物业财务管理知识培训(学员版)

新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)物业服务中心财务处2010年1月物业财务管理知识培训新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-1-今天的财务是一个“大财务”的概念，涉及到公司上上下下，公司的非财务管理人员如能掌握一定现代财务管理技能，利用财务信息提高企业经营管理决策水平，用财务的手段改善公司内部控制，则可以更好地增进公司的价值，提升管理绩效。同时，非财务人员掌握一定财务知识后，可以换位思维，更好与财务人员沟通与协调，增强团队合作精神。物业财务管理知识培训序言新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-2-物业财务管理知识培训什么是财务管理？财务管理是什么意思？财务管理:钱的管理财务活动的核心是资金运动钱从哪里来，用到哪里去新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-3-物业财务管理知识培训贪财是万恶之根！有人贪恋钱财，就被引诱离了真道，用许多愁苦把自己刺透了。但你这属神的人要逃避这些事，追求公义、敬虔、信心、爱心、忍耐、温柔。——《圣经》职业道德培养新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-4-物业财务管理知识培训伊甸园里的故事——起初，神创造天地。。。神说：「我们要照著我们的形像、按著我们的样式造人，使他们管理海里的鱼、空中的鸟、地上的牲畜，和全地，并地上所爬的一切昆虫。」神就照著自己的形像造人，乃是照著他的形像造男造女。耶和华神用地上的尘土造人，将生气吹在他鼻孔里，他就成了有灵的活人，名叫亚当。。。耶和华神就用那人身上所取的肋骨造成一个女人，领他到那人跟前做他的配偶。亚当给他妻子起名叫夏娃，因为他是众生之母。耶和华神在东方的伊甸立了一个园子，把所造的人安置在那里。耶和华神将那人安置在伊甸园，使他修理，看守。耶和华神吩咐他说：「园中各样树上的果子，你可以随意契，只是分别善恶树上的果子，你不可契，因为你契的日子必定死！」。。。蛇对女人说：「你们不一定死；因为神知道，你们契的日子眼睛就明亮了，你们便如神能知道善恶。」于是女人见那棵树的果子好作食物，也悦人的眼目，且是可喜爱的，能使人有智慧，就摘下果子来契了，又给他丈夫，他丈夫也契了。。。耶和华神呼唤那人，对他说：「你在那里？」他说：「我在园中听见你的声音，我就害怕；因为我赤身露体，我便藏了。」耶和华说：「谁告诉你赤身露体呢？莫非你契了我吩咐你不可契的那树上的果子吗？」。。。耶和华神便打发他出伊甸园去，耕种他所自出之土。于是把他赶出去了。。。《圣经—创世记1-3章》新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-5-物业财务管理知识培训要聚财，先积德“德本财末，德仁者得天下。”德是根本，财是枝末新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-6-物业财务管理知识培训财务管理是指企业为实现良好的经济效益，在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等一系列企业经济活动过程中管理工作的全称，其主要特点是对企业生产和再生产过程中的价值运动进行的管理，是一项综合性很强的管理工作。新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-7-物业财务管理知识培训企业的两个轮子在公司成长过程中，业务与财务的互相匹配是非常重要的，其中业务所解决的是市场定位、产品、技术、营销、业务流程、赢利模式等方面的问题，财务所要解决的是资金、成本、资产债务结构、现金流量、财务风险控制等方面的问题。公司财务是业务成长的重要战略支持，缺乏稳健财务的支持匹配，业务成长的目标就无法实现。新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-8-物业财务管理知识培训锦日物业服务中心的财务管理目标以收定支健康财政盈亏平衡新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-9-物业财务管理知识培训一、物业管理公司的营业收入和成本支出1、物业管理营业收入物业管理营业收入是企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括：主营业务收入和其他业务收入。1）主营业务收入是企业在从事物业管理活动中为业主或者物业使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括：物业管理收入、物业管理经营收入和物业大修收入。2）其他业务收入是物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括：房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-10-物业财务管理知识培训2、物业管理成本支出物业管理企业在从管理活动中，为业主、物业使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。1）直接成本支出是企业在从事物业管理活动中发生的各项费用，包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。直接人工费包括企业在提供物业管理过程中的人员工资、奖金及按规定提取的福利等费用。直接材料费包括企业在提供物业管理过程中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等费用。2）间接成本支出是企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及按规定提取的福利、固定资产折旧及修理费、水电费、办公费、差旅费、通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、安保费、保洁/绿化维护费、低值易耗品摊销及其他等费用。3）其他业务支出是物业管理企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-11-物业财务管理知识培训新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-12-物业财务管理知识培训预算----控制的开始•一抓就死，一放就乱，为什么？•权力下放的好处？----为什么要做大必须放权？•权力下放的坏处？----为什么放权必须控制？•预算----控制的开始！•管理质量的标志之一-----预算系统做得好！新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-13-物业财务管理知识培训预算管理就是利用预算这一工具，对物业服务中心以货币表现的各种业务经营计划进行的控制反映与考评等一系列活动，借此提高服务水平、管理水平和管理效益。根据中心的策略目标--提升服务水平，制定各部门业务经营计划按业务经营计划编制预算严格执行预算管理，保证经营计划的顺利开展管理层充分授权--基于预算的授权费用中心--基于预算的控制※预算管理的目标新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-14-物业财务管理知识培训定义：一个责任中心，如果不形成或者不考核其收入，而着重考核其所发生的成本和费用，这类中心称为费用中心。特点：费用中心没有收入，或虽有收入但不成为主要的考核内容。※知识点：什么是费用中心？新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-15-物业财务管理知识培训优点深思熟虑计划未来资源分配方法解决潜在难题确定长远目标和近期目标沟通计划协调活动控制日常活动※预算管理的优点绩效考核新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-16-物业财务管理知识培训二、物业服务计费方式及服务内容物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)-17-物业财务管理知识培训根据《广州市物业服务收费管理实施细则》规定，业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方式。●包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。●酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。●组合制是指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。（一）物业服务计费方式新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司