房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制

1房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制2一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险二、合法有效扣除凭证的种类1、财政收据2、税务监制发票3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书什么情况下不需取得发票?3税收增长如“脱缰野马一日千里”2012年全国税收收入总额11万亿税务稽查正逐渐从“执法督查”转为“以抓收入为主”发票是税务稽查突破口，也是企业税收管理的重点难点查账、查案、查税必查票税务局常常错误执法，纳税人往往无奈执行世界上最痛苦的事就是：笑脸相迎你最讨厌的人应对稽查：七分靠业务，三分靠沟通4税总发[2013]20号：关于认真做好2013年打击发票违法犯罪活动工作的通知，重点对房地产与建筑安装、药品与医疗器械、发电、供电、餐饮娱乐、营利性的教育培训等行业的发票使用情况开展重点检查。特别是药品、医疗器械行业发票以及列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费的发票，要通过资金、货物等流向和发票信息的审核分析，检查其业务是否真实，是否存在未按规定开具发票、开具虚假发票或虚开发票的行为。对检查过程中发现的其他涉税问题，要一并进行认真查处。对检查发现的虚假发票，一律不得用于税前扣除、抵扣税款、办理出口退（免）税和财务报销、财务核算。5小沈阳的理论这税务稽查啊，其实跟人生一样一样的，这税务一来，一走，一年赔进去了；这税务一来，不走，一辈子赔进去了。嚎。67三、跨期取得发票的税务处理与会计处理1、跨年度发放工资2、已付款但跨期取得发票的费用3、无发票、无付款的预提费用4、跨期成本之存货、固定资产5、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？8四、财务人员如何规避发票风险五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生”如何界定1、实际发生与实际支付2、实际发生与取得发票3、实际发生与权利义务发生9六、入账票据管理1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处罚2、当年票据的入账时效与不合规票据的补救3、跨年度发票的税务处理4、发票遗失如何处理5、如何避免取得虚开、代开的发票6、稽查查处假票应如何定性处罚，企业如何应对10违约金专题房地产企业收取支付供应商建筑商业主业主价外费用价外费用非价外费用非价外费用注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反方向不属于价外费用供应商建筑商11八、征地过程票据（拆迁补偿）1、土地闲置费2、拆迁还建发票开具3、土地出让/转让协议出让金返还涉税条款4、征地支付的红线外支出如何处理12拆迁补偿方式征用土地入账票据国税函〔2008〕277号纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国税发[1993]149号规定，不征收营业税13财税[2012]82号:市、县级人民政府根据《有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。14购买股权方式取得土地的入账价值股权转让-营业税股权转让-企业所得税(国税函[2010]79号)股权转让-个人所得税(国税函[2009]285号)股权溢价无法税前扣除15取得土地使用权契税的计税价格财税[2004]134号以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益16合并前合并后股东B股东B股东A股东A被合并企业B合并企业A合并企业A+B17重组前重组后股东乙20%股东甲80%被分立企业A+B被分立企业A分立企业B股东乙20%股东甲80%18九、前期规划立项设计票据管理1、户型设计与土增税2、勘察/监理3、设计/咨询（约定：所有权归设计方？）支付境外咨询费、设计费的代扣义务：在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受劳务方是否在境内作为判定原则判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转让19境外机构提供劳务未签订税收协定已签订税收协定构成机构场所征税不构成常设机构不征税构成常设机构征税20营改增之后在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。下列情形不属于在境内提供应税服务：1.境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。2.境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。21境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人。境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，如果在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。境外设计费扣缴增值税款计算=支付总额÷(1+6%)×6%。(总局公告2013年第9号)营业税改征增值税试点中的非居民企业，取得《企业所得税法》第三条第三款规定的所得，在计算缴纳企业所得税时，应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。22企业所得税征税第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：(2)提供劳务所得，按照劳务发生地确定；(5)利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。23十、建设施工发票取得1、混合销售发票如何开具2、施工阶段常见合同类型与发票开具：A：单纯货物购销合同B：混合销售（销售方提供货物并施工）合同C：工程大包、清包工合同D、工程总包、分包合同24甲公司提供设备并负责安装，设备价款300万，安装费100万，应如何纳税，如何开具发票？A、300增值税+100营业税B、300+100增值税C、300+100营业税D、不一定25【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？1、甩项A：销售自产货物并施工—自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）2、甩项B：商贸公司销售外购并施工——全额货物发票（一般混合销售）3、甩项C：建筑公司销售外购并施工——全额工程发票（包工包料）以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）26（1）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？（2）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？（3）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？混合销售：特殊—销售自产货物并提供建筑业劳务在合同条款中分别明确各自价款一般—其它（非自产货物或非建筑业劳务）视货物来源与经营主业而定27甲方甩项工程（供货方施工）大包销售自产货物同时提供建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税28（1）A房地产公司与B建筑公司签订的协议约定，工程款800万不含工程所用材料，工程结束，B从A领用材料价值为2000万元。A房地产企业入账凭证？（2）A房地产公司与B建筑公司签订工程大包合同总额为2800万，其中约定材料由A自行采购，发票应如何开具，A公司凭何种合法凭证入账？包工包料合同，营业税计税依据=合同金额=工程决算值=会计收入=税务开票金额清包工建筑工程合同，合同金额=会计收入=开票金额，但不等于计税依据。29甲方供料（供货方不施工）甲供合同内甲供（甲控）大包清包工装饰清包工设备安装营业税装饰材料不征营业税设备不征营业税清包工建筑建筑材料征营业税304、甲控：合同价包含材料——全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票）5、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票)6、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票)7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票）此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款5-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体31甲方供料与甩项区别甲供材料购销合同清包工工程合同销售附带安装甩项甲供乙安注：供货方提供货物并安装，不属于甲供供货方施工32建设方采购判断是否设备判断是否自产自销非设备的材料设备非自产自销自产自销装饰工程其它建筑业商贸企业建筑企业33案例1：房地产开发商从一个商贸企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例2：开发商从一个建筑安装企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例3：开发商从一个生产铝合金门窗的工业企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例4：开发商购买铝合金门窗后交给一个建筑安装企业安装。34开发成本注意事项：（1）建筑成本预算价、决算价、计入成本价（2）付款方式与方向（3）工程款发票的开票地点（4）开发间接费用与期间费用（5）完工产品计税成本截止时点（票据的时间价值）（6）毛利率过低，虚增成本嫌疑（核定征收风险）（7）在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关配套工程建设35房地产企业1000万工程成本，建筑工程总包900万（已取得建筑业发票）。另外从门窗厂购买并安装钢窗100万（其中钢窗销售90万，安装费10万），钢窗部分如何征营业税？开发企业以建筑业发票900万，建筑安装发票10万，和增值税发票90万入帐，是否符合规定？个人去税务机关代开工程款/劳务费发票，付款时是否需按劳务报酬代扣个人所得税？36甲供材料的风险自查补救1、如何签订合同（1）合同内甲供——大包，实际甲控（2）合同外甲供——清包工2、结算票据如何开具与核算3、建筑业计税依据与代扣义务4、税务检查的关注点5、材料是否需换开工程发票☆如何处理甲方承担建筑业税款？37甲供材常见征管现象：地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。甲供材料合理的做帐方法：建议：甲供料，谈判营业税以建筑方缴纳，税款包含在工程款中。发票：甲供料票加建筑发票。38哪些货物不涉及建筑业营业税？（1）甲供设备（2）甲供装饰材料（3）分包工程中的自产货物协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效？如某开发项目，甲供材料金额2000万元，约定建筑业营业税由甲方缴纳，应如何处理？39费用构成单位数量单价合计1直接费100A人工费20B材料费60C机械费202管理费（A×10%）23利润（1+2）×10%10.24成本（1+2+3）112.25各项规费4×*%5.86税金（4+5）×3.413%47费用总计122工程计价清单40十一.完工后续支出票据处理1、备案时间的选择2、完工条件决定收入与计税成本结转①某房地产企业完工备案证取得时间2009年12月28日，交付业主时间为2010年1月5日，2010年4月进行企业所得税汇算清缴是按“预缴”还是按“完工”来呢？②企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工，如部分配套设施未建，部分规费未缴？③按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至需要缴纳的企业所得税巨大？对于项目公司而言，面临后期收入小而成本大，从而导致多交税的问题？41计税成本：（1）已取得合法凭证的账面成本（2）完工年度汇缴结束前取得发票（3）符合规定的预提成本注意区分：（1）期间费用和开发产品成本（2）开发产品会计成本与计税成本（3）完工与未完工开发产品计税成本（4）已销与未销开发产品计税成本42以下四种情况会引起前期多交税款以后年度不能退税1、实际毛利率小于预计毛利率；2、土增税清算无所得税收入与之匹配；3、