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第十章其他税会计土地增值税会计耕地占用税会计城镇土地使用税会计房产税会计车船税会计城市维护建设税会计印花税会计契税会计车辆购置税会计烟叶税会计第一节土地增值税会计一、土地增值税概述（一）土地增值税的纳税人与纳税范围凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）产权，并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。转让必须是有偿的，且产权是转移的。第一节土地增值税会计（二）土地增值税的税率土地增值税实行的是四级超率累进税率，纳税对象的增值率为累进依据，按超额累进方式计算应纳税额的税率。级次增值额占扣除项目金额比例税率（%）速算扣除率（%）123450%（含）以下50%以上～100%（含）100%以上～200%（含）200%以上30405060051535第一节土地增值税会计（三）土地增值税的纳税期限与纳税地点土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报。房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。第一节土地增值税会计（四）土地增值税的优惠政策1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，暂免缴土地增值税。3.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时，暂免缴纳土地增值税。第一节土地增值税会计4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免缴土地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，免缴土地增值税。第一节土地增值税会计二、土地增值税的确认计量与申报（一）转让收入的确定1.货币收入；2.实物收入；3.其它收入。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据或参照评估价格确认纳税人转让房地产的收入。第一节土地增值税会计（二）扣除项目金额的确定税金为取得支付的金额其他扣除项目开发成本开发费用新建房房地产评估价格取得土地使用权时支付的地价款相关费用税金第一节土地增值税会计（三）土地增值额与应纳土地增值税的计算计算公式如下：土地增值额＝转让房地产的总收入-扣除项目金额应纳税额＝土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率第一节土地增值税会计三、土地增值税的会计处理（一）主营房地产业务1．预缴土地增值税的会计处理企业预缴：借记“应交税费──应交土地增值税”，贷记“银行存款”。营业收入实现时，再按应交的土地增值税，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费──应交土地增值税”。第一节土地增值税会计2．现货房地产销售的涉税会计处理借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税费──应交土地增值税”。确认销售实现时确认土地增值税。一次销售则一次确认，分期付款则分次确认。第一节土地增值税会计3．商品房预售的涉税会计处理商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税费──应交土地增值税”，贷记“银行存款”等；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收入实现，借记“应收账款”，贷记“主营业务收入”；第一节土地增值税会计同时，将“预收账款”转入“应收账款”计算由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税费──应交土地增值税”。项目全部竣工、办理决算后进行清算，土地增值税多退少补。第一节土地增值税会计（二）兼营房地产业务的土地增值税会计处理企业按规定计算出应交纳的土地增值税时，借记“其他业务支出”，贷记“应交税费──应交土地增值税”。企业实际交纳土地增值税时，借记“应交税费──应交土地增值税”，贷记“银行存款”。第一节土地增值税会计（三）转让房地产业务的土地增值税会计处理企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，应通过“固定资产清理”账户核算，取得的转让收入记入“固定资产清理”账户的贷方；应交纳的土地增值税，借记“固定资产清理”，贷记“应交税费──应交土地增值税”。第一节土地增值税会计转让以行政划拨方式取得的国有土地使用权，转让时也应交纳土地增值税。企业先按缴纳的土地出让金作为“无形资产”入账，按转让无形资产进行会计处理，《企业会计制度》将其转让损益作为营业外收支；但这类业务作为其他业务收支处理也有一定道理。第二节耕地占用税会计一、耕地占用税的特点及其征收意义耕地是用于种植农作物的土地。耕地占用税是国家向占用耕地建房或从事其他非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。第二节耕地占用税会计二、耕地占用税的纳税人凡是占用耕地建房或从事其他非农业生产建设的单位或个人，都是耕地占用税的纳税人。三、耕地占用税的纳税范围和纳税对象种植粮食作物、经济作物和油料作物的土地；占用的林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设。四、耕地占用税的计税依据和税率耕地占用税的计税依据是实际占用耕地的面积数量。以平方米为单位，采用定额税率，一次征收，并以县为单位，根据人均占用耕地的多少，规定有幅度的税率。第二节耕地占用税会计五、耕地占用税的减免（一）耕地占用税的免税1.军事设施占用耕地；2.学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（二）耕地占用税的减税第二节耕地占用税会计1.铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。2.农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。第二节耕地占用税会计3.按规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。4.纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。第二节耕地占用税会计六、耕地占用税的纳税环节和纳税期限（一）纳税环节耕地占用税的纳税环节，按占用耕地的时间，分为用地前纳税和用地后纳税。（二）纳税期限获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起三十日内缴纳耕地占用税。第二节耕地占用税会计七、耕地占用税的计算（一）一般纳税人应纳税额的计算应纳税额＝实际占用耕地面积×适用的单位税额（二）农村居民占用耕地的计算应纳税额＝实际占用耕地面积×单位税额×50%（三）公路建设占用耕地的计算应纳税额＝实际占用耕地面积×规定税额第二节耕地占用税会计八、耕地占用税的会计处理计算出应交耕地占用税后，借记“长期待摊费用”账户，贷记“应交税费——应交耕地占用税”账户。持续经营中的企业因占用耕地而应交耕地占用税时，应借记“在建工程”账户，贷记“应交税费——应交耕地占用税”账户或直接贷记“银行存款”账户。第二节耕地占用税会计第三节城镇土地使用税会计一、城镇土地使用税概述（一）城镇土地使用税的纳税人城镇土地使用税的纳税人是在我国境内使用土地的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，该土地的代管人或实际使用人承担纳税义务；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权为多方共有的，由共有各方分别纳税。第三节城镇土地使用税会计(二)城镇土地使用税的纳税范围、计税依据在城市、县城、建制镇、工矿区开征，凡是在纳税范围内的土地（农业用地除外），不论国家或集体、单位或个人，只要是非农业用地，都应照章缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。（三）城镇土地使用税的税率土地使用税采用定额税率。土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。第三节城镇土地使用税会计第三节城镇土地使用税会计（四）城镇土地使用税的免税国家机关、人民团体、军队自用的土地（仅指这些单位的办公用地和公务用地）、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地（公园、名胜古迹中附设的营业单位、影剧院、饮食部、茶社、照相馆等均应按规定缴纳土地使用税）。第三节城镇土地使用税会计市政街道、广场、绿化地带等公用土地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴土地使用税5～10年。农民自用住宅地。第三节城镇土地使用税会计（五）城镇土地使用税的纳税期限城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省（区、市）人民政府确定。新征用的土地，如属于耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；如属于非耕地，则自批准征用次月起缴纳土地使用税。第三节城镇土地使用税会计二、城镇土地使用税的计算以纳税人实际使用的土地面积为依据，依照规定的税额，按年计算，分期缴纳。应纳税额的计算公式如下：应纳税额＝应税土地的实际使用面积×单位税额第三节城镇土地使用税会计三、城镇土地使用税的会计处理缴纳城镇土地使用税的单位，应于会计年度终了时预计应交税额，记入当期“长期待摊费用”或“管理费用”、“营业费用”等账户；月终后，再与税务机关结算。第三节城镇土地使用税会计预计时：借：长期待摊费用、管理费用、营业费用贷：应交税费──应交土地使用税上缴时：借：应交税费──应交土地使用税贷：银行存款第四节房产税会计一、房产税概述房产税是以房产为征税对象，按照房产价格或房产租金收入征收的一种财产税。（一）房产税的纳税人在我国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权属于国有的，其经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，承典人为纳税人；产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。第四节房产税会计（二）房产税的纳税范围和计税依据纳税对象是我国境内的房屋（房产）。纳税范围为城市、县城、工矿区、建制镇。房产税以房产评估值（现行仍按原值）的计税依据。购置新建商品房、存量房，出租、出借房产，房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房，自交付使用、使用或办理权属转移之次月起，计缴房产税和城镇土地使用税。第四节房产税会计凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定缴纳房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算缴纳房产税。第四节房产税会计（三）房产税的税率房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。第四节房产税会计（四）房产税的减免免缴房产税房产是：国家机关、人民团体、军队的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位的房产；宗教寺庙、公园，名胜古迹的房产；个人的房产。上述单位和个人用于生产经营的房产除外。房地产开发企业建造的商品房，在售出前，免缴房产税；但在售出前本企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定缴纳房产税。第四节房产税会计二、房产税的计算房产税应纳税额的计算公式如下：应缴房产税＝房产评估值×适用税率实际操作时，可按以下两种方法计算：1．按房产原值一次减除10～30%后的余值计算应缴房产税＝房产账面原值×（1－一次性减除率）×1.2%第四节房产税会计2．按租金收入计算应缴房产税＝年租金收入×适用税率（12%）对自用地下建筑，按以下方法计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应缴房产税=应税房产原值×[1-(10%至30%)×1.2％2.商业和其他用