房地产会计学

房地产会计学第一节房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素第三节收益法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用第五节成本法在房地产评估中的应用第六节剩余法在房地产评估中的应用第七节路线价在房地产评估中的应用第一节房地产评估概述一、土地与土地使用权二、地租与地价理论三、房地产及其特性四、房地产评估的原则五、房地产评估程序(一)土地1.定义狭义：土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义：土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。2.性质双重性：不仅是资源，也是资产。3.土地的供给（1）自然供给（2）经济供给地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，包括已利用的土地和未来可供利用的土地，它是无弹性的。自然供给的土地有5个特性：一是具有适宜于人类生存和工作的气候条件，二是具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件，三是具有可以利用的淡水资源，四是具有可供人类利用的生产资源，五是具有一定的交通条件。土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。土地的经济供给是有弹性的。土地的经济供给的变化直接变化间接变化(二)土地的特性土地的特性土地的自然特性土地的经济特性1.位置的固定性。2.质量的差异性。3.不可再生性。4.效用永续性。1.供给的稀缺性。客观上要求人们集约用地。2.可垄断性。在土地所有权或使用权让渡时，要求实现其垄断利益。3.土地利用多方向性。要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。4.效益级差性。(三)土地使用权我国土地两级所有1.城市土地的所有权属于国家（不能进入市场流转）2.农村和城市郊区的土地属于农民集体所有（不能进入市场流转）国家土地使用者土地使用者协议、招标、拍卖、挂牌出让转让或：出售、交换、赠与土地使用权出让最高年限：(1)居住用地70年（2）商业、旅游、娱乐用地40年（3）其他50年二、地租与地价理论（一）地租理论(二)地价理论(三)地价的特征地租级差地租绝对地租级差地租Ⅰ级差地租Ⅱ垄断地租建筑地段地租地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。1．地价是地租的资本化。2．地价是权益价格。3．土地具有增值性。4．地价与用途相关。5．地价具有个别性。6．地价具有可比性。1．位置固定性。2．供求区域性。3．长期使用性。4．大量投资性。5．保值与增值性。6．投资风险性。7．难以变现性。8．政策限制性。四、房地产评估的原则供需原则、替代原则、贡献原则1．最有效使用原则。2．合法原则。五、房地产评估程序(一)明确评估基本事项(二)制定工作计划(三)实地勘察与收集资料（四)测算被估房地产价值(五)综合分析确定评估结果(六)综合分析确定评估结果第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类房地产价格的种类1．根据权益的不同分类2.按价格形成方式类分3.按房地产的实物形态分类4.按房地产价格表示单位分类5.其他价格类型1.所有权价格2.使用权价格3.其他权利价格抵押权租赁权典当权1.市场交易价格2.评估价格基准地价标定地价房屋重置价格交易底价课税价格1.土地价格2.建筑物价格3.房地产价格1.总价格2.单位价格3.楼面地价（单位建筑面积地价）是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格÷建筑总面积容积率=建筑总面积÷土地总面积楼面地价=土地单价÷容积率1.公告地价。政府定期公布的土地价格在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。2.申报地价。土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。二、房地产价格的影响因素（一）—般因素（二）区域因素（三）个别因素1．经济因素。2．社会因素。3．行政因素。4.心理因素。(1)经济发展因素。(2)财政金融因素。(3)产业结构因素。（1）人口因素(2)家庭规模因素(3)房地产投机因素(4)教育科研水平和治安因素(5)社会福利因素(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。(2)城市规划、土地利用规划、城市发展、战略。(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。(4)行政隶属关系变更。(5)交通管制。1.购买或出售心态2.对居住环境的认同度3.欣赏趣味、时尚风气4.接近名家住宅5.讲究门牌号码或土地号码、讲究风水6.价值观的变化(二)区域因素1．商服繁华因素。2．道路通达因素。3．交通便捷因素。4．城市设施状况因素。5．环境状况因素。影响工业用地的区域因素1.交通条件2.基础设施完善程度3.相关产业聚集程度4..自然条件状况5.规划因素影响商业用地的区域因素1．商服繁华因素2.道路通达因素3．交通便捷因素4.商业综合环境因素5.规划因素影响住宅用地的区域因素1．商服繁华程度2．交通便捷因素3.公用设施及生活设施4.环境因素（人文、自然）5.规划因素1．土地的个别因素。2．建筑物的个别因素。(1)区位因素。(2)面积因素、宽度因素、深度因素。(3)形状因素。(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。(5)容积率因素。(6)用途因素。(7)土地使用年期因素。(1)面积、结构、材料等。(2)设计、设备等是否良好。(3)施工质量。(4)法律限制。(5)建筑物是否与周围环境协调。