个人住房贷款--风险与控制

常熟古里二手房常熟古里二手房个人住房贷款--风险与控制个人住房贷款目前国内所称的个人住房贷款，其实是一个较为笼统的概念，泛指以自然人名义购买房地产并向金融机构申请的贷款，贴切的称呼应该是“个人购房贷款”。按房屋类型，个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款；按房屋权属状况，个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房（再交易房）贷款。依据目前大多数金融机构的做法，商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了“个人住房消费贷款”的统计口径。本章中“个人房贷”即个人住房贷款的简称。1998年以来，各金融机构由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。对房地产开发的银行信贷逐年上升，2003年房地产开发贷款余额为6657.35亿元，常熟董浜房价是1998年的3.2倍。对个人住房消费信贷快速增长，1998年以来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%～97%，1998年初全国个人住房贷款余额仅有190亿元，2004年10月末，全国个人住房贷款余额已达14977亿元，比1998年增加了14594亿元，增长了34倍，其增速远远超过房地产开发贷款。虽然我国的个人住房贷款起步于1998年，但真正发展还是2000年之后。个人房贷的超常规发展速度，一是源于国人住房需求的快速膨胀常熟古里二手房常熟古里二手房和消费观念的迅速改变。二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年。这也就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期。从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。可以预计，由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，个人住房贷款的风险还将持续暴露。随着个人住房贷款的快速增长，业务风险逐渐显现，为促进业务健康发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略，努力控制风险。本文将利用有限的篇幅，对个人住房贷款中存在的风险进行分析，并提出若干建议。一假按揭风险1.假按揭风险按揭贷款一般是指借款人在购房过程中，为弥补购房资金的不足，利用所购房屋或其他不动产做抵押，向银行申请分期偿还的贷款的行为。所谓假按揭，一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段骗取银行个人住房贷款的行为。假按揭的“假”，一是指不具有真实的购房目的，二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象，三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。假按揭行为具有若干共性特征：没有特殊原因，滞销楼盘忽然热销；没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；开发企业员工或其关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套；借款人收入证明与年龄、职业不相称，在一常熟古里二手房常熟古里二手房段时间内集中申请办理按揭；借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解；借款人首付款非自己缴付或实际没有缴付；多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款；借款人集体中断还款。根据一些银行的内部调查，假按揭风险已经逐渐成为银行个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。无论是别墅、高档住宅，还是经济适用房项目，都可能存在假按揭。假按揭对银行和诚实的借款人都具有重大不利影响：通过假按揭套取银行信用的开发商，管理层道德素质与管理能力较差，整体信誉不佳，并不专注于项目建设，从银行取得大量低成本资金成为其最关心的问题。一旦成功获得资金，往往将大量资金转移，放弃开发项目的后续建设，从而导致工程烂尾或存在严重的质量问题。对银行而言，容易造成不良贷款、抵押物变现能力不足，从而形成损失。对诚实的借款人而言，往往因为所购房屋楼盘烂尾或存在严重质量问题而不能正式取得房屋产权或不能正常居住，购房目的往往落空。假按揭产生的原因可以从以下方面进行分析：一是开发商自身资金实力不足或产生资金流动性障碍，为了保证按揭贷款项目或其他待开发项目的运转，必须尽快回笼资金，在直接融资或向银行申请开发贷款受阻的情况下，利用个人住房按揭贷款申请门槛较低、银行审查不严格的特点，炮制假按揭，从银行套取资金；二是银行内部工作人员为完成上级下达的贷款发放任务，单方面放松了对借款人购房真实性和常熟古里二手房常熟古里二手房还款能力的调查和审核，存在侥幸心理，放任具有假按揭苗头的行为发生；三是银行内部工作人员与售房人、中介机构等内外勾结进行金融诈骗。2.假按揭风险防范第一，银行应加强内部控制制度建设，防范内部工作人员道德风险与能力风险。从各银行已经发现的假按揭案例看，内部工作人员的故意或放任几乎是假按揭能够成功的必然组成部分，构建内部工作人员道德风险与能力风险控制制度就成为防范假按揭的最重要措施之一。银行应从授权管理、风险预警、不良贷款目标控制、现场与非现场检查、员工培训等方面加强制度建设，为防范假按揭及其他风险夯实基础。一些银行已经开始尝试个人住房贷款的审查、审批行为的专业化，不妨为内部控制制度的一种有益尝试。第二，建立客户筛选机制，确保客户具有真实的购房行为与良好的还款能力。在客户筛选方面必须实现观念转变，即由“客户是上帝”的观念改变为“优质客户才是上帝”的观念。银行应当根据经验数据与研究成果，设定优质客户的范围，并将营销优质客户作为银行业务发展壮大的最重要的手段。第三，有权机关应该尽快出台对假按揭制造、参与者的处罚措施，明确假按揭制造、参与者的法律责任。对制造假按揭的开发商，通过行政性罚款、降低乃至取消其开发资质、追究主要责任人的个人责任等手段，对假按揭行为进行震慑。二借款人风险常熟古里二手房常熟古里二手房作为借贷合同的主体之一，借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全具有至关重要的作用。借款人风险主要体现为还款意愿风险与还款能力风险两个方面。1.还款意愿还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的主观态度。在假按揭贷款中，借款人还款意愿一般较差，往往以不具有真实购房行为、开发商诱使、欺骗其签订购房合同与借贷合同等借口，拒不偿还银行贷款；在借款人与开发商就房屋买卖合同产生严重纠纷时，借款人还款意愿也可能降低，甚至以拒绝还款或暂停还款为要挟，希望银行能介入房屋买卖合同纠纷，对开发商施加压力；在整体社会信用机制不健全的地区，一些信用观念较差的借款人往往利用各种借口、动用各种社会关系逃避还款责任。还款意愿体现着诚信观念。银行开展个人住房贷款业务，第一，需要选择信用观念较好的地区，谨慎介入整体信用观念淡薄的地区；第二，要积极利用包括人民银行个人征信系统在内的多种信息渠道，多方收集借款人信用资料，掌握借款人资信状况；第三，要认真审查售房人资信状况，做好交易房产的合法性调查；第四，要坚持与借款人的面谈制度，通过面谈，了解借款人的基本素质及房产交易的真实性；第五要加强贷后管理工作，在发现借款人还款意愿或能力降低时，及时进行风险预警并主动采取有效措施。2.还款能力还款能力体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能常熟古里二手房常熟古里二手房够按时足额还款的可能性。对银行而言，把握住借款人还款能力，就基本把握住了第一还款来源，而第一还款来源恰恰是贷款安全最重要的保障。从目前看，把握借款人还款能力风险还存在相当大的难度：一是国内尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，人民银行个人征信系统尚未投入使用，银行因而很难从整体上把握借款人的资产与负债状况，从而作出恰当的信贷决策；二是国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位、中介机构协助借款人出具包括虚假收入证明在内的虚假证明文件已经司空见惯，对主动做假或协助做假的行为尚缺乏有力的惩戒措施；三是银行个人住房贷款业务陷入同质恶性竞争的怪圈，在不能提供更多优质服务的情况下，为争夺客户资源纷纷降低贷款的准入门槛，造成借款人素质良莠不齐；四是个人住房贷款还款时间长，借款人可能因失业、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿。为了解决上述矛盾，现阶段银行应有针对性地开展如下工作：一是要求贷款调查人员对借款人收入情况进行深入调查并为其真实性负责。在目前全国个人征信系统尚未建立的情况下，应通过审查借款人的工资单、住房公积金收入证明、税收证明、银行对账单等确定借款人的真实收入水平，并根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；二是与中介机构签订责任书并保留适当金额责任保证金，如果中介机构常熟古里二手房常熟古里二手房未按约定履行对借款人的调查义务造成银行信贷风险的，应承担相应违约责任；三是建立失信披露机制，对中介机构失信的，银行可向银行同业协会通报，请求中介机构所在行业协会记录该机构失信事实并给予相应处分。对借款人所在单位提供借款人虚假信息的，银行可向银行同业协会通报，请求借款人所在单位的主管部门记录该单位失信事实并给予相应处分。借款人所在单位具有贷款资格的，银行可向人民银行上报失信事实并进行记录；四是建立适合个人住房贷款特点的保险机制。银行应逐步改变房屋财产保险一统天下的局面，开展包括人寿保险、失业保险、意外伤残保险等在内的更高层次的保险业务，从而增强借款人未来的还款能力，防范银行个人住房贷款风险。三抵押物风险1.抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：一是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用权证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；二是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款常熟古里二手房常熟古里二手房中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置，也要付出非常高昂的成本。抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品