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房地产开发企业会计主管“账税表”全面特训第3阶段《房地产开发全程纳税处理与风险控制》主讲老师：董春辉qq:316657554博客：上课时间：2015-1-719:00～22:002015-1-919:00～22:00课程交流群：383771864微信扫一扫，发现更多精彩房地产企业纳税风险概述一企业设立阶段纳税处理与风险控制二土地取得阶段纳税处理与风险控制三销售阶段纳税处理与风险控制五开发建设阶段纳税处理与风险控制四完工年度企业所得税清算六第一章房地产企业纳税风险概述序号税种设立阶段土地取得阶段开发建设阶段销售阶段1营业税√√2城建税√√3教育费附加√√4地方教育附加√√5土地增值税√6企业所得税√7个人所得税√√8契税√√9城镇土地使用税√√√√10耕地占用税√11印花税√√√√12房产税√√√√13增值税√√第一节房地产企业开发流程及税种简介第二节房地产开发流程及各阶段主要风险点开发阶段主要涉税风险点重要税收节点企业设立阶段1.企业设计2.股权结构3.资本结构4.注册地点5.机构设置6.开办费处理取得工商执照土地取得阶段1.取得主体2.取得方式3.契税计税依据4.土地使用税纳税义务时点5.出让金返还7.借款费用资本化8.公关费的处理1.签订土地出让合同2.缴纳土地出让金开发建设阶段1.成本对象的确定与成本归集2.合同风险3.发票风险4.甲供材的处理5.支付境外设计费的处理6.地下车位成本归集7.售楼处样板间的纳税处理1.合同签订2.发票取得3.成本核算销售阶段1.销售方式（自销、代销）2.销售时点（预售、完工）3.销售形式（销售策略、视同销售、地下车位）4.合作开发5.企业所得税清算6.土地增值税清算1.取得《商品房预售许可证》2.竣工备案3.交房4.办理初始产权证明5.已竣工验收的产品销售85%以上。第三节房地产企业纳税风险防范策略1.树立全员纳税风险防范意识(1)了解特点(2)澄清误区(3)部门定位2.构筑纳税风险三道防线（1）事前风险防范（2）事中风险控制（3）事后风险化解3.优化税务风险内外部环境第二章企业设立阶段纳税处理与风险控制第一节本阶段涉及的税种及申报实务[案例2-1]甲房地产企业2011年11月开始筹建并取得名称核准通知书，2013年2月份取得工商营业执照，注册资本1亿元，其中，A自然人股东出资4000万元，B公司（内资企业）以土地使用权作价6000万元出资，公司注册前共花费85万元，包括注册费用、办公费、差旅费、人员工资、招待费等。2013年2月份取得工商营业执照1件，土地使用证1件，税务登记证1件，设立总账1本，其他营业账簿10本。签订3年期房屋租赁合同1份，年租金60万元，回答下列问题？1.甲公司2013年2月份应该交哪些税种？2.注册前支出85万元如何进行财税处理？3.签订房屋子租赁合同交什么税？怎么计算？房产税谁缴？4.接受土地使用权投资都需要交什么税？一、印花税1.应税范围（1）权利、许可证照。按件贴花5元；（2）营业账簿。记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花。其他账簿按件贴花5元；（3）产权转移书据。按所记载金额0.5‰贴花。(4)财产租赁合同。千分之一贴花。问：一次性签订多年的房屋租赁合同，如何缴纳印花税？2.计算本月应交印花税3.缴纳方法印花税通常由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票，完纳税款。简化纳税方法：(1)以缴款书或完税证代替贴花的方法。一份凭证应纳税额超过500元。（2）按期汇总缴纳印花税的方法。同一类凭证需要频繁贴花的。期限最长不超过一个月。缴纳方式一经选定，1年内不得变更。（3）代扣税款汇总缴纳的方法。（如代办运输、联运的单位、银行等）二、契税1.应税范围2.计税依据及税率为成交价格；契税税率为3-5％。3.纳税申报细则第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。细则第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。三、房产税1.征税范围房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2、征税方法（1）以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%）（2）以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入*税率(12%)3.征收期限《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定---房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以，各城市的征税时间并不一致。讨论1：一次性收取数年租金如何纳税？苏地税函〔2008〕370号：纳税人一次取得多年房租的，应当将租金分摊到每一年，按年从租申报缴纳房产税，大连市地方税务局公告2011年第5号在大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税京地税（2004）181：第四条对个人出租房屋应征收的各项税费可选择以下方式计算缴纳：1.分税种计征方式：按照政策规定，分税种计算缴纳各种税费；2.综合征收率计征方式：按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。京地税征（2008）237按照5%综合征收率计征税款时，其纳税期限按照以下规定执行：1.纳税人根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月十日前一次性缴纳。2.纳税人根据租赁合同约定一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月十日前一次性缴纳。讨论2：无租使用他人房产如何缴纳房产税？财税〔2009〕128号讨论3.：免租期如何缴纳房产税？财税[2010]121号第二节涉税难点问题解析与风险防范一、开办费的财税处理1.开办费的界定开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑捐益和利息等支出。2.开办费的的财税处理（1）会计准则上的规定：直接计入管理费用（2）国税函[2009]98号文件第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。（3）国家税务总局公告2012年第15号第五条关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。（4）纳税人不可不知的所得税新政（国家税务总局所得税司2012年所得税政策解读)由于《实施条例》对上述费用在扣除时有限定性规定，因此，15号公告第五条规定，企业在筹建期发生的与筹办活动有关的业务招待费，可按实际发生额的60%计入筹办费；广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入筹办费。企业生产经营开始后，其按照国税函〔2009〕98号文件规定摊销的筹办费中的业务招待费、广告费和业务宣传费数额，加上当年度发生的业务招待费、广告费和业务宣传费之和，作为该年度企业业务招待费、广告费和业务宣传费总额，按照《实施条例》的有关规定计算扣除。3.难点问题讨论：筹建期如何界定？筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。（1）何时开始？（2）何时结束？辽地税发〔2011〕16号以纳税人正式取得的工商营业执照上标明的设立日期为企业筹办期结束。（3）北京地税答复（4）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。企业取得预售收入前发生的招待费、广告费和业务宣传费支出，应在取得预售收入年度一次结转。天津市地方税务局公告2011年第3号（5）企业取得工商营业执照后发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。”的规定进行扣除；若没有收入则不允许扣除。原出处：大连市地税12366纳税服务热线日期：2013-12-06二、机构设置对纳税的影响及合理筹划中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字[1995]第6号开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。第三章土地取得阶段纳税处理与风险控制第一节土地使用权获取方式简介1.招、拍、挂方式2.购买在建工程3.股权收购4.吸收合并5.接受土地使用权投资6.受让其他企业转让的土地使用权7.合作开发8.以投资特定项目为条件换取土地第二节本阶段涉及的主要税种与申报实务一、契税【案例3-1】某公司2010年12月8日缴纳土地出让金，同时到契税征收机关（财政部门）申报缴纳了契税，2011年5月，该公司按相关部门要求，缴纳了城市基础配套费191万元，2012年7月1日契税由地税机关征收，目前，地税稽查部门发现该公司缴纳城市基础配套费191万元。（1）大配套设施费是否构成契税计税价格？（2）减免配套设施费交不交契税？1.政策依据：（1）《契税暂行条例》国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格；（2）契税暂行条例细则，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。（3）财税[2004]134号一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（4）大地税函〔2011〕86号对出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，即，契税计税价格应当包括城市基础设施配套费等承受者应支付的相关费用。对于纳税人应当支付的城市基础设施配套费，无论是否实际发生，均应当作为土地出让契税计税依据一并征收。对于纳税人后续补缴的城市基础设施配套费，要采取切实有效办法跟踪管理，按照规定及时、足额征收入库（5）渝地税发[2010]32号出让国有土地使用权，受让人应纳契税的计税依据为为取得该土地使用权而支付的货币、实物、无形资产等全部经济利益，包括土地出让金、征地费、拆迁安置补偿（补助）费、地上附着物和青苗补偿费、土地开发费、城市建设配套费以及土地闲置费等。（6）海南省三亚市地方税务局通告2013年第3号单位和个人因承受国有土地使用权而缴纳的城市基础设施配套费，是契税计税依据的组成部分，承受国有土地使用权的单位和个人是契税纳税义务人，应按规定缴纳契税。（7）孟津县人民政府办公室关于征收城市基础设施配套费契税的通知孟政办〔2014〕4号一、根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）和《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2012〕24号）规定，在征收城市基础设施建设配套费时应计入契税计税价格，税率为4%。二、县城乡规划部门要在核发《建设工程规划许可证》时，按照已批准的总建筑面积及收费标准计算城市配套费，填写一式四联《孟津县城市基础设施配套费缴费告知单》，