搜索
1房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规划许明信2开篇语：2012房地产形势与税收环境迷茫，是今年开局楼市的主要特征国家对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。上有铁帽子的政策压顶，下有债权人讨债多变的政策，让人无法有任何可以稍微稳定的预期楼市调整，主要是基于信贷政策的收紧和调控政策的影响，信贷收紧卡死了房企和购房者的喉咙，而限购令则掐死了投机房地产还是有需求的，而且空间还非常大3土地、税费以及资金成本是整个房价成本绝对大头高房价的秘密主要在于供应体系和成本体系不合理所致。高房价背后的支撑是土地财政、过重的税费以及融资成本房价涨跌一线间，关键就看信贷量。楼市兴衰，要看土地税费怎么办2012年在销售回款继续疲软的形势下，转卖项目或合作开发将成为房企解决资金压力的最佳办法。2012年的稽查重点行业，分别是：房地产、建筑…4一.经济合同与税收经济合同和业务过程产生税收经营方式决定适用的税法税收风险的根源在于经济合同的涉税条款合同是税务机关确认企业应税行为的主要依据之一签订合同之前，应对合同可能产生的税费评估，选择最优方案合同一经签订、履行，必然产生不可调整的纳税义务企业通病：合同随意签，财务人员不参与5控制税务风险，重中之重是加强房地产开发过程的流程管理，对每一个经济业务都进行把关，做到事前筹划。业务部门在签订合同时就产生税收，财务部门只是计算与缴纳税款高层领导重视风险管理与纳税筹划，统领全局，协调内部各部门提高财务人员地位，让财务负责人参与业务决策严把合同关，涉税条款表述准确、符合规定所有业务取得合法凭证寻求外部专业人员协助6例1：甲出资金，乙出土地成立房产公司合作开发，乙方分得5万平方的商业楼。（1）作价分配房产，需视同销售（2）税收规划-转让股权例2：A房产公司开发一酒店，打算以该项资产投资注册独立的公司来运营，是否涉及税收？合同条款涉税规范的目标：涉税零风险、相对减轻税负、维权7约定义务与法定义务：合同可以约定税款的承担方，但不能约定纳税义务的履行方，即纳税责任不因合同约定而转移合同涉税分析：1、税负（调整签署方式或合同性质）2、纳税义务（义务人、发生时间）3、税款承担（何方承担，何方履行）8二.投资业务章程协议1、投资者身份的选择境内/外自然人境内/外法人2、股权转让所得与持有收益的涉税差异刘某2009年投资成本100万元，2011年底出售股份180万元转让给王某，其中属于未分配利润50万元。刘某个税=（180-100）×20%=16王某分的利润缴纳个税50×20%=10，如何避免重复纳税9（1）个人股权转让的税收事项（2）公司股权转让与撤资甲公司投资乙公司500万，占40%股权，2年后转让600万，乙公司有未分配的利润200万。甲公司应税所得是多少？上例如果甲公司不转让股权，撤资收到600万，如何确认应税所得？（3）股权转让是否征收营业税？103、出资方式（货币、非货币）与出资不到位的涉税事项（1）不同出资方式涉及的税收①货币②货物③无形资产④不动产/土地⑤股权或债权（2）股东出资不到位的税收风险（3）个人借款年度终了后未归还（4）为个人购置资产：不论是否将财产无偿或有偿交付企业使用，实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税114、抽逃出资的认定：法律后果与税务风险5、招商引资合同无效优惠条款（事后不能太较真）6、债权债务分红（国税函[2008]267号）个人股东取得公司债权、债务形式的股份分红，应以其债权形式应收账款的账面价值减去债务形式应付账款的账面价值的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，按照规定缴纳个人所得税7、收购100%股权8、股权转让、合并分立12甲房地产公司以收购100%股权方式取得一宗土地，转让方取得土地的原价8000万，转让价为12000万，土地成本如何确认？双方利弊分析：（1）转让100%股权是否征营业税、土地增值税？（2）以不动产、土地使用权投资，是否征收土地增值税？13三.征地合同中的税收事项1、招拍挂某房产公司以每亩560万元价格中标某宗地，协议书另附条件：房产公司需在协议签订之日起1年内为政府无偿修建一条长5公里的市政公路，该代修公路行为是否征营业税，所发生支出如何处理？2、购买转让土地买方直接按支出款项作成本费用，除交纳契税以外，无其它涉税问题；卖方涉及税收很高3、不是招拍挂，创造招拍挂14某国有企业A补交土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。（1）政府将土地收储，支付给A企业补偿费（2）招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给A企业拆迁补偿费在招拍挂中支付；（3）如果该国有企业A要房子，则地产企业保留分给A企业的房子不销售，利润分配后，将企业股权转让给国有企业A。154、购买股权将目标公司其它资产先清理掉，然后卖公司100%股权卖方：只涉及企业所得税，无营业税和土地增值税买方：税负较重，风险较大。（1）股权溢价不允许作为成本税前扣除，相当于对方少缴的税转移到下游（2）标的企业未来的税务检查风险；（3）该企业以往少缴的税款遇到的检查风险5、直接与目标企业合并，然后转让股权6、有地一方投资到地产公司，然后转让股权167、投资到新公司（非地产），与地产企业合并8、投资到新公司，转让股权（1）资本运作取得土地A公司将经营权及全部资产以×万转让给B，协议约定转让前债权债务由A公司处理并承担，与B无关（实际是转让资产）资产转让按税务总局2011年47号公告处理（2）转让产权、股权、合并分立不征营业税2011年51号公告179、分立新公司，远期转让股权10、分立新公司然后合并11、购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立12、拆迁方式（预售价与现售价）2009年1月，A房产公司参与旧城改造，以评估价值为基准，拆迁补偿协议约定，被拆迁人可选择货币补偿，也可选择按面积置换新建房屋（协议价4800/平方）。2010年6月开发项目完工，现房销售价格为6000/平方，税务机关提出安置部分应按6000/平方计税，你认为是否正确？18拆迁补偿（货币/实物）问题1：款项支付人确定问题2：个人税收问题问题3：营业税、土地增值税、企业所得税计税依据问题4：纳税义务发生时间问题5：票据处理与账务处理建议委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取合法有效的凭证19某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本1亿元，总可售面积8万平米。拆迁补偿费支出：5000×8000=4000万元视同销售收入：5000×8000=4000万元单位可售面积计税成本=（2亿+1亿+4000万）/80000平米=4250元/平米视同销售成本：4250×5000=2125万元视同销售所得：4000-2125=1875万元20A公司2010年5月开发某城中村改造项目，该项目住宅可售面积29000平方米（其中用于安置回迁户的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用）。该项目于2011年5月完工，2011年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2011年10月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元（21100平方米×7000元/平方米）。21该项目工程已竣工决算，开发成本为6000万元。另外向某公司借款的利息400万元（不超过金融企业同类同期贷款利率），请分析“拆一还一”的账务和税务处理。账务处理——计算过程如下：1.开发成本6000万元，利息费用400万元。2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。注意这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要按总可售面积29000平方米分摊。视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）223.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的总可售面积是按29000平方米计算，不能减去拆迁户的7900平方米，否则就会虚增成本。4.视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元）；视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）税务处理：企业所得税确认视同销售所得2280.1035土地增值税先预征后清算营业税按成本价核定征收（成本价如何确定？）23有人认为应这样计算成本价设拆迁成本价为Y（Y+6400）/29000×7900=Y解得Y=2396.21万安置房产单位成本价：（6400+2396.21）/29000=3033元你认为成本价该如何确定？24土地出让/转让协议涉税条款（1）土地出让金返还条款①用于建设购买安置回迁房属于销售回迁房行为，企业应做营业收入处理：返还款≥回迁房营业税组税价格确认收入的部分返还款小于回迁房组税价格确认收入的部分②用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）代理支付动迁补偿款差额，应按代理业征收营业税计入当年的应纳税所得额不征收土地增值税25③用于开发项目相关的基础设施建设（BT）不征收土地增值税④用于建设开发项目内公共配套设施（学校/医院/幼儿园/体育场馆）实质上是土地出让金的折扣或折让，收到财政返还出让金应冲减开发成本⑤返还给其它关联企业不征营业税、土地增值税⑥未约定任何事项，只是奖励或补助征所得税，不征营业税，土增税抵减开发成本26（2）标的物交割时间条款甲公司2011年1月签订土地出让协议，至当年末拆迁未结束，未办理土地使用证，是否交纳土地使用税？（3）红线外支出作为公共配套设施涉税条款（4）土地出让金减免，契税如何交纳？A企业招拍挂取得土地，出让金1亿，减免40%，契税计税依据？（5）征用耕地，土地使用税纳税义务时间如何执行？27案例：A公司注册资本200万元，受让取得某地使用权。A公司为取得该地所支付的全部价款及税费总计700万元。现A公司欲以1200万元的价格将该地转让该房地产B公司。这笔交易中需要综合考虑A、B两个公司的交易成本和交易风险。交易成本过高，可获利益减少，则交易不能进行；交易风险过大，不能解决合法性问题的话，市场主体也不能成交。A公司如何进行筹划，才能达成交易，并且税负最低、风险最小？28一般常规方法—直接转让土地使用权方案一：股权直接转让方案二：公司分立方案三：投资方式29四.合作建房/联合开发法释[2005]5号:合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效；双方均不具备资质的，应当认定合同无效。提供土地使用权当事人不承担风险，只收取固定收益的，应当认定土地使用权转让；提供资金当事人不承担风险：（1）只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；（2）只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；（3）只以租赁或其它形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁。30（1）甲方有土地和开发资质，乙方投入资金，合作开发后分配房产（固定收益或分红）（2）以甲方为主体开发，实际乙方运作（挂靠）立项主体、核算主体①出地方立项②出资方立项③双方共同立项31五.前期立项设计涉税事项1、户型设计与土增税2、勘察/监理合同3、设计/咨询合同（约定：所有权归设计方？）支付境外咨询费、设计费的代扣义务：在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受劳务方是否在境内作为判定原则判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转让4、前期工程中的税收筹划空间32境外机构提供劳务未签订税收协定已签订税收协定构成机构场所征税不构成常设机构不征税构成常设机构征税33常设机构:提供劳务方在缔约国一方任何12个月中连续或累计超过6个月（或183天）为限房地产企业委托境外设计公司进行方案设计，在签订设计合同时注意：（1）设计成本归属的约定-开发商所有，如果合同约定成果归设计方所有，或未约定归属（按著作权法归设计方所有），应认定特许权使用费；（2）明确境内外工作时限34企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合