题1、注册资本交纳印花税按0.05%计算。2、关于开（筹）办费的处理《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。《江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》的通知江苏省国家税务局》（苏国税函[2009]85号）四、对2008年1月1日以后发生的开办费金额在50万元以下的可一次性扣除，50万元（含）以上的在不短于三年的期限内均匀扣除。对2008年1月1日以前未摊销完的开办费，未摊销金额在50万元以下的，可一次性扣除；50万元（含）以上的按三年减去已摊销年限后的剩余年限均匀扣除。3、广告费宣传费、招待费、《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年第15号）五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。4、利息是否资本化问题？对以后土地增值税可能有影响。二、房地产企业开发环节-开发成本（一）会计核算1、取得土地使用权所支付的金额2、开发土地和新建房及配套设施（1）、土地征用及拆迁补偿费（2）、前期工程费（3）、建筑安装工程费（4）、基础设施费（5）、公共配套设施费（6）、开发间接费用财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（二）开发环节涉税事项1、取得土地使用权所支付的金额印花税2、施工过程中印花税，3、土地使用税4、开发环节所得税的考虑，5、开发环节土地增值税的考虑，1、取得土地使用权所支付的金额印花税《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。即2006年开始对于土地使用权出让、转让环节按产权转移书据按所载金额万分之五贴花。（二○○六年十一月二十七日）2、施工过程中印花税，其中建筑工程施工合同暂时不交，在销售环节交纳。其他合同按规定交纳。如勘察设计合同（按收取费用万分之五贴花）3、土地使用税《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。4、开发环节所得税的考虑，因无销售收入，主要考虑所得税调整事项能否形成时间性差异，如广告费和宣传费、招待费等。5、开发环节土地增值税的考虑，利息资本化问题。《关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》（苏地税函〔2011〕81号）三、房地产企业开发项目达到预售及完工转收入环节-房地产收入（一）、会计核算预收账款开发产品主营业务收入主营业务成本固定资产（二）、销售环节涉税事项两个环节预售环节竣工后结转收入环节1、营业税-预收账款5%2、城市维护建设税-营业税7%3、教育费附加—营业税5%4、土地增值税--预收账款3%、4%5、企业所得税—25%6、房产税—自用部分交纳7、土地使用税—销售前涉及8、印花税-销售环节及施工环节1、营业税-预收账款5%2、城市维护建设税-营业税7%3、教育费附加—营业税5%4、土地增值税--预收账款3%、4%（1）预收环节所在区域普通标准住宅以外的住宅非住宅类房产省辖市市区3%4%县（含县级市）2%3%（2）、达到土地增值税清算条件按清算相关文件处理5、所得税（1）、预售环节《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.《宁地税发〔2009〕71号》一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,按下列规定执行：（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合区的为10%；（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为5%；（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房的为3%。《苏国税发〔2009〕79号》（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。四、关于预提（应付）费用（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。6、房产税—自用部分交纳，且不视同销售〈国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知〉（国税函[2008]828号）（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；7、土地使用税—销售前涉及8、印花税-销售环节及施工环节（1）、销售环节南京市地方税务局转发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税征收管理的通知》的通知（宁地税发[2004]109号）将房地产经营收入（含预收房款）按购销合同税目交税，核定比例100%。也就是说2004年开始房地产企业每月按房地产经营收入（含预收房款）乘以100%再乘以万分之三交纳印花税。然而《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，即2006年开始开始房地产企业每月按房地产经营收入（含预收房款）乘以100%再乘以万分之五交纳印花税。注意此时税率已发生变化。这一点在江苏的政策中也有体现。《南京市地方税务局关于明确房地产企业印花税有关政策的通知》（宁地税发〔2007〕41号）根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号文件规定,对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。同时，根据苏地税函[2004]52号文件第三条第二款的精神将房地产开发企业商品房销售部分的产权转移书据纳入印花税核定征收范围，计税依据为房地产经营收入（含预收房款），核定比例为100%，税率为万分之五（2）、施工环节建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税征收管理的通知》的通知（宁地税发[2004]109号）规定按房地产经营收入（含预收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之三。再见！！！