5经济评价指标计算实例

1经济评价指标计算实例2动态盈利能力指标计算事例[例1]已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。【解】因为ic=10%,利用公式则该项目的财务净现值为NPV=－1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24(万元）年份012345现金流入300300300300300现金流出1000净现金流量－1000300300300300300nttctiCOCINPV0)1()(3例2已知某项目的净现金流量如下表所示。求该投资中心的财务内部收益率。如果投资目标收益率为12％，求该项目的动态投资回收期。年份0123456现金流入300300350400400500现金流出1200净现金流量－12003003003503003005004年份0123456现金流入300300350400400600现金流出1200净现金流量－1200300300350400400600NPVi(i1=20%)净现值-1200250208.33202.55192.9160.75200.94累计净现值-1200-950-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPVi(i2=21%)净现值-1200-247.93204.9197.57186.6154.22191.18累计净现值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPVi(i3=12%)净现值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累计净现值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.35(1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元（2）当i2=21%时，NPV2=-17.60万元（3）所以，IRR=20%=[15.47/(15.47+17.60)]*1%=20.47%(4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：Pb=[累计净现金流量现值开始出现正期数值－1]*[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]=(5-1)+189.65/226.97=4.846•例6－3某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税，0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股金）支付，相当于楼价70%购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％按年等额还款的商业抵押贷款。加入在该写字楼出租经营期内，其月租金水平始终维持在160元/m2,前三年的出租率分别为65％、75％、85％，从第四年开始出租率达到95％且在此后的出租金经营期内始终保持该出租率。出租经营期内的运营成本为毛租金收入的28％。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。7•该项目的现金流量表：年份01234－1516－48可出租面积(m2)2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/m2)160160160160160年毛租金收入(万元)3369.638884406.44924.84924.8年运营成本(万元)943.51088.61233.81378.91378.9年净经营收入(万元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资(万元)－28431资本金投入(万元)－9531抵押贷款还本利息(万元)－2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投资净现金流量(万元)－284312426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流量(万元)－9531285658.21031.51404.73545.98•1）求NPV。因为ic=10%,NPV=-28431+2426.1/(1+10%)+2799.4/(1+10%)2＋{3172.6+3545.9/10%×[1-1/(1+10%)48-3]/(1+10%)}=4747.1(万元)2)求IRR(a)因为i1=11%时，NPV1=1701.6(万元)(b)设i2=12%,则可算出NPV2=-870.7(万元)(c)所以IRR=14%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%3)求NPVE因icE＝14％故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2/(1+14%)2+{1031.5+1404.7/14%×[1-1/(14＋14%）15－3]}/(1+14%)3+{3545.9/14%×[1-1/(1+14%)48-15]/(1+14%)15}=789.8(万元)4)求IRRE（a)因为iE1=14%时，NPVE1＝789.8(b)设iE2=15%,则可算出NPVE2＝－224.3（c)所以IRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78%5)因为NPV=4747.1万元0,，IRR=11.66%10%，故该项目从全投资的角度看可行。因为NPVE＝789.80IRRE=14.78%14%，故该项目从资金投入的角度看可行。6)讨论：由于在计算资本盈余能力指标时，没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而非全部回报。如果考虑还本收息，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率将增加到21.94％9•例6－4某公司购买一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18％。试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性，如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5％，问公司投入该项目资本的实际收益率为多少？年份012345678910购楼投资24450净资金收入4500470050005100490051005300490048004300净转售收入1600010•（1)在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益率，计算过程如下表:年份净现金流量i=18%i=19%净现值累计净现值净现值累计净现值0－24550－24550－24550－24550－24550145003813.56－20736.443781.51－20768.49247003375.47－17360.973318.97－17449.51350003043.15－14317.822967.08－14482.43451002630.52－11687.32543.21－11939.22549002141.84－9545.462053.34－9885.88651001889.2－7656.261795.93－8089.96753001663.8－5992.461568.36－6521.59849001303.59－4668.871218.49－5303.1948001082.19－3606.681003.04－4300.0610203003878.61271.933564.73－765.3411•从上表的计算可以得出，该投资此项目的财务净现值为271.93万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法计算得到IRR=18%+1%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%18%由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。•（2）计算项目实际收益率实际收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通货膨胀率(Rd)之间关系式为（1＋Ra)=(1+Rr)(1+Rd)通过计算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5%所以（1＋0.1827）＝(1+Rr)（1＋0.05）＝12.64％因此，该项目投资的实际收益率为12.64％12•静态盈利能力指标计算实例•例6－5某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1－4层建筑面积均相等，5－14层为塔楼（均为标准层），建设成本为3500元/m2，专业人员费用为建造成本预算的8￥，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3％和6％，预计建成后售价为12000元/m2，项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，年代矿利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?13（1）项目总开发价值1）项目建筑面积：4000×5.5＝22000m22)标准层每层建筑面积;(22000-4000×60％×4）/10=1240m23）项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元）4）销售税费;26400*6.5%=17169（万元）5）项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元）（2）项目总开发成本1）土地成本:5000万元2）建造成本：22000*3500＝7700万元3）专业人员费用7700*8％＝616万元4）其他费用：460万元5）管理费：（5000+7700+616+460）*3.5％＝482.16万元146）财务费用：a.土地费用利息：5000*[(1+12%/4)3*4-1]=2128.80万元b.建造费用、专业人员费用、其他费用等利息：（7700+616+460+482.16）*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98万元c.融资费用：（2128.80+1161.98）*10％＝329.08万元d.财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86万元7）市场推广及销售代理费用：26400*（0.5％＋3％）＝924万元8）项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02万元（3）开发商利润：24684-18802.02＝5881.98万元（4）成本利润率：5881.98、18802.02*100％＝31.28％15•例6-8假定例6-5中各项开发成本的投入比例分配如下表所示，试用现金流法对该项目进行评估。时间费用项目2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50%16%16%18%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%16时间费用项目a2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700专业人员费用30.849.373.992.492.4110.992.473.6616其他费用100360460管理费40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2合计2540.2840.2840.21040.2456705.51038.11287.61287.61537.11287.61397.914258.2季度末累计值a2540.23456.64400.55572.76195.97087.383389875.711459.