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城市土地经济与空间结构一、土地的特性与权属关系二、地租理论与土地区位选择三、城市土地使用制度与土地市场一、土地的特性与权属关系•几个关于土地的数字：•地表面积：5.1亿平方公里•陆地面积：1.49亿平方公里•可利用面积：0.7亿平方公里•我国耕地面积：截至2006年10月31日，全国耕地面积为18.27亿亩，比上年度末净减少460.2万亩。国土资源部最新公布的2008年度全国土地利用变更调查结果显示，调查时段内，全国耕地面积净减少29万亩。一、土地的特性与权属关系•一、土地的自然特性•1、固定性。•2、差异性。•3、耐久性。•二、土地的经济特性•1、稀缺性。•2、区位效益性。（location,location,andlocation）•3、边际产出递减性。“办公大楼经济高度”：在一块160*172英尺的土地上投资写字楼，当楼高为5层时预期投资利润率为4.36%；在5—20层时第增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20—30层时每增高一层，投资利润率却下降0.14%一、土地的特性与权属关系•三、世界各国土地制度•1、完全市场模式：土地是商品•美国：59%属私人，39%为公有（联邦：32%，州及地方：7%），2%为印第安人保留地•从1784-1850年，通过征服和购买等手段，美国政府获得了9亿英亩的国有土地。1787年，美国国会通过了《西北法案》，确立了房地产的完整所有权。1862年颁布《宅地法》,作用在于承认一些非法所得为合法。•日本：23.7%国家所有，5.6%地方公共团体所有，70.7%为私人和法人所有。•2、非市场模式：大部分社会主义国家•3、国家控制下的市场模式：土地最终所有权归国家或国家象征（如皇室）。•永业权(freehold)和租业权(leasehold)•一切私有土地的发展权即变更土地用途的权利归国家所有，英国的土地用途管制，主要是通过发展权的管理实现的。一、土地的特性与权属关系一、土地的特性与权属关系•四、我国土地的权属关系•1、土地所有权•占有、使用、收益、处分•2、土地使用权（使用经营权）•占有、使用、收益、处分•国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。•国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。•有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。•土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。一、土地的特性与权属关系•3、农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。•《中华人民共和国农村土地承包法》（2002）农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。承包后土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。承包方可依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。耕地：30年，草地：30-50年，林地30-70年。•《农村土地承包经营权流转管理办法》（2005）一、土地的特性与权属关系•4、我国城市土地所有制•改革开放前，我国城镇国有土地实行的是单一的行政划拨制度，土地使用权不能在土地使用者之间流转。•1988年4月，《宪法》删除了土地不得出租的规定，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定。•《土地管理法》：国家依法实行国有土地有偿使用制度。•1990年5月，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资成片开发经营土地暂行管理办法》。•1994年7月，《城市房地产管理法》•1998年8月，《土地管理法》修订，12月发布《土地管理法实施条例》二、地租理论与土地区位选择•一、西方经济学地租理论•威廉.配第：地租＝市场价格—生产成本；地租是土地的恩赐，而不是劳动的产物。•理查德·坎蒂隆：地租＝市场价格－生产成本－利润•亚当.斯密：土地是地主的资本，地租是土地资本带来的利息。•大卫.李嘉图：级差地租•马歇尔：商业租金=转移收入+经济租金；土地供给的非弹性；“最高租金原则”。二、地租理论与土地区位选择二、马克思主义地租理论：•一切地租都是由于土地被垄断占有和垄断经营造成的；地租的实质是超额利润；城市地租的基础和农业地租一样，并由农业地租来调解。•地租分为绝对地租和级差地租.•级差地租1：由于土地肥沃程度不同或距离市场远近不同而产生的超额利润。•级差地租2：在同一块土地上连续增加投资，从而形成较高的劳动生产率所获得的超与额利润.•个别生产成本个别生产价格个别生产价格社会生产价格价值（K）（优等地）（中等地）（劣等地）（售价）•←———┬————→|←——————┬—————→|←——┬—→|平均利润级差地租绝对地租•←—农业资本家获得→|←—————大土地所有者获得————→|二、地租理论与土地区位选择•绝对地租的来源：•1、农业资本有机构成低于工业，等量资本投入农业可获得更多剩余价值。•2、土地所有权的垄断阻碍着资本自由进入农业，使农业的剩余价值较多的保留下来，不参与利润率平均化的分配。农产品不是按社会生产价格、而是按高于生产价格的价值出售。•3、农业资本家在获得平均利润之外，还能把农产品价值高于社会生产价格的部分缴纳给土地所有者，成为绝对地租。二、地租理论与土地区位选择•三、地租杠杆对城市经济的调节作用•1、绝对地租促使土地的集约经营。•2、级差地租影响城市产业的布局。•3、级差地租控制城市规模的膨胀。•4、级差地租调节国民收入的分配。二、地租理论与土地区位选择•四、城市土地的投标租金•1、冯.杜能的《农业国》：•一个城市；•一片平原；•土地供给完全非弹性，且只用于农业；•运输成本与距离成正比；•农业生产的资本与劳动比例确定。2、农业的投标租金（r）曲线d:距离p:产品价格q:产量c:单位生产成本f:单位距离运费π:平均利润率运输成本的变化引起曲线斜率变化r(d)r(d)=q[p-c-π-fd]0Bd二、地租理论与土地区位选择•五、城市土地的区位选择ACB商业0EA'制造业E'FF'居住B'C'd居住制造业商业城市土地地租曲线二、地租理论与土地区位选择•五、城市土地的区位选择•2、商业竞争促进城市中心区的形成A5/6DCXYMB3/41/21/2三、城市土地使用制度与土地市场•一、城市土地使用制度的变革•1、城市土地国有制的建立•2、城市土地划拨制的弊端：–土地产权的模糊–土地资源的浪费–土地配置的不当–土地收益的流失•3、城市土地有偿使用制的改革•城市土地单一国有制•土地国有权和使用权分离•部分依法取得使用权的土地，可以进行商品化经营。•国家共用地继续划拨，其他用地使用权有偿转让。三、城市土地使用制度与土地市场•二、城市土地有偿使用的途径•1、相关税费：•土地出让金、土地使用税、土地增值税•2、征收原则：因地制宜，区分对待–按不同城市–按不同区位–按不同性质–按不同对象三、城市土地使用制度与土地市场•三、城市土地市场的运行模式城市土地依附于房产交易让渡土地使用权企事业单位与个人建房用地出售商品房时让渡土地使用权直接转让已开发土地的使用权房地产开发公司一级市场城市原有土地征用农村土地三级市场二级市场市场竞争市场竞争垄断经营土地来源企事业单位与个人建设用地城市政府批租案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展•中央商务区的特征及其应具备的条件①功能特征。CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。城市的经济、科技、文化等在此高度集中，成为城市的重要核心功能区。②产业特征。CBD以第三产业为主导，非传统的第三产业，而是代表当今最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、信息服务等。③地理特征。是世界性城市，CBD在一定意义上已成为一个城市的代名词，代表整个城市最精华的区域。案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展④人口特征。CBD是城市中人口密度最大的区域，具有最多的人流量，24小时人口的变化值也最高，要求交通非常便利。⑤建筑特征。体现高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。CBD往往是一个城市突出的景观，代表一个城市的形象。⑥地价特征。CBD是黄金地段，楼价、地价在该城市内部或一个区域内应该是最高的。案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展•青岛市CBD的核心区域边界应该是：•东至燕儿岛路，西至东海一路，北接闽江路，南部到东海西路和东海东路的临海区域。核心区域总控制面积约2.9平方公里。•以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路部分地区，现已形成商务区的中心。未来青岛的中央商务区，很可能跨越市南区和市北区，延山东路、南京路向北延伸。案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展•国家建设部提出的建设CBD的五个条件：①该城市具有一定的国际知名度和影响力；②该城市具有较强的经济实力，一般GDP应在1000亿元以上；③城市基础设施比较配套完善；④有一定的资金流、信息流；⑤有较集中的一批高素质、高水平的人才。案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展●青岛市市南区建设CBD的有利条件1地理位置优越•市南区地处山东半岛西南部，沿黄海绵延的海岸线分布，地理位置十分优越。•近年已形成一小时都市圈，三小时的服务圈和六小时的腹地圈，即以市南区为中心，一小时车程可辐射涵盖整个青岛所辖的七区五市；三小时可辐射至周边县、市和其他港口城市（如日照、连云港等），涵盖整个山东半岛；六小时的车程可辐射到北京、天津、河南、安徽、江苏等地。案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展●青岛市市南区建设CBD的有利条件2楼宇资源充足•建筑面积在5000平方米以上的高、中档写字楼共80多座，总建筑面积约300万平方米，多集中在香港中路、东海路、南京路和山东路一带。各种档次楼宇齐全，能满足现代办公、商务活动的不同层次需求。案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展●青岛市市南区建设CBD的有利条件2楼宇资源充足•写字楼前期发展已形成良好的硬件环境和商务气氛，共有各类企业、商社等976家。•全市现有的180家海外商社办事机构，600多家外贸公司，70家航运船务公司，32家世界500强的企业办事处和区域总部，8家外资银行也大都入驻其中。•集中了交通运输、贸易、金融、银行、保险、证券、通讯、广播、信息、文化教育、科学技术、旅游、酒店等行业，加上与之相配套的其他各类服务，已在市南区东部香港路及东海路一线初步形成了CBD的雏形。案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展●青岛市市南区建设CBD的有利条件3人才资源比较丰富•科研院所云集，高学历人口比重较大。区内省级以上科研机构14家，中科院海洋所、国家海洋局一所、黄海水产研究所等著名海洋院所都分布在市南区。共有博士后流动站5个，博士学位一级学科3个，博士点18个，硕士点110个。海洋科技实力雄厚，海洋科研水平位居全国的前列。•青岛著名的商贸公司、金融机构、外商驻青办事处、律师事务所等大多设在市南区，金融机构数量占全市的96%，律师事务所数量占全市的58%，会计师事务所数量占全市的56%。外经贸、金融、旅游、商贸、电信等各类人才兼备，同时还聚集了相当数量的海归人才。案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展●青岛市市南区建设CBD的有利条件4、发展机遇良好•加入WTO后，服务业发展的空间非常广阔，有利于市南区扩大服务业利用外资，发展现代服务业。2008年北京奥运帆船项目在青岛市南区举行，为市南区发展国际服务贸易提供了重大机遇。•奥运会作为国际性盛会，将对青岛国际旅游业的发展产生巨大推动作用。旅游业的繁荣将带动酒店业、航空运输、零售业、国际会展以及相关产业的发展。•为成功举办奥帆赛，青岛市对市南区体育设施的兴建和改建、快速交通网络的打造、大规模的环境治理和信息化建设、新增投资以及对消费需求和旅游业的刺激等，将成为推动市南区服务贸易高速增长的助推器。案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展●青岛市市南区建设CBD的有利条件5旅游资源丰富•市南区位于山海之间，依山傍水，气候湿润温和，自然环境优美，风景秀丽，拥有融“山、海、城”为一体的独特风貌。南段分布着风景秀丽的团岛湾、青岛湾、汇泉湾、太平湾和浮山湾等港湾，以及闻名全国的几大海水浴场；•沿岸有八大关景区、鲁迅公园、五四广场、栈桥和小青