搜索
LOGO商业地产投资价值一商业物业的潜在价值远远大于住宅物业，长期持有能实现投资价值最大化。三未来中国经济将持续增长，长期持有的商业物业不像开发的住宅物业，卖完了就没有了，持有的商业物业能获得土地增值收益。二经营商场更可以获得稳定的租金或商场经营收入，获得宝贵的现金流。四当企业急需用钱时，有收益的商用物业可以轻易地抵押给银行，获得银行贷款。商业地产机遇与风险并存商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。商业地产的服务范围主要是第三产业，随着中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地产的投资额绝对数量增长较快。房地产开发投资总额(亿元)商业地产投资总额占比城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消费率低于世界平均水平，消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。商业地产具有“高投入、高回报、高风险和高难度”的特征，在商业地产高速发展的同时，也隐藏着很多的风险。截止到2008年，办公楼空置面积近1000万平方米，同比增长约8%；商业营业用房空置面积超过4000万平方米，同比增长约5%。机遇风险政策法规风险一、商业地产项目取得成功的要素一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键的因素，分别是土地、资金、人才与政策。这四个方面如果在某一方面存在严重的短板现象，项目开发就很难取得成功。二、什么是政策法规风险政策法规的风险就是指城市规划、商业网点规划、交通、环境等地方政策法规对商业地产项目的影响。当商业地产的其他因素都可以促使项目走向成功的时候，如果项目存在政策法规的风险，那么这样的打击可能是毁灭性的。一个项目存在的其他不利因素我们可以通过后天的努力去进行弥补和调节，但一旦在政策法规上存在严重的风险隐患，失败的局面将是无法改变的。政策法规的风险是根本上的风险，如果项目存在政策法规上的风险，这样的项目应当予以一票否决！政策法规风险三、政策法规方面的风险控制（一）是否符合城市总体规划要求？城市总体规划决定了城市未来的发展方向，以及区域经济发展的潜力。项目符合城市总体规划是最基本的要求。1、与政府关系良好，不等于没有政策法规的风险。与政府关系良好，凭直觉去选取开发项目的土地，不从城市总体规划、商业网点规划、交通评估、环境评估等方面去论证项目的可行性，就开始进行规划建设，这样的开发决策流程是不科学的。2、决策不能满足于粗放型的城市规划研究。一个成功的商业地产项目不仅要顺应城市的发展方向，同样也要对城市未来的经济增长、城市建设的节奏进行深入、细致的分析、研究。一个商业地产项目要想取得成功，不能满足于粗放型方向的指导，而必须对城市规划与项目的关系进行全面系统的论证。、对城市规划研究的内容。城市功能商业区是如何分配的？新城区建设的区域和周期是如何安排的？城市商业走向和人口聚集的脉络往哪里去？城市的重要基础设施如何建设？城市新区的开发建设时间表是如何安排的？（二）是否符合城市商业网点规划要求？一个商业地产项目同样要符合商业网点规划的要求。政府为配合商业网点规划，必然将市政建设向这一区域倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划的要求，才能事半功倍，获得成功。政策法规风险案例分析：广州某开发商通过关系在珠江新城黄埔大道拿到了一个面积达6万平方米的地块。论地块，该项目位于广州城市规划的重心珠江新城的北端，地理位置得天独厚。论规模，6万平方米的商业面积在天河中心区域也颇具规模效应。项目拟建成一个集购物、餐饮、娱乐为一体的一站式购物中心，在它的发展规划中，它希望与天河城市广场形成犄角之势，形成天河中心商圈的两大极核效应。项目在开业一段时间以后，发现运营十分困难，不仅人流量稀少，商业氛围不佳，商户连生存的底线都难以达到。为什么这一个看上去条件十分理想的项目，在落成以后，就发现路行不通了呢？经研究发现：广州市政府的商业网点规划中将天河的商业中心定在以天河城市广场、体育中心为核心的天河路、中山大道的商业主轴上。而项目坐在的黄埔大道政府明确规划以家居、装饰材料为主营商业业态的商圈。为此，政府将黄埔大道建设为八车道的城市快车道，快速通过的车流不利于人流通过马路，却是良好的建材、家居、汽车等商场的集散地。政策法规风险该项目的规划定位是一站式购物中心，但零售商业氛围却被黄埔大道隔断，项目周边成型的都是装饰材料市场、家居市场，这一商业氛围与天河城零售商业格局存在天然的障碍。于是，开发商不得不将项目改建为装饰材料城。虽然整体的经营状况有所好转，但由于原有建筑格局和功能分布并不适宜建材、装饰材料商家的经营要求，电梯配备、楼板承重、仓库都不符合要求，难以吸引有实力的建材商家、装饰材料商家加盟。同时，项目建设成本高、土地价格高，而建材商家、装饰材料商家的租金水平却比较低，这一现实的矛盾，一直成为这个商业建筑最大的困扰。从本质上来分析，该项目今日所处的困境就是没有充分研究城市总体规划的结果，没有认识到一个不符合城市商业网点规划的区域、以及在一个建设中新城区开发购物中心所存在的风险。与政府关系良好，并不意味着没有政策法规的风险，在这个案例中也得到了充分的证明。一个城市的总体的商业规划是知道整个城市商业网点布局和网点建设的法规性文件，每个城市都有与其相适应的城市商业网点规划，都是商业地产项目在进行投资决策时要认真研究、分析的重要内容，避免项目与城市总体商业规划发生冲突！政策法规风险（三）是否符合城市的交通评估？所谓城市交通评估，就是从交通的层面对商业地产项目的交通流量、交通可达性、交通负作用进行单项的综合论证、评价。1、交通评估的必要性交通是商业项目成功的生命线。一个成功的商业地产项目的交通组织包括建筑内部的交通组织、建筑外部的交通组织、内部与外部交通的衔接等三个方面。商业地产项目的交通评估就是对建筑的外部和内部交通的衔接进行总体评价。一个商业地产项目在建成后必定有内部的交通流线，同时也有外部市政交通流线。交通评估所要评价的内容是：项目建成后，项目产生的交通流量会对外部交通产生什么样的影响？内外交通流线是否能够衔接？如何衔接？外部交通承载能力是否足以承载项目所产生的交通流量？项目产生的交通流量是否会对外部交通产生严重的影响？、交通总流量在进行交通评估之前，我们首先要明确项目实际存在的交通总流量，以及保持良性运作所需具备的交通总流量。一个项目如果不具备良好的整体交通条件，不仅对市政交通产生不良的影响，同样对项目的可持续运营产生不良的影响。一个项目的交通评估不过关，同样要一票否决。案例：广州天河城商圈现已成为华南地区最具有规模效应的商圈，有一种观点提出把天河城商圈的商业建筑面积由70万平方米提高到200万平方米。天河城商圈现在的每天客流量已经达到30万人次，人流和交通状况已接近饱和。如果将建筑面积扩大到200万平方米，那么天河路每天要吸引150万人次以上的客流量。而天河路每天以现有的全部交通工具搭载的消费者最多可达90万人次，在交通总流量扩大到150万人次以上，现有的90万交通总流量之外的60万人所带来的交通问题，绝不是现有的交通运力可以解决的，这足可以让天河路陷入瘫痪！天河城商圈的容量有多大，不仅取决于商业建筑面积多大，而且取决于交通总流量有多大。对于商业项目而言，地段是决定成败的关键。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，交通动线决定了客流量。、项目所需要具备的交通条件从交通角度对建设项目的选址作出评价，以周边商业设施的服务水平不下降为标准，确定建设项目被允许的最大的开发强度。从交通角度制定项目的规划设计要点，包括外部道路红线、出入口布置、停车配置指标、行人交通措施和公共交通配套等。城市内的大型商业地产项目，由于建筑规模大，势必增大运输等交通量，给附近已有的道路设施及交通条件造成影响。商业地产项目要取得良好的交通条件，就必须结合交通设施来作为项目开发决策的重要参考，把交通需求控制在路网可以接受的水平。（四）是否符合城市的环境评估？在商业地产项目开发中，一定要重视项目的环境评估，这也是政策法规的风险之一。它包括有以下几个方面：1、人流因素。大型商业地产项目建成运营以后，势必产生巨大的人流量。环境评估所需要综合考虑的是，项目建成以后将产生多大的人流量，这些人流量是否超出了环境所能接受的能力，是否对周边的居民生活和其他公共活动产生了极大的影响。要充分考虑车流、人流对环境造成的不利影响，将项目投资决策的风险降到最低。、车流因素除产生巨大的人流外，一个商业地产项目的运作势必带来巨大的车流量，而车流所产生的噪音、废气以及对道路交通产生的压力都是商业地产项目环境评估的重要内容。3、噪音因素一个商业地产项目如果建在社区居民生活的中心，那么就要重点评估它的营业时间、所建地段对周边居民生活所造成的影响，是否在可接受的范围之内.如果噪音超标，是否有其他补救措施等。4、废气因素大型商业地产项目由于有餐饮等复合业态的存在，必然有一定的废气产生。这对周边居民生活会造成一定的影响。商业地产项目除要对排烟的设备设施的使用、安装有一个全面的考虑之外，同时要注意风向的问题，不要在项目进入运营以后，面对大量的投诉。（案例：三门峡步行街加州牛肉面馆对业主的影响）5、废水、废渣因素考虑市政配套的污水、垃圾处理站是否有足够的处理能力？项目至处理站有多远，有多高成本等。政策法规风险商业地产项目产生的人流噪声、车流噪声、废气等都应通过环境评估。如果周边群众对该商场的噪声、异味投诉不断，不断有人大代表、政协委员提出议案呼吁解决，请问，这样的商业地产项目还能良好经营吗？这样的事例屡见不鲜，都是因为开发商没有从心里重视环境评估的因素，在进行投资决策时没有进行环境评估，这些都将为项目的运作带来较大的风险。同样，环境评估也是商业地产项目政策法规风险控制的重要内容。项目选址的风险一、商业地产项目选址的原则：世界商业界公认一个原则，一个商业项目要成功，重要的就是3L。第一是Location（位置）第二是Location（位置）第三是Location（位置）但是，一个商业地产项目的风险是多方面的，看上去非常良好的地段，其实未必良好。看上去可以成功的商业地产项目，未必可以取得成功