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北京中经阳光税收筹划事务所《房地产会计核算技巧》《房地产会计核算技巧》主主主主讲讲讲讲::::黄洁瑾黄洁瑾黄洁瑾黄洁瑾第一部分房地产会计核算基础知识一、房地产会计核算的特点1.1.1.1.产品的成本核算复杂产品的成本核算复杂产品的成本核算复杂产品的成本核算复杂2222....经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不2222....经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不同同同同。。。。3333....涉税环节多涉税环节多涉税环节多涉税环节多4444....涉及的税种多涉及的税种多涉及的税种多涉及的税种多、、、、税目多税目多税目多税目多、、、、费用多费用多费用多费用多第一部分房地产会计核算基础知识二、常用的会计科目开发产品预收账款开发成本投资性房地产预付账款长期应付款开发间接费第一部分房地产会计核算基础知识三、会计账务的建立如何设立如何设立如何设立如何设立““““开发成本开发成本开发成本开发成本””””的子目的子目的子目的子目？？？？国国国国税发税发税发税发【【【【2009】】】】31号号号号国国国国税发税发税发税发【【【【2009】】】】31号号号号《《《《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》》》》财法字财法字财法字财法字【【【【1995】】】】6号号号号《《《《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》》》》第一部分房地产会计核算基础知识土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费第一部分房地产会计核算基础知识四、成本核算的基本程序1.1.1.1.确定确定确定确定成本核算成本核算成本核算成本核算对象对象对象对象2.2.2.2.归集归集归集归集开发开发开发开发成本成本成本成本2.2.2.2.归集归集归集归集开发开发开发开发成本成本成本成本3333....确定确定确定确定成本分摊成本分摊成本分摊成本分摊方法方法方法方法4.4.4.4.在在在在成本核算对象之间分摊成本核算对象之间分摊成本核算对象之间分摊成本核算对象之间分摊成本成本成本成本5.5.5.5.计算计算计算计算各成本核算对象的开发总成本各成本核算对象的开发总成本各成本核算对象的开发总成本各成本核算对象的开发总成本第一部分房地产会计核算基础知识6666....正确划分完工和在建开发产品之正确划分完工和在建开发产品之正确划分完工和在建开发产品之正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本间的开发成本间的开发成本间的开发成本7777....正确正确正确正确划分可售面积划分可售面积划分可售面积划分可售面积、、、、不可售面积不可售面积不可售面积不可售面积（（（（7777....正确正确正确正确划分可售面积划分可售面积划分可售面积划分可售面积、、、、不可售面积不可售面积不可售面积不可售面积（（（（由主管部门划分提供由主管部门划分提供由主管部门划分提供由主管部门划分提供））））8888....编制成本报表编制成本报表编制成本报表编制成本报表第一部分房地产会计核算基础知识五、确认成本核算对象的原则财税法财税法财税法财税法【【【【2009】】】】31号号号号《《《《房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知经营业务企业所得税处理办法的通知》，》，》，》，第二十六条第二十六条第二十六条第二十六条成本对象是指为归成本对象是指为归成本对象是指为归成本对象是指为归集和分配开发产品开发集和分配开发产品开发集和分配开发产品开发集和分配开发产品开发、、、、建造过程中建造过程中建造过程中建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目的各项耗费而确定的费用承担项目的各项耗费而确定的费用承担项目的各项耗费而确定的费用承担项目。。。。计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则如下如下如下如下第一部分房地产会计核算基础知识1111....可否可否可否可否销售原则销售原则销售原则销售原则2222....分类分类分类分类归集原则归集原则归集原则归集原则3333....功能功能功能功能区分区分区分区分原则原则原则原则3333....功能功能功能功能区分区分区分区分原则原则原则原则4444....定价定价定价定价差异差异差异差异原则原则原则原则5555....成本成本成本成本差异差异差异差异原则原则原则原则6666....权益权益权益权益区分原则区分原则区分原则区分原则第一部分房地产会计核算基础知识成本对象由企业在开工之前合理确定成本对象由企业在开工之前合理确定成本对象由企业在开工之前合理确定成本对象由企业在开工之前合理确定,,,,并报主管税务机关并报主管税务机关并报主管税务机关并报主管税务机关备案。。。。成本对象成本对象成本对象成本对象一经确定一经确定一经确定一经确定，，，，不能随意更改或相互混淆不能随意更改或相互混淆不能随意更改或相互混淆不能随意更改或相互混淆，，，，如确需改变成本对象的如确需改变成本对象的如确需改变成本对象的如确需改变成本对象的，，，，应征得主应征得主应征得主应征得主管税务机关同意管税务机关同意管税务机关同意管税务机关同意。。。。第一部分房地产会计核算基础知识六、确定成本核算对象方法房地产房地产房地产房地产企业应结合项目开发地点企业应结合项目开发地点企业应结合项目开发地点企业应结合项目开发地点、、、、规规规规模模模模、、、、周期周期周期周期、、、、开发产品处理方式开发产品处理方式开发产品处理方式开发产品处理方式、、、、功能设功能设功能设功能设模模模模、、、、周期周期周期周期、、、、开发产品处理方式开发产品处理方式开发产品处理方式开发产品处理方式、、、、功能设功能设功能设功能设计计计计、、、、结构类型结构类型结构类型结构类型、、、、装修档次装修档次装修档次装修档次、、、、施工队伍等施工队伍等施工队伍等施工队伍等因素和管理需要等实际情况因素和管理需要等实际情况因素和管理需要等实际情况因素和管理需要等实际情况，，，，确定具体确定具体确定具体确定具体成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象。。。。第一部分房地产会计核算基础知识1.1.1.1.单体开发项目,,,,一般一般一般一般以每一独立编以每一独立编以每一独立编以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工制设计概算或施工图预算的单项开发工制设计概算或施工图预算的单项开发工制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象程为成本核算对象程为成本核算对象程为成本核算对象。。。。程为成本核算对象程为成本核算对象程为成本核算对象程为成本核算对象。。。。2222....成片分期开发的开发的开发的开发的项目项目项目项目,,,,可以可以可以可以以各以各以各以各期为成本核算对象期为成本核算对象期为成本核算对象期为成本核算对象。。。。第一部分房地产会计核算基础知识3.3.3.3.在在在在同一开发地点、、、、结构类型相同、、、、开竣工时间相近、、、、由由由由同一施工单位施工或总包施工或总包施工或总包施工或总包的群体开发项目的群体开发项目的群体开发项目的群体开发项目，，，，可以合并为一个成本核算可以合并为一个成本核算可以合并为一个成本核算可以合并为一个成本核算对象对象对象对象。。。。对象对象对象对象。。。。4444....对于开发对于开发对于开发对于开发规模较大、工期较长的开发的开发的开发的开发项目项目项目项目，，，，可以结合项目特点和成本管理的需要可以结合项目特点和成本管理的需要可以结合项目特点和成本管理的需要可以结合项目特点和成本管理的需要，，，，按开发项目的一定区域或部位或周期划分按开发项目的一定区域或部位或周期划分按开发项目的一定区域或部位或周期划分按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象。。。。第一部分房地产会计核算基础知识5.5.5.5.同一项目有裙楼有裙楼有裙楼有裙楼、、、、公寓公寓公寓公寓、、、、写字楼等写字楼等写字楼等写字楼等不同功能的的的的，，，，在按期划分成本核算对象在按期划分成本核算对象在按期划分成本核算对象在按期划分成本核算对象的基础上的基础上的基础上的基础上，，，，还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算对对对对的基础上的基础上的基础上的基础上，，，，还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算还应按功能划分成本核算对对对对象象象象。。。。6.6.6.6.同一分期有高层有高层有高层有高层、、、、多层多层多层多层、、、、复式等复式等复式等复式等不同结构类型的类型的类型的类型的，，，，还应按结构类型划分成还应按结构类型划分成还应按结构类型划分成还应按结构类型划分成本核算对象本核算对象本核算对象本核算对象。。。。第一部分房地产会计核算基础知识7.7.7.7.独立编制设计概算或施工图预算的配设计概算或施工图预算的配设计概算或施工图预算的配设计概算或施工图预算的配套设施套设施套设施套设施，，，，不论其支出是否摊入房屋等开发不论其支出是否摊入房屋等开发不论其支出是否摊入房屋等开发不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本产品成本产品成本产品成本，，，，均应单独作为成本核算对象作为成本核算对象作为成本核算对象作为成本核算对象。。。。产品成本产品成本产品成本产品成本，，，，均应单独作为成本核算对象作为成本核算对象作为成本核算对象作为成本核算对象。。。。8.8.8.8.对对对对只为一个单体开发项目服务的、、、、应应应应摊入开发项目成本且摊入开发项目成本且摊入开发项目成本且摊入开发项目成本且造价较低的配套设施的配套设施的配套设施的配套设施，，，，可以不单独作为成本核算对象可以不单独作为成本核算对象可以不单独作为成本核算对象可以不单独作为成本核算对象，，，，发生的发生的发生的发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本开发费用直接计入单体开发项目的成本开发费用直接计入单体开发项目的成本开发费用直接计入单体开发项目的成本。。。。第二部分房地产开发成本的会计核算公司成立开办费的处理1111、、、、开办费的会计处理开办费的会计处理开办费的会计处理开办费的会计处理企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南————会计科目和主会计科目和主会计科目和主会计科目和主企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南企业会计准则应用指南————会计科目和主会计科目和主会计科目和主会计科目和主要账务处理要账务处理要账务处理要账务处理（（（（6602660266026602管理费用管理费用管理费用管理费用））））管理费用的主要账务处理管理费用的主要账务处理管理费用的主要账务处理管理费用的主要账务处理第二部分房地产开发成本的会计核算企业企业企业企业在在在在筹建期间内发生的发生的发生的发生的开办费，，，，包括人员工资包括人员工资包括人员工资包括人员工资、、、、办公费办公费办公费办公费、、、、培训费培训费培训费培训费、、、、差旅差旅差旅差旅费费费费、、、、印刷费印刷费