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按揭购房产的处理2006-6-16“所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分（一般为30%-50%），其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为”，根据《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管（此时开发商的担保责任解除）。3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。根据以上资料，按揭购房产，应该属于贷款购买房产，每月支付给银行的款项，分为本金和利息两部分。所以，房产价款部分（预付的30％-50％加上每月支付给银行的本金）作为原值入帐，每月支付的利息，由于房产已经达到预定可使用状态，应进财务费用。办理好过户手续时借：固定资产（预付款+每月支付的本金总和）贷：银行存款（预付款）长期借款（每月支付的本金总和）每月支付本息时借：长期借款财务费用贷：银行存款房产证抵押在贷款银行，并不影响企业确认该固定资产，企业取得了土地证等产权依据，就可以确认为企业的资产，但由于涉及到抵押，严格的话，需要在报表上针对该资产的抵押情况做披露，以揭示财务风险。按预收款计征营业税的会计处理2006-6-29:39页面功能【字体：大中小】【打印】【关闭】财政部1993年12月25日颁发的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”按预收款计征营业税的会计处理方法，目前主要有两种。本文以某房地产开发企业为例，就其会计处中理存在的问题作一探讨。假设：某房地产开发企业A公司采用预收款方式销售不动产给B公司，销售价格1000万元。1998年2月收到B公司支付的预收款400万元；1999年1月，A公司与B公司进行结算，A公司开具销售发票共计价款1000万元，当月B公司又支付500万元，尚有100万元留待以后支付（这里仅考虑营业税，其他相关的税金及附加省略）。[方法一]将按预收款计征的营业税，直接计入“应交税金”科目。具体会计分录如下。1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款4000000贷：预收帐款40000002、按预收款计算缴纳营业税时：借：应交税金－应交营业税200000贷：银行存款2000003、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：借：银行存款5000000预收帐款4000000应收帐款1000000贷：经营收入100000004、按实现销售收入的全额计提应交营业税，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加500000贷：应交税金——应交营业税500000借：应交税金——应交营业税300000贷：银行存款300000上述这种会计处理方法虽然符合现行的有关规定，但值得商榷。首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的营业税，在会计处理中只反映已交数，未反映应交数，会造成企业一段时期“应交税金－应交营业税”科目期末数为负数。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，几年未能实现销售收入的相当普遍，倘若某企业既有正常销售计征营业税，又有按预收款计征营业税，还有多交营业税或者享受税收优惠政策需退税的。如果在会计处理反映已交数，不反映应交数，不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。[方法二]将按预收款计征的营业税，计入“递延税款”科目。具体会计分录如下。1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款4000000贷：预收帐款40000002、按预收款计提营业税：借：递延税款200000贷：应交税金——应交营业税2000003、实际缴纳营业税时：借：应交税金——应交营业税200000贷：银行存款2000004、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：借：银行存款5000000预收帐款4000000应收帐款1000000贷：经营收入100000005、按实现销售收入的全额计提应交营业税并结转“递延税款”科目，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加500000贷：应交税金——应交营业税300000递延税款200000借：应交税金——应交营业税300000贷：银行存款300000上述这种会计处理方法尽管解决了营业税的应交数和已交数问题。但是，虚增了20万元的资产和负债，而且“递延税款”科目反映的金额大、时间长，可能导致财务报告使用者的误解。[方法三]那么，如何解决存在的问题，笔者提出以下改进方法：将预交的营业税反映在“预收帐款”科目的借方，“预收帐款”科目下设二个明细科目，即“经营收入”和“经营税金及附加”，使未来的经营收入和预交税金相互配比，反映时一同反映，结转时一同结转。这样，会计信息的真实性和明晰性可得到保证。具体会计分录如下。1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款4000000贷：预收帐款——经营收入40000002、按预收款计提营业税：借：预收帐款——经营税金及附加200000贷：应交税金——应交营业税2000003、实际缴纳营业税时：借：预收帐款——经营税金及附加200000贷：银行存款2000004、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具销售发票全额结转经营收入：借：银行存款5000000预收帐款——经营收入4000000应收帐款1000000贷：经营收入100000005、按实现销售收入的全额计提应交营业税，同时结转“预收帐款－经营税金及附加”科目，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加500000贷：应交税金——应交营业税300000预收帐款——经营税金及附加200000借：应交税金——应交营业税300000贷：银行存款300000采用出包工程建造固定资产的核算2006-5-199:57出包工程是指企业采用招标等方式将工程项目出包给建造商，由建造商组织施工的建筑工程和安装工程。企业采用出包方式进行的固定资产工程，其工程的具体支出主要由建造商核算。在出包工程方式下，主要通过“在建工程”科目核算企业支付给承包单位的工程价款以及建设期间的资本化借款利息。当企业按合同规定预付给承包单位工程价款时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”科目；工程完工，收到承包单位账单并补付工程价款时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”科目；结算建设期间的资本化借款利息时，借记“在建工程”科目，贷记“长期借款”科目；工程完工验收合格交付使用时，按实际发生的全部支出，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。例：2001年8月1日，某公司向银行借入期限为2年、年利率为10%的借款2000000元，用于建造一座生产车间。假设该建造工程采用出包工程方式出包给银河建筑公司承建。2001年8月2日，按照合同规定向银河建筑公司预付工程款1000000元。工程完工后，按照合同规定向银河建筑公司补付工程款780000元；同时，预提一年的长期借款利息200000元（2000000×10%=200000元）；2002年8月1日，工程验收合格交付使用。本例中的工程采用出包方式进行，在整个施工过程中发生的各种耗费由银河建筑公司负责核算，某公司只需要通过“在建工程”科目核算支付给银河建筑公司的工程款以及借款利息，待完工验收合格交付使用时，再转入“固定资产”科目，该生产车间的最终入账价值为1980000元（即：1000000+780000+20000=1980000元）。按照借款、预付、补付、计息、交付使用等步骤，根据有关凭证进行一系列账务处理：（1）取得银行借款时：借：银行存款2000000贷：长期借款2000000（2）预付工程价款时：借：在建工程——建筑工程（车间）1000000贷：银行存款1000000（3）补付工程价款时：借：在建工程——建筑工程（车间）780000贷：银行存款780000（4）预提工程建设期间应予以资本化的借款利息时：借：在建工程——建筑工程（车间）200000贷：长期借款200000（5）工程验收合格交付使用时：借：固定资产——生产经营用固定资产（车间）1980000贷：在建工程——建筑工程（车间）1980000地产公司对新会计准则的N种解读发布时间:2009-01-05在2007年上市公司年报中，既有采用新核算方法的，也有不为所动的。在新会计准则实施的第一个年度，房地产上市公司的财务报告对新会计准则做出了不同的解读。利好地产公司由于新会计准则进一步向国际会计准则靠拢，使企业的会计数据更加准确地反映实际经营情况，信息披露行为更加规范和透明，从制度上限制了此前部分上市公司通过会计处理变动任意人为操纵利润的现象。其中，新会计准则对上市公司净利润可能直接产生影响的主要内容，涉及投资性房地产价值重估损益、资产减值，等等。因此，受影响最大的行业和公司包括：金融业、房地产企业、石油企业、拥有大型在建项目外债融资的公司等。对于房地产上市公司而言，新会计准则要求将已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权，企业拥有并已出租的建筑物划分为投资性房地产，根据新准则的规定进行处理。按照新会计准则的规定，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后继计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这对所有拥有投资性房地产企业的当期收入确认产生影响。近年来，在房地产资产大幅增值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对于市场价值已明显低估。采用公允价值将对投资性物业比重较大的公司，其净资产账面值和当期利润得到较大提升。此前，从谨慎性原则出发，会计报表采用的都是市价和成本“孰低法”。例如，投资房地产，购入成本为1亿元，如今涨到2亿元了，按“孰低法”，只要房地产不转让，账面上仍只能是1亿元；而新会计准则将按“公允价值”计算，即市价真的升值到2亿元，这块房地产投资便可调整到2亿元。然而，新会计准则并没有对价值重估带来的当期损益的税收安排做出明确解释。如果按现行的评估增值会计处理方式，尽管净资产增加的一部分只是形成递延税，不影响当期应计税款。但是，由于企业采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得企业利润提前实现了，相应的企业所得税也增加了，恶化了企业的现金流。因此，在新准则没有强制性规定的情况下，大多数房地产企业通常不会采用公允价值模式计提其投资性潜在收益。获益程度有别金地集团2007年实现主营业务收入74.9亿元，与按新会计准则调整后的上年同期数相比，增长110%，归属于上市公司股东的净利润为9.6亿元，增长103%。但与市场此前的预期相反，金地集团对投资性房地产项目的计量并未采用新会计准则中的公允价值法，而是沿袭了成本计量法。“新会计准则在引入公允价值模式的同时，也提供了成本模式。成本模式要求计提折旧或进行摊销，与现行核算方法并无本质区别，上市公司可以二者选一，金地集团出于谨慎原则可以理解。”一地产行业分析师表示。两地上市的北辰实业A股和H股年报则对投资性房地产采用了不同的计量模式，前者报表采用成本模式，后者报表采用公允价值模式。