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房地产企业会计核算与税务处理房地产会计核算的特点Ø1.开发产品的成本核算复杂。Ø2.经营收入及其相关税金核算特殊。Ø3.涉税环节多。Ø4.涉及的税种多、税目多、费用多。通常都有的费用建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费人防异地建设费……“营改增”对房地产企业财务的影响Ø适用的税种税目发生变化Ø企业的主管税务部门发生变化Ø纳税人身份发生变化Ø会计核算发生变化Ø收入和成本的计量发生变化Ø影响企业的财务信息和成果房地产开发企业常用的会计科目开发产品投资性房地产预收账款应交税费开发成本开发间接费用房地产开发企业常用的会计科目一、开发产品的账务处理开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。房地产开发企业常用的会计科目二、投资性房地产的账务处理投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产“开发产品”“投资性房地产”房地产开发企业常用的会计科目（一）投资性房地产成本模式计量账务处理取得时账务处理：1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产借：投资性房地产贷：银行存款或在建工程等2.将非投资性房地产转为投资性房地产借：投资性房地产贷：开发产品等一、投资性房地产成本模式计量持有期间账务处理：1、计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销)2、取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一、投资性房地产成本模式计量处置时账务处理：1、收到对价借：银行存款贷：其他业务收入应交税费2、转销投资性房地产借：其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备（若有）贷：投资性房地产二、投资性房地产公允模式计量一、取得时账务处理1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产借：投资性房地产——成本贷：银行存款或在建工程等2.将非投资性房地产转为投资性房地产借：投资性房地产——成本等(公允价值)公允价值变动损益(借方差额)贷：开发产品等其他综合收益(贷方差额)二、投资性房地产公允模式计量二、持有期间账务处理1、资产负债表日公允价值变动借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或相反分录2、取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费二、投资性房地产公允模式计量1、收到对价时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费2、转销投资性房地产借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方3、结转其他综合收益借：其他综合收益贷：其他业务成本4、结转公允价值变动损益借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或相反分录房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理契税房产税耕地占用税城镇土地使用税增值税（重点）土地增值税三、“增值税”科目会计核算一般纳税人的增值税会计处理（财会〔2016〕22号）1.在“应交税费”下设置11个二级科目“应交增值税”“未交增值税”“增值税留抵税额”“增值税检查调整”“待抵扣进项税额”“简易计税”“预交增值税”“待认证进项税额”“待转销项税额”“代扣代交增值税”“转让金融商品应交增值税”三、“增值税”科目会计核算三、“增值税”科目会计核算1．销售业务的账务处理。企业销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，应当按应收或已收的金额，借记“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”等科目，按取得的收入金额，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“工程结算”等科目，按现行增值税制度规定计算的销项税额（或采用简易计税方法计算的应纳增值税额），贷记“应交税费——应交增值税（销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应贷记“应交税费——应交增值税”科目）。发生销售退回的，应根据按规定开具的红字增值税专用发票做相反的会计分录。按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点的，应将相关销项税额计入“应交税费——待转销项税额”科目，待实际发生纳税义务时再转入“应交税费——应交增值税（销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目。按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点的，应将应纳增值税额，借记“应收账款”科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”或“应交税费——简易计税”科目，按照国家统一的会计制度确认收入或利得时，应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入。三、“增值税”科目会计核算2．视同销售的账务处理。企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理，并按照现行增值税制度规定计算的销项税额（或采用简易计税方法计算的应纳增值税额），借记“应付职工薪酬”、“利润分配”等科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应计入“应交税费——应交增值税”科目）。三、“增值税”科目会计核算差额征税的账务处理。企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。三、“增值税”科目会计核算月末转出多交增值税和未交增值税的账务处理。月度终了，企业应当将当月应交未交或多交的增值税自“应交增值税”明细科目转入“未交增值税”明细科目。对于当月应交未交的增值税，借记“应交税费——应交增值税（转出未交增值税）”科目，贷记“应交税费——未交增值税”科目；对于当月多交的增值税，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——应交增值税（转出多交增值税）”科目。举例：房地产企业增值税账务处理一、不动产销售-简易计税：1、预售阶段，当月收到房款105万借：银行存款105贷：预收账款105举例：房地产企业增值税账务处理一、不动产销售-简易计税：2、预售阶段，次月预缴增值税借：应交税费-简易计税3【105/(1+5%)*3%=3】贷：银行存款3举例：房地产企业增值税账务处理一、不动产销售-简易计税：3、竣工交房，当月结转收入成本借：预收账款105贷：主营业务收入100应交税费-简易计税5【105/(1+5%)*5%=5】举例：房地产企业增值税账务处理一、不动产销售-简易计税：4、竣工交房，次月纳税申报补交税款借：应交税费-简易计税2贷：银行存款2举例：房地产企业增值税账务处理二、不动产销售-一般计税：1、预售阶段，当月收到房款222万借：银行存款222贷：预收账款222举例：房地产企业增值税账务处理二、不动产销售-一般计税：2、购进材料、货物、办公用品，按照所取得增值税专用发票上注明的增值税额确认进项税额。本月支付设计费106万，进项税额6万借：开发成本-前期工程费-设计费100应交税费-应交增值税-进项税额6贷：银行存款106举例：房地产企业增值税账务处理二、不动产销售-一般计税：3、预售阶段，次月预缴增值税借：应交税费-预交增值税6【222/(1+11%)*3%=6】贷：银行存款6本月增值税形成留抵税额，不需要做账务处理举例：房地产企业增值税账务处理二、不动产销售-一般计税：4、竣工交房，当月结转收入借：预收账款222贷：主营业务收入200应交税费-应交增值税-销项税额22【222/(1+11%)*11%=22】举例：房地产企业增值税账务处理土地价款没有进项税额，能否差额计税？国家税务总局公告(2016年第18号)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）举例：房地产企业增值税账务处理二、不动产销售-一般计税：国家税务总局公告(2016年第18号)第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。举例：房地产企业增值税账务处理国家税务总局公告2016年第86号国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。举例：房地产企业增值税账务处理《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。举例：房地产企业增值税账务处理扣除土地价款提供的证据国家税务总局公告(2016年第18号)第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。财税[2016]140号七、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。举例：房地产企业增值税账务处理二、不动产销售-一般计税：5、可售建筑面积法计算出来允许从销售额中扣除的土地价款为44万借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减4【44/(1+11%)*11%=4】贷：主营业务成本4举例：房地产企业增值税账务处理二、不动产销售-一般计税：6、月末将应交增值税科目结平，转入未交增值税科目借：应交税费-应交增值税(转出未交增值税)12(22-6-4)贷：应交税费-未交增值税12举例：房地产企业增值税账务处理二、不动产销售-一般计税：7、结转预交增值税借：应交税费-未交增值税6贷：应交税费-预交增值税6举例：房地产企业增值税账务处理二、不动产销售-一般计税：8、次月纳税申报补交税款借：应交税费-未交增值税6贷：银行存款6举例：房地产企业增值税账务处理