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2019年9月23日1本章要点1.与租赁有关的相关概念2.融资租赁的判断标准3.承租人对融资租赁的会计处理和对经营租赁的会计处理4.出租人的会计处理5.售后租回交易的会计处理第二十二章租赁2019年9月23日2第一节租赁概述一、与租赁相关的定义租赁—→指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。租赁的性质—→租赁是让渡资产使用权的行为。它是以资产为媒介，以租赁为纽带，联结出租、承租双方的一种特殊业务。2019年9月23日3租赁开始日——是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。租赁期开始日——是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日。租赁期——承租人签约承租资产的不可撤销租约的日期。与租赁时间有关的概念1.租赁开始日2.租赁期开始日3.租赁期(一)与租赁时间有关的概念2019年9月23日4(二)与租赁价值计量有关的概念1、最低租赁付款额——是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各项款项(不包括或有租金和履约成本),加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。或有租金——是指金额不固定,以时间长短以外的其他因素(销售百分比、使用费、物价指数等)为依据计算的租金。履约成本——是指在租赁期内为租赁资产支付的各种使用成本,如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。2019年9月23日5最低租赁付款额构成内容①租赁期内承租人每期支付的租金②租赁期满时，由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值（1）合同没有规定优惠购买选择权的（1）合同规定有优惠购买选择权的①租赁期内承租人每期支付的租金②承租人行使优惠购买选择权而支付的款项2019年9月23日6【例题1.单选题】甲企业采用融资租赁方式租入设备一台。租赁合同主要内容：（1）该设备租赁期为5年，每年支付租金5万元；（2）或有租金4万元；（3）履约成本3万元；（4）承租人有关的第三方担保的资产余值2万元。甲企业该设备的最低租赁付款额为（）。A．25万元B.27万元C.32万元D.34万元【答案】B【解析】甲企业该设备的最低租赁付款额＝5×5＋2＝27（万元）。2019年9月23日73、担保余值——由承租人或与其有关的第三方提供担保的资产余值(对承租人而言），或与承租人和出租人均无关，但在财务上有能力担保的第三方对出租人担保的资产余值（两者之和，对出租人而言）。2、资产余值——在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。4、未担保余值——租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。2019年9月23日85、未确认融资费用——在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。2019年9月23日98、租赁内含利率——是指最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值加上初始直接费用时的折现率。6、最低租赁收款额——是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人，但在财务上有能力担保的第三方为出租人担保的资产余值。7、未实现融资收益——是最低租赁收款额加上未担保余值减去最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和的差额2019年9月23日10【考题解析·2006年单选题】乙公司2006年1月10日采用融资租赁方式出租一台大型设备。租赁合同规定：（1）该设备租赁期为6年，每年支付租金8万元；（2）或有租金为4万元；（3）履约成本为5万元；（4）承租人提供的租赁资产担保余值为7万元；（5）与承租人和乙公司均无关联关系的第三方提供的租赁资产担保余值为3万元。乙公司2006年1月10日对该租出大型设备确认的应收融资租赁款为（）。A．51万元B．55万元C．58万元D．67万元【答案】C【解析】8×6＋7＋3＝58（万元）；或有租金与履约成本不能计算在内。2019年9月23日11融资租赁——是指实质上转移了与资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的一种租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。经营租赁——是指除融资租赁以外的其他租赁，是承租人为生产经营过程中的临时、季节性需要而向出租人短期租用某类资产的行为。按租赁资产所有权有关的风险和报酬的归属分类融资租赁经营租赁二、租赁的分类2019年9月23日12认定融资租赁的标准——满足以下一条或数条标准的租赁，应认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买款预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值（25％）。（3）租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分（例外：已使用达75％）（4）租赁开始日最低租赁付款额的现值（承租人）和最低租赁收款额的现值（出租人）几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90％）（5）租赁资产性质特殊，如不作重新改制，只有承租人才能使用。2019年9月23日13第二节承租人的会计处理一、承租人对经营租赁的会计处理承租人对经营租赁的资产不能作为资产入账1.租入资产的处理2019年9月23日14承租人在经营租赁下发生的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为费用，如果其他方法更合理，也可以采用其他方法。在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在整个租赁期内进行分摊。在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内进行分摊。2.支付租金的处理方法2019年9月23日15分摊时：借：管理费用、制造费用等贷：长期待摊费用（1）当期支付当期的租金借：管理费用、制造费用等贷：银行存款（2）预付租金时借：长期待摊费用贷：银行存款3．承租人对经营租赁业务的会计处理2019年9月23日16【例题2·单选题】甲公司于2010年1月1日采用经营租赁方式从乙公司租入机器设备一台,租期为4年,设备价值为200万元,预计使用年限为12年。租赁合同规定:第1年免租金,第2年至第4年的租金分别为36万元、34万元、26万元；第2年至第4年的租金于每年年初支付。2010年甲公司应就此项租赁确认的租金费用为()万元。A.0B.24C.32D.50【答案】B2019年9月23日17应当计入当期损益（管理费用）应当在实际发生时计入当期损益。（财务费用）4、承租人发生的初始直接费用5.或有租金2019年9月23日186．承租人对经营租赁披露的内容（1）资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁最低租赁付款额（2）以及以后年度将支付的不可撤销经营租赁最低租赁付款额总额2019年9月23日19【考题解析·2009年多选题】（新制度）20×7年1月1日，甲公司与租赁公司签订一项经营租赁合同，向租赁公司租入一台设备。租赁合同约定：租赁期为3年，租赁期开始日为合同签订当日；月租金为6万元，每年末支付当年度租金；前3个月免交租金；如果市场平均月租金水平较上月上涨的幅度超过10%，自次月起每月增加租金0.5万元。甲公司为签订上述经营租赁合同于20×7年1月5日支付律师费3万元。租赁开始日租赁设备的公允价值为980万元。下列各项关于甲公司经营租赁会计处理的表述中，正确的有（）。A.或有租金在实际发生时计入当期损益B.为签订租赁合同发生的律师费用计入当期损益C.经营租赁设备按照租赁开始日的公允价值确认为固定资产D.经营租赁设备按照与自有固定资产相同的折旧方法计提折旧E.免租期内按照租金总额在整个租赁期内采用合理方法分摊的金额确认租金费用【答案】ABE2019年9月23日20在租赁开始日,承租人应按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值（一）租赁期开始日的处理1、租赁资产入帐价值的确定关键是现值的计算二、承租人对融资租赁的会计处理2019年9月23日21计算最低租赁付款额的现值时，其折现率可按下列顺序确定：①出租人的租赁内含利率②租赁合同利率③同期银行贷款利率最低租赁付款额的现值=年租金×P/A（r，n)＋担保的资产余值×P/S（r，n)折现率的确定2019年9月23日222、初始直接费用的处理主要包括印花税、佣金、律师费、差旅费、谈判费等是指在租赁和签定租赁合同过程中发生的，可直接归属于租赁项目的费用初始直接费用发生时计入租赁资产价值内容处理概念2019年9月23日23借：固定资产――融资租入固定资产未确认融资费用贷：长期应付款――应付融资租赁款银行存款租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者加初始直接费用最低租赁付款额3、会计处理如下：支付初始直接费用两者的差额2019年9月23日24（二）未确认融资费用分摊的处理分摊方法每期分摊的未确认融资费用=期初应付本金余额×融资费用的分摊率实际利率法本期初应付本金的余额=上期初应付本金的余额－（上期支付的租金—上期分摊的未确认融资费用）（1）如果租赁资产以最低租赁付款额的现值入账——分摊率为计算最低租赁付款额现值的折现率（2）如果租赁资产以其公允价值作为入账价值——应重新计算融资费用分摊率分摊率的确定分摊率→使最低租赁付款额的现值等于租赁资产的公允价值时的折现率。2019年9月23日25支付租金和分摊未确认融资费用的账务处理在支付租金的同时分摊未确认融资费用计入当期损益：借：长期应付款——应付融资租赁款贷：银行存款借：财务费用贷：未确认融资费用2019年9月23日26【考题解析·2007年单选题】承租人对融资租入的资产采用公允价值作为入账价值的，分摊未确认融资费用所采用的分摊率是()。A．银行同期贷款利率B．租赁合同中规定的利率C．出租人出租资产的无风险利率D．使最低租赁付款额的现值与租赁资产公允价值相等的折现率【答案】D2019年9月23日27（三）租赁资产折旧的计提1.折旧政策计提租赁资产折旧时，承租人应采用与自有应提折旧固定资产相一致的折旧政策。应提折旧总额的确定（1）存在担保余值的应提折旧总额=融资租入固定资产入账价值－担保余值＋预计清理费用（2）不存在担保余值的应提折旧总额=融资租入固定资产入账价值－预计残值＋预计清理费用2.折旧期间（1）如果能够合理确定租赁期满时承租人将会取得租赁资产所有权——应以租赁开始日租赁资产的尚可使用年限作为折旧期间。（2）如果无法合理确定租赁期满时承租人能够取得租赁资产的所有权——则应以租赁期与租赁资产的尚可使用年限两者中较短者作为折旧期间。2019年9月23日28【例题3单选题】甲公司采用融资租赁方式租入一台大型设备，该设备的入账价值为1200万元，租赁期为10年，与承租人相关的第三方提供的租赁资产担保余值为200万元，预计清理费用为50万元。该设备的预计使用年限为10年，预计净残值为120万元。甲公司采用年限平均法对该租入设备计提折旧。甲公司每年对该租入设备计提的折旧额为（）。A.105万元B.108万元C.113万元D.120万元【答案】A【解析】该租入设备应计提的折旧总额＝1200－200＋50＝1050(万元)甲公司每年对该租入设备计提的折旧额＝1050÷10＝105(万元)2019年9月23日29（四）履约成本的会计处理概念在租赁期内为租赁资产支付的各种使用成本称为“履约成本”内容包括技术咨询费、人员培训费、维修费、保险费等。合计处理履约成本——在实际发生时计入当期损益借：管理费用等贷：银行存款2019年9月23日30（五）或有租金的会计处理发生时计入当期损益借：销售费用贷：银行存款借：财务费用贷：银行存款1．或有租金以销售百分比等为依据计算的2．或有租金以物价指数为依据计算的2019年9月23日31（六）租赁期满时的会计处理1.返还资产的处理借：长期应付款——应付融资租赁款累计折旧贷：固定资产——融资租入固定资产存在担保余值不存在担保余值借：累计折旧贷：固定资产——融资租入固定资产应视同该项租赁一直存在而继续进行账务处理。2．优惠续租借：固定资产——生产经营用固定资产贷：固定资产——融资租入固定资产3．留购借：长期应付款——应付融资租赁款贷：银行存款等（行