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房地产行业涉税会计及纳税检查2009年9月9日房地产企业的定义,它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定，房地产企业以房屋建筑物的建设，土地的开发，设备安装为主要生产活动。这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性，单件性和长期性。其生产的房屋作为产成品与一般的商品在核算方法上有所不同。前言主要内容房地产企业的有关帐务处理房地产企业收入的规定及应注意的问题房地产企业成本费用的规定及应注意的问题原内资企业与外资企业在税收政策上主要有哪些差别国税发（2009）31号〕与〔国税发（2006）31号〕主要有哪些重大的变化一、房地产企业的有关帐务处理（一）、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算；房地产企业的“开发成本”其明细科目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。A、房地产企业的“开发成本”与工业企业的“生产成本”内涵相同。按成本核算对象和成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账；具体的明细核算如下：1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出：借：开发成本—A项目-土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目2、发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时：借：开发成本—A项目-前期工程费贷：银行存款，其他应付款等科目3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，和以自营方式发生的建筑安装工程费：借：开发成本—A项目-建筑安装工程费贷：银行存款，应付帐款等4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。借：开发成本—A项目-基础设施费贷：银行存款，应付帐款等5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。借：开发成本—公共配套设施费贷：银行存款，应付帐款等6、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。借：开发成本—开发间接费贷：银行存款，其他应付款等B、待产品开发完成后，将“开发成本”结转到“开发产品”。按多个项目进行核算的还涉及到成本的归集和分配。1、直接成本：可以直接计入该成本计算对象，如：某一项目支付的地价款，建安成本，以及能分别核算可资本化的利息费用等。2、间接成本：如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按发生地点或者用途加以归集，待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用：最常用的方法有面积分摊法。3、共同成本：主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本，如：分期开发一次购入的土地所支付的价款。会计分录：借：开发产品---按项目或栋号设置明细贷：开发成本—相关明细科目（二）、房地产企业有关收入的帐务处理通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。收到房款时帐务处理：借：银行存款贷：预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算同时应交纳税金的账务处理借：应交税费—应交营业税（按预售房款计税）贷：银行存款2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。借：预收帐款“应收帐款”等科目贷：营业收入同时结转经营成本借：经营成本营业税金及附加贷：开发产品—相关明细科目应交税费—应交营业税、应交土地增值税等房地产企业特殊的几种帐务处理：1）、房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值借：开发产品贷：周转房再按购销合同中双方签订的价格借：银行存款等科目贷：经营收入并结转其销售成本借：经营成本贷：开发产品2）、旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入借：预收帐款等科目贷：经营收入3）、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时借：银行存款”或“应收帐款”贷：经营收入按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本借：经营成本贷：分期收款开发产品房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入”。在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续借：开发产品一已售贷：开发产品一库存（三）、房地产开发费用与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用与一般企业核算方法相同。不同的地方就是：房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。（四）、房地产企业的往来核算比较繁杂，如建筑安装工程费、基础设施费等因为其工程款金额大而且时间长，一般企业都先通过“预付帐款”等科目。1、支付工程进度款及备料款时借：预付帐款—××公司贷：银行存款—××银行及帐号2、工程竣工结算时再转入“开发成本”（附“建筑安装工程发票”等）借：开发成本—××栋—建筑安装工程费---土建工程款、安装工程款等开发成本—基础设施费—道路、供水等开发成本—公共配套设施费—游泳池、假山等贷：预付帐款—××公司应付帐款—××公司(结算差额)（五）、关于房地产企业的“代建”行为税法规定房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。（这里代建房的条件非常重要）。例如：国税函[1998]554号对新疆维吾尔自治区地方税务局提出的：（关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复如下：房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。关于“代建”的有关帐务处理如下：代建成本不需要做专门的帐务处理。收到委托方的款项时借：银行存款贷：其他应付款3、支付施工单位时借：其他应付款贷：银行存款并将施工单位的发票直接转交给委托方。收到委托方支付的手续费时：借：银行存款贷：其他业务收入。按手续费计提税金时借：其他业务支出－税金贷：应交税金二、房地产企业收入的规定及应注意的问题（一）、收入的概念在《税法》上和《会计》上是不同的，结转时间在《会计》上和《税法》上也是不同的。根据《企业会计准则第14号-收入》的规定，房地产企业确认收入必须同时满足以下条件：1、房地产的法定所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方；2、商品房已经移交，房地产企业没有保留对商品房的继续管理权，也没有对商品房实施有效控制3、销售合同已经履行，发票已经开具，相关的价款已经取得或已取得收款凭据；4、收入的金额能够可靠计量；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）规定，房地产企业应按以下规定确认收入：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办4、采取委托方式销售开发产品的，应按不同的委托方式合理地确认收入的实现。（二）检查收入应注意的问题1、房地产开发企业的经营范围和经营目的，使得房地产开发企业对外销售开发产品有两种方式，即开发产品的出售和出租。房地产开发企业的开发经营特点，决定了其出租房周转房商品房三者之间用途不稳定的特点。房地产开发企业可根据自身的生产经营情况，资金状况以及市场销售情况等，来具体决定开发产品的用途。例如：房地产开发企业的经营者，经过市场调查和市场预测，认为目前房屋的销售市场看好，可以设法将出租房变为商品房对外进行出售；相反，如果房屋的销售市场疲软，但租房风盛行，则可以将商品记变为出租房对外行行出租。房地产开发企业的周转房也是如此。当商品房暂未出售之前，可临用于安置动迁户，待动迁户安置完毕之后，再将空出的周转房作为出租房或商品房用于对外出租或出售。所以检查时要注意三者之间的增减变化，看其出租或销售收入是否记入其他业务收入，主营业务收入账户，有无将出租房，周转房销售后直接冲减出租房，周转房所发生的摊销费和改装修复费等。2、收入的分解一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同。另外，就是价外费用的分离，房地产企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，这时房地产企业一般都会成立一个物业公司，将所有这些相关的代收费用由物业公司收取并向业主开具发票，这样减少房地产企业的计税收入。3、对房地产开发分司的检查，一般可通过主营业务收入，其他业务收入，主营业务税金及附加等损益类科目和应收账款，预收账款等往来账户来发现问题。应特别注意以下几个问题：（1）、将经营收入账与有关会计凭证相核对同时核对纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联，看有无分解收入，减少营业额的现象。（房地产开发企业在开发中，与被拆迁户签订拆迁还房协议，约定房地产竣工后，在原地按照同等面积安置被拆迁户，实际上房地产开发企业是用房屋换取了土地使用权）（2