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财务管理培训仲量联行中国，北京二零零五年五月chi今日培训内容财务预算的制订财务管理/成本费用的管控采购管理财务风险管理chi财务管理系统物业管理模式预算项目确定收费标准制定管理预算管理费规定公共事业费用规定应收账款管理制度分包服务管理设备维护管理维修材料管理专业服务管理行政办公用品管理采购管理制度存货管理制度财务人员工作流程图日常工作管理制度标准表格财务人员工作制度会所财务管理制度停车场财务管理制度其他管理制度财务管理制度制定采购控制程序采购分析供应商选择合同审批供应商的评估采购管理制度软件的构成软件的特点软件的功能管理目标管理软件财务系统chi财务管理流程图chi第一部分预算制订一、明确物业管理模式包干制：是指预收业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。chi第一部分预算制订根据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业的服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、公用设备设施及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用;chi物业管理企业的预算项目1、一般日常运行费用2、公共事业费用3、大厦保险4、应急及不可预测费用5、员工成本6、办公行政费用7、财务费用8、折旧及摊销9、管理者酬金或管理企业合理利润10、应交税金chi管理预算—一般日常运行费用1、电梯系统2、空调系统3、机电系统4、弱电系统5、楼宇自控系统6、保安系统7、消防系统8、通讯系统9、后备发电机10、给排水系统11、土建维护12、保洁服务13、绿植及节日装饰14、俱乐部/会所15、社区活动16、锅炉系统17、保安服务18、卫星电视系统19、设备工具chi管理预算—公共事业费用1、水费水费主要是指公共区域水费，公共区域包括：卫生间、公共卫生间、公共绿地、公共区域保洁等用水费用。2、电费电费是指每月的公共区域电费，公共区域包括：工程机电设备运行、保安设备运行、公共区域照明等。3、热力费热力费用包含热水供应和供暖两个方面。主要取决于项目热力交换站的设备消耗热蒸汽消耗量，但是值得强调的是此项费用只限于公共区域的热蒸汽费用消耗。chi管理预算—大厦保险1、财产一切险2、公众责任险3、恐怖责任险4、员工忠诚险chi管理预算—应急及不可预测费用1、突发事件突发事件主要是针对类似于SARS突发的紧急公共卫生疾病疫情；和其他不可预测影响人类安全的疾病或者疫情等。2、恐怖事件极端破坏分子对社会、民族、国家等管理体制或者社会分配的存在错误的认识，因而引起对社会的仇恨，而采取极端的破坏行为而造成的保险范围外或者免赔额部分的损失。chi管理预算—员工成本1、员工工资2、员工福利及社会保险3、商业补充保险4、社会摊派费用5、员工培训费用chi管理预算—办公行政费用1、一般行政费用主要包括印刷费、办公文具、交通费、办公电话费、移动话费、办公及通讯设备维护费、邮寄、彩扩/复印、业务招待费、专业书刊、报纸杂志、鲜花礼品、饮用水、易耗品、坏账损失等。2、审计费用是指每年年底需要对财务状况和经营成果的合法性、公允性进行审计，以及其他专项审计等。3、法律咨询主要是针对在企业管理过程中，涉及采取法律措施的行为进行的专业咨询，包括：合同咨询、诉讼咨询等。chi管理预算—其他财务费用折旧及摊销管理者酬金或管理企业合理利润应交税金经业主同意其他费用chi第二部分成本控制1、采购管理2、合同管理3、存货管理4、财务内控程序chi成本控制—采购管理1、专业服务性项目2、安全系统3、政府垄断性项目4、一般性项目和办公用品5、设备维护和工程采购chi成本控制—合同管理1、收入合同管理2、成本费用合同管理chi成本控制—存货管理1、材料采购需要履行的手续2、材料出入库的管理3、库房定期盘点制度chi成本控制—财务内控程序银行管理1、银行账户管理2、支票签署3、支票的背书4、支票付款申请程序5、现金报销程序chi发票管理合同管理账单管理统一工作安排yesnoyesnoyesyesyesyesnononoyesyesnoyesnoyesnoyesnoyesyesyesyesnonoyesyesyesnoyesyesnoyesnoyesyesnoyesnoyesyesyesyesyes银行开户付款人会计记账总公司管理部部门负责人财务主管审核账单会计工作安排申请报销总公司财务经理审查确认合作银行项目使用记录管理部负责人签字盖章制作凭证CPM管理部副董事审查批准CPM签字确认总公司出纳总公司出纳进行项目领用登记财务经理审阅国/地税务局总公司管理部负责人助理会计制作账单出纳工作安排总公司出纳总物业经理审核确认财务部审核财务经理养老保险；医疗保险；失业保险；住房公积金；工伤保险个人意外伤害险；补充商业保险；雇主责任险相应部门经理申请付款财务经理出纳对票据的合法性进行审查财务总监相应部门经理审核工程主管审核会计工作量审核付款管理银行开户申请项目出纳申请合同草稿每月工程读表出纳工作量审核社会劳动保险商业补充保险新项目委托合同财务经理财务管理控制程序现金管理福利管理国家劳动保障法律法规招聘新员工CPM同意录用人事经理现金支付支票付款财务出纳物业助理会计记账财务报告chi账单管理1、账单的原始数据2、账单的制作3、账单的签发4、回收率的分析成本控制—财务内控程序chi发票管理1、发票的领购2、发票的签章3、发票的开据4、发票记录成本控制—财务内控程序chi员工福利管理1、员工工资的发放2、员工餐补的发放3、员工保险的缴纳4、离职员工相关手续的办理成本控制—财务内控程序chi合同管理1、要约2、标的3、合同的书立4、合同的档案管理成本控制—财务内控程序chi工作时间安排1、支票申请的安排2、支票送存背书3、财务原始凭证的送交4、统一的报表制作成本控制—财务内控程序chi第三部分成本核算1、成本核算制度成本费用，是按照权责发生制原则进行核算。所有的成本费用核算需要严格按照预算中每个细节的项目范围进行核算。2、财务管理制度chi第三部分成本核算财务管理制度财务基本原则财务公开制度会计档案管理财务人员职责预算项目核算原则存货管理资产管理现金管理应收账款管理公共能源管理停车场财务管理制度俱乐部财务管理制度chi第三部分成本核算出纳工作流程A.现金报销收集审核原始凭证及签字授权签字确认原始资料符合财务规定CPM签字确认总公司财务经理审核签字总公司高级经理签字确认出纳支付报销款项CPM总公司管理部负责人签字确认B.支票付款申请单审核原始凭证及附件CPM签字确认总公司财务经理审核签字总公司高级经理签字确认总公司管理部负责人签字确认支票付款C.零用现金申请现金付款凭证汇总总公司财务经理审核签字总公司高级经理签字确认总公司管理部负责人签字确认财务总监领取备用金D.账单发送各项应收款项/维修服务费现金/支票/信用卡/汇款单开据发票统计欠费清单传递原始收款凭证会计记账E.库存材料采购大厦CPM批准材料订购（固定供应商）审核材料出入库单月底抽查盘点库存材料F.制作每周现金流量表每周五之前发送给总公司chi第三部分成本核算会计工作流程现金报销支票付款现金收取支票收取信用卡收取电汇收取客户付款清单各种费用税务局客户欠费清单管理费水电费供暖费维修费小业主发展商公司管理层资产负债表财务报告回收率分析预算分析预算差异固定资产管理损益表付款凭证收款凭证转账凭证试算平衡表现金流量表chi第四部分财务分析一、预算分析1、当月预算分析预算金额实际金额预算差异2、年度预算分析费用比率分析chi第四部分财务分析标准运营费用比例统计物业类型比例项目下限上限下限上限下限上限下限上限营业税金占总费用的比例4.5%6.0%5.0%6.0%4.5%5.5%4.0%5.0%正常管理费和维修等特约服务税金员工成本占总费用的比例22.0%32.0%18.0%22.0%28.0%38.0%25.0%35.0%包括各种员工保险和福利，教育、培训等日常维护费用占总费用的比例20.0%30.0%10.0%15.0%15.0%25.0%12.0%22.0%包括对外分包发生的费用公共事业费用占总费用的比例15.0%20.0%48.0%58.0%25.0%30.0%30.0%35.0%不考虑公共事业费用的价格调整情况行政费用占总费用的比例4.0%6.0%1.2%2.0%3.2%4.5%5.0%6.0%移动话费、业务招待费、电话费、文具等费用大厦保险费占总费用的比例1.5%2.0%0.5%1.5%0.5%1.0%0.5%1.0%财产一切险、公众责任险、车辆保险、员工忠诚险、现金保险管理者酬金占总费用的比例6.5%9.0%7.0%9.0%6.5%9.0%7.0%9.0%根据委托协议中的约定执行其他费用占总费用的比例10.0%15.0%0.5%1.0%1.0%3.5%1.0%2.0%审计费、法律顾问、财务费用、资产折旧等1、以上比例统计来自于北京仲量联行物业管理服务有限公司全面管理的项目实际数据；2、上述运营比例适用于北京地区的物业项目，对于非北京市的物业项目，仅供参考；3、上述运营比例适用于正常运营的物业项目，对交接期间的物业项目不适用；4、服务式公寓为中央空调系统，含供暖费和制冷费；普通公寓为独立式空调器，供暖费单独收取；写字楼商业服务式公寓总比例83.5%90.2%83.7%120.0%114.5%下限为物业管理中最佳运营模式，上限为运营中的最高底线，如果超出上限表明运营中可能存在一系列不合理情况；116.5%普通公寓84.5%115.0%备注chi第四部分财务分析二、财务指标分析主要财务指标计算公式如下：流动比率=流动资产/流动负债速动比率=速动资产/流动负债资产负债率=负债总额/总资产存货周转率=销货成本/平均存货资本金利润率=利润额/资本金总额销售利税率=利税总额/销售额净资产报酬率=利税额/平均股东权益企业可以根据实际情况，采用上述指标以外的一些比率进行分析。chi第四部分财务状况分析企业总结、考核和评价财务状况及经营成果的财务指标包括偿债能力指标，运营能力指标和盈利能力指标。偿债能力指标主要有流动比率和速度比率，用于评价企业流动资产总体变现能力和偿还短期债务能力；资产负债率，反映企业举债经营状况。运营能力指标主要有存货周转率，反映企业使用经济资源或资本的效率及有效性。盈利能力指标主要有资本利润率、销售利税率、净值报酬率等，反映企业的盈利能力和投资效益。chi第五部分完善管理、修订预算财务结果反馈至决策层经过上述的财务指标的统计和企业运营情况的分析，财务人员应该将由企业有关的财务状况及时反映给企业的领导决策层，同时，给出财务人员的专业意见。例如：改进成本控制的方法、监督每项费用支出的合理性等。chi第五部分完善管理、修订预算改进管理改进管理是指企业管理决策层采纳各方面意见，对企业的资金运作进行更有效的利用、对成本费用的控制更加合理，从而使企业更有效的运营。chi第五部分完善管理、修订预算修订运营预算在改进企业的管理和对企业的以往运营情况的分析以后，要对企业新一年度的经营预算进行适当的调整，包括新一年度各项费用支出的计划，特别是各项工程类支出、人员工资标准的调整、保险和公共事业费用支出等。采购管理系统仲量联行中国，北京二零零五年三月chi管理架构图财务制度核算管理财务报告年度审计财务管理采购程序供应商信息项目采购支持评估供应商服务采购管理合同控制程序标准合同版本合同执行情况合同管理采购管理委员会chi采购基本控制流程chi第一章采购管理概述一、狭义的采购材料采购二、广义的采购材料采