金融街：战略明细，财务安全

首次目标价：8.5元首次评级：增持当前价格：6.84元资料来源：Wind，湘财证券研究所-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%09-0909-1110-0110-0310-0510-07金融街沪深300重要声明：本公司及其关联机构、雇员对上述信息的来源、准确性及完整性不作任何保证。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见仅供参考，并不构成所述证券买卖的出价或征价。本公司及其关联机构、雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务等服务。本报告版权归湘财证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用等。伏行业：震荡中孕育新的机遇金融街最近一年走势：金融街：战略明细，财务安全调研报告公司评级：增持（首次）2010.09.10事件：我们于9月9日对金融街进行了实地调研，与公司领导就行业和公司发展问题进行了沟通。投资要点与关注：战略方向：立足京津、拓展其他重点城市；聚焦商业地产，平衡持有物业与开发业务的比重：公司目前业务重点分布于京津地区，京津地区权益项目储备占比近50%。我们认为公司和京津两地政府长期的较好地合作关系将使公司未来的业务发展重点仍然放在京津两地。公司未来将在立足京津的同时不断拓展全国其他重点城市的核心区域。公司商业地产的本质特点不会改变，未来的发展仍将是以商业地产为主，辅以住宅建设。由于持有性物业周转率较低，公司会参照盈利水平来平衡出售业务和持有物业的比例。目前来看，公司开发业务收入占总营收的比重在82%附近（10年中期），持有项目营收占比较低并不能说明公司商业地产属性的弱化，而是公司在持有类物业和销售类项目之间的平衡。财务状况健康，调控影响小于同业；融资渠道多样：公司目前基本没有未付地价款。截至6月末，公司持有货币资金97亿，资产负债率65%，净负债率33%，现金占借款总额的比例为64%，现金占短期以及一年内到期借款的比例超过150%。由于10年公司计划投入较大，计划年内竣工100万平米，投入280亿元，并且未调整年初目标，因此上述指标在2季度较1季度略有下降，不过仍然处于非常健康的财务安全水平。公司目前融资渠道较多样，且都很畅通。未来也会注意融资渠道的创新，适时发展REITs或私募基金融资。今年结算保持平稳增长，后续可结资源丰富：公司目前共有权益可售面积750万平米（扣除了南昌项目），10年新增3幅土地，计190万方建面。我们预计公司10年主要有北京的融景城、金色漫香林，天津的环球金融中心津门和津塔项目，重庆的融城华府和惠州项目参与结算。收购的西单美晟广场今年将基本完工，不过完成竣工备案预计要11年。南昌项目由于已经出售，今后将不再参与公司项目结算。我们预计公司10、11年将分别结算38万和50万平米，分别实现营收76亿元和99亿元。公司09年实现销售面积85万平米，结算面积为35万平米，已售未结资源丰富，10年业绩保证能力很强。给予公司“买入”评级，综合RNAV为10.64元/股，目标价8.5元：我们预计公司10～12年将分别实现EPS为0.64元、0.79元和0.99元。截至湘财证券研究所房地产杨森:Tel:[phone]E-Mail:[e-mail]张化东:Tel:[phone]E-Mail:[e-mail]徐广福:Tel:[phone]E-Mail:[e-mail]2金融街（000402.SZ）调研报告9月9日，股票现价6.84元，对应未来3年PE分别为10.61X、8.69X和6.93X。目前公司RNAV为10.64元，对比股价折价30%多。我们认为，即使考虑进公司持有物业周转率较低的折价，股价也低估明显。综合考虑市场环境因素，我们首次给予公司“增持”评级，给予目标价8元。风险提示：管理层出台严厉的税收政策和加息。主要财务指标200820092010E2011E2012E营业收入5595623182131068014690YoY(%)33%11%32%30%38%归属母公司净利润10391366195223842989YoY(%)42%31%43%22%25%ROE7.1%8.8%10.7%11.3%12.2%EPS0.340.450.640.790.99P/E19.9215.1610.618.696.93P/B1.421.331.130.980.85EV/EBITDA10.957.014.984.113.193金融街（000402.SZ）调研报告图1：公司土地储备地区分布图2：公司2009年主营业务分部资料来源：公司公告，湘财证券研究所图3：金融街财务安全性很好资料来源：公司公告，湘财证券研究所京津,323.17,43%其他,426.09,57%京津其他房地产84%物业租赁5%物业经营4%土地出让收入7%房地产物业租赁物业经营土地出让收入-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%净负债率资产负债率4金融街（000402.SZ）调研报告表1：金融街预测与估值表资产负债表200820092010E2011E2012E利润表200820092010E2011E2012E流动资产21,06633,37937,61945,68351,228营业收入########6,231.498,213.0510,180.4913,332.45现金7,29813,18920,48315,95820,298营业成本########3,797.124,270.785,293.856,932.87应收账款6035401,0028871,601营业税金及附加755.41846.871,076.871,364.301,782.23其他应收款7366097771,1511,228营业费用132.32164.76195.00250.55332.39预付账款1,452220479918500管理费用300.04325.87470.13553.69728.50存货10,92418,55014,60126,49127,324财务费用22.52290.43237.55269.97453.52其他流动资产52272277277277资产减值损失223.11-109.680.000.000.00非流动资产6,4328,9759,1149,69710,361公允价值变动收益-65.22778.43778.43778.43778.43长期投资311312312312312投资净收益74.23190.940.000.000.00固定资产1,7001,6431,5811,5071,429营业利润########1,885.492,741.143,226.563,881.36无形资产700684736755790营业外收入53.6736.460.000.000.00其他非流动资产3,7216,3366,4857,1237,830营业外支出7.574.490.000.000.00资产总计27,49942,35446,73355,38061,589利润总额########1,917.462,741.143,226.563,881.36流动负债6,90812,34811,65415,07515,731所得税378.26543.40776.83914.401,099.97短期借款1,6472,7202,7203,9702,720净利润########1,374.061,964.312,312.162,781.39应付账款1,5721,5012,4042,3173,811少数股东损益-0.538.4212.0314.1617.03其他流动负债3,6898,1276,5308,7879,200归属母公司净利润########1,365.641,952.282,298.002,764.36非流动负债5,77214,06316,38818,81621,205EBITDA########2,175.923,061.363,579.964,418.68长期借款5,3157,71410,11412,51314,913EPS0.420.550.640.660.79其他非流动负债4576,3486,2746,3036,292主要财务比率200820092010E2011E2012E负债合计12,67926,41028,04133,89136,936成长能力少数股东权益266428440454471营业收入32.76%11.37%31.80%23.96%30.96%股本2,4812,4813,0273,4813,481营业利润22.46%37.53%45.38%17.71%20.29%资本公积8,2478,2167,6707,6707,670归属于母公司净利润42.34%31.39%42.96%17.71%20.29%留存收益3,8254,8186,7718,32210,690获利能力归属母公司股东权益14,55315,51518,25121,03524,181毛利率(%)49.96%39.07%48.00%48.00%48.00%负债和股东权益27,49942,35446,73355,38061,589净利率(%)18.58%21.92%23.77%22.57%20.73%现金流量表200820092010E2011E2012EROE(%)7.14%8.80%10.70%10.92%11.43%经营活动现金流-5461,1005,491-6,9164,750ROIC(%)8.02%10.90%17.71%11.21%14.36%净利润1,0391,3741,9642,3122,781偿债能力折旧摊销00838384资产负债率(%)46.11%62.36%60.00%61.20%59.97%财务费用23290238270454净负债比率(%)69.26%44.73%51.21%53.00%51.78%投资损失-74-191000流动比率304.98%270.32%322.81%303.04%325.64%营运资金变动002,218-10,368686速动比率146.82%120.10%197.51%127.31%151.95%其他经营现金流-1,534-373988786746营运能力投资活动现金流-281-33-506-646-726总资产周转率27.05%17.84%18.44%19.94%22.80%资本支出327171000应收账款周转率10.4110.9010.6610.7810.72长期投资5311454628691应付账款周转率1.952.472.192.242.26其他投资现金流99150-52-19-35每股指标（元）筹资活动现金流10,4247,4942,3093,038315EPS(摊薄)0.340.450.640.760.91短期借款4041,07301,250-1,250每股经营现金流-0.180.361.81-2.281.57长期借款2,2352,3992,3992,3992,399每股净资产(摊薄)4.815.136.036.957.99普通股增加1,40305464540估值比率资本公积增加6,541-31-54600P/E19.9215.1610.619.017.49其他筹资现金流-1594,053-91-1,066-834P/B1.421.331.130.980.86现金净增加额007,294-4,5254,340EV/EBITDA10.957.014.984.263.45资料来源：公司公告，湘