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产权商铺如何控制风险商铺市场近年主要的销售方式，大多是以大商家整体承租、发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。发展商作为物业的开发单位，通过将商场分割成不同面积单位出售获取开发利润。同时在保证小业主每年一定的收益率的前提下，要求小业主与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订的租赁合同奠定基础。这种模式由彩田路彩福大厦新一佳开始到今年已形成了高潮。至今这种营销模式得到了普遍运用，由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧，近几年已有多个项目因此而取得销售的成功。产权式商铺风险控制应该说产权式商铺的营销模式比较好地解决了投资主体的分散与统一经营的矛盾。但作为一种投资，就必然有其相应的风险，该模式同样如此。首先是差价补贴的风险：大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，发展商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。其次是大商家经营不良带来的风险：在长期的承租期中，如果商家的经营管理不良，就无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。而发展商却处于需一样支付小业主的承诺回报。由此产生的风险也需通过一定的方式来回避：一方面应选择实力雄厚的知名商家，知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的经验，具有较强商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强；一方面针对自身项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下，确保可持续经营。其三是委托经营期满后产权分散带来的风险：分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾。但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。发展商需提前解决好这一问题，可以提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。商铺销售与经营控制将商场高楼层整体出租给龙头商家，只售低楼层商铺：通常一个商场楼层越高商铺的价值最低，楼层越低商铺的价值越高，将商场价值最高的商铺出售，达到快速回款的目的，而将商场的高楼层出租给龙头大商家，收租稳定，而且还能提高一楼的商铺价值。如：将商场的二层以上的商铺出租给龙头大商家，只将一楼的商铺出售。龙头商家带旺一楼商铺，实现低楼层高价值，高回报：龙头商家在业内具有非常大的号召力，具有吸引消费者的凝聚力，通过将高楼层整体出租给龙头商家，以龙头商家为商场经营的主体，发挥龙头大商家的名牌效应，将低楼层作为龙头商家的辅营区分割租售。通常情况下，由龙头商家带旺的商场，其租金和售价一般高出同地段商场的1.5倍以上，这样销售方式可以达到最高的收益。同时，将商场的高楼层整体出租给龙头大商家，可以建立小商家及投资者的信心，增强商场的抗市场风险能力。控制产权，经营有保障：当一个商场由发展商控制着大部分产权，而且整体出租给龙头大商家，在大商家持续经营的情况下，而且在龙头大商家带来的名牌效应的影响下，商场的经营推广都将是围绕在商家这个主题来推广，而一楼出售的铺位享有大商家的名牌效应带来的巨大的人流及生意机会，所以一楼将依附于在大商家来进行经营调整，这样商场便有了良好的经营保证，商铺回报也就更高、更稳定。发挥委托经营的杠杆作用所谓委托经营，即为了保证商铺销售之后的统一租赁经营，由发展商对投资者实行若干年的委托经营，并一次性支付其租金回报，发展商从而取得了商铺的经营权，再对商户实行优惠招商，达到统一招商、统一经营、培育市场的目的。事实上，委托经营对于商家和投资客，都有着非常重要的意义，它发挥着杠杆作用，平衡着双方的利益关系，从而达到双方的共赢。打好经营管理这张牌经营管理是商铺投资成败的关键：所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题，而现时一些商业物业的发展商，却不擅长商场的招商和后期的经营管理，总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。其实不然，深圳的商铺基本都实行委托经营的销售策略，发展商承诺一次性或分次返还投资者2－5年的租金收入，小业主都抱着以租代供的投资心态，一旦商场经营不好，收不到租金或租金过低，小业主的利益就难以保证。因此，只有认真做好商场的经营管理才是维护发展商、投资者、商户三方利益的关键。搞好经营管理工作，对于商场招商、销售、经营有着极强催化剂作用。衡量一个商铺售价是否真实反映其商业价值，以下有两点是商铺投资者应该注意的：[回报率]回报率的计算是商铺及住宅两类房产价格制订的最大不同之处。以目前国内利息偏底的情形，商铺的合理市场回报率约为10%左右。所以，以市场租金及回报率去推算出来的售价，则可界定为反映真实价值的“市价”。例如，一个商铺的租金每平方米为800元，如果以年回报率为10%计算，那么其售价在96000元/平方米以内是合楹侠淼摹?BR[供求因素]在自由市场的大前提下，所有商品的售价都受市场的供应及需求所影响，商铺自然亦不例外。而商铺的供应及需求则直接受位置、交通、商场档次、人流、商场规模及经营模式等所影响，例如二三线位置的商铺的供应永远大大多于一线位置的商铺，主干线交通枢纽上盖（如地铁沿线）的商铺需求亦肯定比其它路段的需求高。1、临街铺面。街面铺位聚集的人流多，并且经营自主，只受地段商业气氛的影响而与其他商铺的经营无关。2、未卖散的商场。投资大商场的商铺，一定要先看商场的营销手段是卖还是租，如果租售兼有，还要看租的比例大还是卖的比例大。大商场，经营不好有很大程度是因为卖散的缘故。3、两大主干道间的次干道商铺。不要以为处于次干道就没有人流和生意。其实，主干道由于“车赶人”而无法留住消费群，而次干道借助主干道两边的便捷交通，容易把人流吸纳进来。4、商场小型铺。小型商铺一般在10平方米以内，不仅成本低，而且易出租，承担的风险小，适宜小资产投资者。5、将旺未旺的商铺。从商铺经营角度看可分为旺场、“将旺未旺”和预热型三种。旺场售价和租金都高，投资后的收益只有租金部分。而刚开始招租的新场，正处于预热阶段，人流少，商家进场后至少要守一两年才能暖热铺子，而且能否做旺无法预计，风险大。而将旺未旺的商铺不仅聚集了一定人气，其后期发展也能预见，还有升值空间。投资成本虽然高了点，但守冷铺的时间短，回报也能立即体现。国际风情街项目调研规划书一．研究背景1．项目简介地理位置国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿104国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接104国道。项目规模整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面积约为35000平米(商业街往东为二期工程，预计建筑面积为15000余平米)。建筑单体欧式建筑风格，共计19座，120余单元，每个单元建筑面积从200—1000平米不等，大部分为300-600平米。内设独立卫生间。交通状况内部交通商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。外部交通从商业街到济南市有3路公交车，作为近郊而言，外部交通是比较方便的。建筑结构低层砖混结构，坡层顶。目标售价2300元/平米左右(均价)。2．调研背景：经科学分析与多方论证，作为开发商和营销策划公司，均对国际风情街的商业业态定位——娱乐休闲MALL模式达成了一致意见。为使商业街的业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，开展一次全面深入的市场调研势在必行。二、调研目的1．调研目标概述：A．分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理及承受能力。B．通过调研，明确商业街的业态规划与消费档次（包括商业街具体提供何种服务及商品？究竟针对哪个层次的终端消费群体？等等）。C．分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。D．通过调研，明确商业街的物业管理内容。E．调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积累经验与信心。2．调研报告内容规划：A．济南市商业物业宏观环境研究宏观经济、商业物业投资行为与心理（济南宏观经济研究、济南商业物业发展现状与趋势、商业物业的格局分布、商业物业的投资回报率、商业物业的投资行为）。B．国际风情街商业业态定位研究国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势、国际风情街业态定位的先进性、国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、消费者对国际风情街业态的认同度与期望值、相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值。C．国际风情街业态规划研究国际风情街各类商品及服务的分布与格局、国际风情街各类商品及服务所应占的比重。D．国际风情街物业管理与经营的研究物业管理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。E．政策环境（地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响，城市规划对项目的影响）。F．媒体环境（重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通效果，为项目媒体运作提供分析依据）。三、调研方法1．调研方法概述：根据该项目的具体情况成立由项目专家构成的调研项目小组，研究方法将包含定量和定性研究两个方式，按照前面设定的研究内容，将定性研究与定量研究研究结合开展。A．整合调研：成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高校经济学专家、商业研究机构成员共同组成的项目组，分别发挥调查整体过程控制、调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、宏观经济层面等方面的优势，走整合调研之路。B．利用项目组核心成员的身份优势，召集被调查对象举行座谈会。C．充分发挥专业市场调研机构的经验与组织能力，开展定量问卷调查，进行统计分析，由项目组进行定量研究。2．核心难点的突破：由于商业物业的主要目标买家为投资者和符合商业物业业态定位的经营者，因此，接触难度极大。为了顺利地完成调研任务，特设计有针对性的调研方法，以期突破核心难点。A．分析地产投资者最习惯光顾的消费场所，通过和这些消费场所建良好关系而对目标对象进行随机访问。（例如高档餐饮场所、休闲场所等）B．从其它商业物业的售楼处购买投资客户名单，邀请他们参加座谈会。C．利用齐鲁晚报媒体的影响力举办相关活动，例如商业物业投资论坛、郊区旅游地产发展研讨会等等。3．具体研究方法：调研内容研究方式商业物业宏观环境调查统计局资料查阅、晚报记者站提供资料，调研项目组的定性研究、会议搜集。商业物业投资行业与心理分析购买资料，邀请参加座谈会国际风情街业态定位研究国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势调研项目组的定性研究国际风情街业态定位的先进性调研项目组的定性研究国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、调研项目组的定性研究消费者对国际风情街业态的认同度与期望值问卷调查、定量分析相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值座谈会国际风情街业态规划研究实地走访调研、项目组定性研究及座谈会国际风情等物业管理与经营的研究实地走访调研、项目组定性研究及座谈会政策研究与媒体研究资料收集与项目组定性研究4．调查对象与规模调查对象调查方法调查规模通过购买资料获取的真实商业物业投资者座谈会1场约访30人相关行业私企业主、优势个体工商业户入户访问（经营或办公地点）量化访问50人专题座谈会1场宏观经济研究专家、商业机构管理人员、媒体经济类记者等专题座谈会1场终端消费群问卷调查量化访问300人四、分析方法1、聚类分析2、镜面分析3、因子分析4、联合分析5、回归分析Ø该项分析工作的人员组成：李铁岗、陈月军、易文胜－具备5年以上在山东市场丰富的调研经验－具备房地产行业研究的专业经验－具备博士／硕士以上学历－从事过多次大型房地产项目研究五、质量控制1．根据我们调研工作多年的研究经验，我们认识到质量控