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内部资料仅供学习严禁外传违者严惩正确认识交易履行方案的个性化•基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可为，同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案，存在无限种可能。•只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即可按照个人意愿选择履行方案。•适当的履行方案可以最大限度的缩短办理周期、减少交易双方的成本支出，起到事半功倍的效果。•只要我们用心去为交易双方着想，一定能够找到更好的解决方案。•以时间换空间内部资料仅供学习严禁外传违者严惩提纲•根据业务进程进行风险分类•根据风险的成因确定防范措施•流程控制风险内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1、根据业务进程进行风险分类•合同订立风险：1、法律关系2、签约注意事项•合同履行风险：1、权属风险2、交易资金风险•合同后风险：担保责任的承担内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1合同订立风险：签约注意事项•相关法律基础知识•签约时要注意的几个要素（冯总单独讲授）内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1相关法律基础知识•法律关系•民事权利能力、民事行为能力（婚姻与继承、未成年人）•委托代理、授权、公证•居间和担保内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.1法律关系：权利义务•民事法律关系：法无明文禁止即可为•刑事法律关系：法无明文规定不为罪•行政法律关系：法无授权即为禁止•行业管理规定：特殊要求•合同：以书面形式确定双方权利义务•合同的要素：当事人、标的内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.2.1民事权利能力：谁有资格做这件事•拟出售房产的产权人•获得产权人有效授权的委托代理人•未成年人的法定代理人•限制民事行为能力、无民事行为能力人的合法监护人内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.2.2民事行为能力：什么条件下可以做这件事•完全民事行为能力，即18周岁以上及16周岁以上不满18周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的(视同)•限制民事行为能力，即10周岁以上未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人救济途径：法定代理人代理或征得法定代理人同意•无民事行为能力，即不满10周岁的未成年人及不能辨认自己行为的精神病人救济途径：法定代理人代理内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.2.3婚姻与继承•婚姻关系存续期间房产的出售——配偶同意出售证明•离婚后房产的出售——根据离婚协议/裁决进行析产，析产后产权人正常出售•继承房产的出售——遗赠扶养协议/遗赠→遗嘱继承→法定继承，必须办理继承公证内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.2.4未成年人售房•不得损害被监护人的利益为原则•监护人代理并作监护公证内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.3委托代理、授权与公证•利害关系人的委托效力如何认定•代理人的身份、权利应如何认定•什么情况下需要办理公证内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.3.1利害关系人的委托效力认定•有效授权须保证委托真实、合法、有效•受托人应当在授权范围内行使代理权•超越代理权、无代理权或代理权终止以后以委托人之名义所签署的合同，合同效力待定。委托人追认的，合同生效；委托人拒绝追认的，合同无效。内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.3.2代理人身份、权利认定•代理人的代理权来源于委托人的授权，是委托人的权利执行人•委托人可基于个人意愿撤销委托•代理人为恶意代理行为承担法律责任•代理人的代理行为所产生的权利、义务由委托人承受•没有代理权、超越代理权或代理权终止以后以委托人的名义订立的合同，合同效力待定，被代理人未追认的，合同无效，由此产生的后果由行为人承担内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.3.3什么情况下需要办理公证•买卖双方或一方不能亲自办理的,可以办理委托公证•买受方为二人以上的，可以办理份额公证，夫妻关系也可以不办理•未成年人、限制民事行为能力人及无民事行为能力人的，可以办理监护公证•继承房产出售的，可以办理继承公证内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.4居间和担保•居间方的权利义务•担保人承担的义务内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.4.1居间方的权利义务•向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务•如实向委托人报告交易信息的义务•按照约定收取居间报酬•未促成交易的，无权要求支付报酬，但有权要求委托人支付提供居间所发生的必要费用•居间服务的结点——买卖双方签署买卖合同内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.1.1.4.2担保人承担的义务•担保方式：一般担保与连带保证责任担保•担保范围：担保权项下的全部债务，包括但不限于主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用•债务人（被担保人）不履行或不能履行义务时，担保人依照担保合同承担担保责任，保证债权人实现债权•担保人履行了担保义务，即取得债权人地位，在担保范围内享有追偿权内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.2合同履行的风险•权属风险•交易资金风险内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.2.1合同履行风险：权属风险•房屋交易的特性：登记是所有权取得的证明•登记流程：提交资料-审查-受理申请-复审-确认权利-制作产权证-核发产权证•现实情况：时滞性•意外：核发前被查封•解决方案：加急出本见新本付清购房款内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.2.2合同履行风险:交易资金风险•动产：物的转移代表权利转移•传统交易模式：一手交钱一手交货•不动产：登记为所有权生效要件•交易模式：给付对价、物业交割、核发产权证内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.3合同后风险•居间合同后,担保合同中•担保责任的解除内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.3.1居间合同后，担保合同中•为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保•为客户公积金贷款向公积金担保中心提供阶段性反担保•为客户代业主垫资提前还款提供全程担保•个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供全程担保内部资料仅供学习严禁外传违者严惩1.3.2担保责任的解除•客户商业贷款：自银行放款至他项权证返回银行•客户公积金贷款：自买卖双方过户至房产证交付担保中心•客户代业主垫资提前还款：自客户代为垫资还款至提交过户登记内部资料仅供学习严禁外传违者严惩2、根据风险成因确定防范措施•合同订立的风险：签约前的审查内容•合同履行的风险：确定交易履行方案——相关流程的先后顺序•单笔买卖业务的终止符：物业交验/核发产权证/卖方收取房款•涉贷业务的终止符：他项权利证内部资料仅供学习严禁外传违者严惩2.1合同订立的风险：签约前的审查内容•契约当事人信息核查•拟出售房屋权属状况内部资料仅供学习严禁外传违者严惩2.1.1契约当事人信息核查•产权人本人——证件核实•合法受托人——委托书及/或委托公证书•当事人的权利能力和行为能力——产权证、身份证件及通过沟通的初步判断•共有权人的处分意见——共有权人信息核实、能够出具同意出售证明•未成年人、无民事行为能力人及限制民事行为能力人——监护公证内部资料仅供学习严禁外传违者严惩2.1.2拟出售房屋权属状况•产权清晰，无纠纷•符合上市交易条件内部资料仅供学习严禁外传违者严惩3、流程控制风险•最简单稳妥的解决方案：分段付款，见本付清•见本前必须完成的几个环节•正确认识交易履行方案的个性化内部资料仅供学习严禁外传违者严惩