土地取得环节的风险控制与最新筹划思路

《房地产开发全程纳税处理与风险控制》——土地取得环节的风险控制与最新筹划思路主讲老师：董老师课程交流群：392611218微信扫一扫，发现更多精彩股权重组方式取得土地的纳税风险控制与最新筹划思路一Taxriskcontroloflandacquisitionofequityreorganizationmethod房地产企业全程纳税处理与风险控制课程简介二CourseDescriptionoftheRealestatetaxtreatmentandriskcontrolcompaniesthroughout现场答疑三LiveQ&A股权重组的方式取得土地股权重组取得土地的方式增资扩股收购项目公司股权接受土地使用权投资一、接受土地使用权投资的纳税处理与风险防范【案例1】总部设在甲市的A房地产公司，在乙市拍得一块土地10万平米，土地价款5亿元，A房地产公司在乙市又成立一个全资的B公司，拟将该地块作价投资到B公司，由B公司进行房地产开发，试对该业务进行涉税分析。A公司：1.营业税根据财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。财税〔2014〕116号文件规定：一、居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。二、企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。三、企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。2.企业所得税四、企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税；企业在计算股权转让所得时，可按本通知第三条第一款规定将股权的计税基础一次调整到位。企业在对外投资5年内注销的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。五、企业发生非货币性资产投资，符合《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，也可选择按特殊性税务处理规定执行。3.土地增值税根据财税字[1995]48号文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。根据财税[2006]21号文件规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。所以，如果不符合免税条件，则需要纳税。4.印花税B公司：1.契税同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。财税[2012]4号讨论:1.母公司将土地投资到其全资子公司是否免征契税?国税函〔2008〕514号,公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。(文件已废止)海南省地方税务局耕契税处2013-09-1215:15:41根据财税[2012]4号）第八条第二项规定,母公司以一块土地投资设立全资子公司，在办理土地过户到子公司时，可以免征契税。厦门地税答复南宁地税答复贵州2.印花税和A公司一样吗？3.土地成本的确认（1）2006年3月2日之前，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。（2）2006年3月2日之后，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号。房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。青地税函[2009]47号【筹划新思路】A公司将土地无偿划拨给B公司A公司纳税处理1.营业税营业税暂行条例是实施细则第五条：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。财税（2003）16号二十二条：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2.土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”但是，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》对此作了进一步规定，指出细则所称的“赠与”指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。除这两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税。。3.企业所得税财税〔2014〕109号：对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。B公司的纳税处理1.契税财税[2012]4号2.土地成本的确认问题由于捐赠环节已经视同销售缴纳土地增值税，所以接受捐赠方可按捐赠方征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。3.企业所得税国家税务总局公告2014年第29号:（一）企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。（二）企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，应按公允价值计入收入总额，计算缴纳企业所得税，同时按公允价值确定该项资产的计税基础。【案例2】刘某是A房地产公司的控股股东，占A公司90%的股权，2014年刘某在张家界购得一块土地，并将土地证办到个人名下，现在想把土地办到公司A公司（注册地在大连）名下，如何操作？处理思路：1.土地过户到A公司还是新注册一个公司？2.新注册公司的话如何注册？3.土地以何种方式过户到新公司？【方案1】注册一人有限公司B以土地使用权投资个人股东的纳税处理1.营业税根据财税[2002]191号文件规定，不征营业税。2.土地增值税财税字[1995]48号财税[2006]21号琼地税函[2010]304号（一）个人以土地使用权投资成立一人有限责任公司，由于一人有限责任公司的财产为公司所有，并非投资人个人所有，根据（财税[2006]21号）第五条的规定，凡所投资成立的一人有限责任公司是从事房地产开发的，应依照规定征收土地增值税。3.个人所得税①国税函[2005]319号文件曾规定：“考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。”但该文件以被国家税务总局公告2011年第2号公告全文废止。②国税发[2008]115号又规定：“个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。”但该文件以后来被国家税务总局收回，并未执行。③琼地税函[2010]304号文件规定：（二）根据《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函[2005]319号）的规定，对个人将其拥有的土地使用权进行评估后投资成立一人有限责任公司，其评估增值所得在取得被投资企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让、或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。④其他各地实际执行情况B公司的纳税处理1.契税同案例12.土地成本的确认问题（1）2006年3月2日之前，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除（2）2006年3月2日之后，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。【方案2】注册一人有限公司B把土地使用权无偿划拨个人股东的纳税处理1.营业税营业税暂行条例是实施细则第五条：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。财税（2003）16号二十二条：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2.土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”但是，《财政部国家税务总局关于土地增值税一