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房地产企业资产证券化融资方案屈子晖天风证券定息收益事业部总经理曾就职于中金公司及东方资产，11年投资银行经历。对权益类、固定收益类及创新类业务有丰富的执业经验。股权类：主导过梓昆科技IPO、东方财富网IPO、中联重科H股IPO、快乐购IPO项目，ReckittBenckiser收购桂龙药业，金健米业重组等。债权类：湖南高速20亿PPN发行、中煤能源50亿中期票据、太钢不锈40亿债券融资，并曾为多家百强闽系地产商提供债券及创新业务服务。创新类业务：平安银行信用卡证券化项目（150亿），国正小贷资产证券化项目，正奇租赁资产证券化项目，阳光学院信托收益权ABS项目等。物业租金资产支持专项计划供应链金融资产支持专项计划类REITs和CMBS出表与税收处理ABS业务介绍与房地产政策走向业务简介证券公司资产证券化业务是指证券公司以特殊目的载体管理人身份，按照约定从原始权益人受让或者以其他方式获得基础资产，以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。特殊目的载体（SpecialPurposeVehicle，SPV），是指证券公司为开展资产证券化业务专门设立的资产支持专项计划。资产支持专项计划--资产证券化的载体资产评级机构原始权益人（资金需求方）计划管理人SPV(资产支持专项计划）信用增级机构投资者（资金供给方)资信评级评级费用增级费用信用增级权利凭证提供资金吸收资金提供资产服务费项目管理出售资产资产证券化基本概念资产证券化的基本功能降低融资成本：突破公募发行财务指标限制（净资产40%、短期亏损）、非标转标、质押回购、《证券法》修订后的公募发行（预期）从单纯的融资工具向财务报表管理工具转变：会计出表（资产负债表）、增加当期利润（损益表）、获得大额现金流用于业务拓展（现金流量表）从金融产品向金融机制转变：实现“轻资产转型”、套利型CDO（对于金融机构和投资管理机构）、“通道银行”模式提升公司运营和管理能力：资产管理能力、风险识别能力、投行能力、信息披露规范度、信息系统竞争力提升市场创新形象：未来资本运作的前奏资产证券化的基本功能美国资产证券化市场中融资型占比很小，资产负债表型和套利型基本各占50%左右；中国资产证券化的动机目前以融资型和资产负债表型为主，未来套利型是一大趋势。交易类型融资型（FinanceTransaction）资产负债表型（BalanceSheetTransaction）套利型（ArbitrageTransaction）交易动机融资改善资产负债表结构，表内资产表外化，减少资本需求套利特点1）基础资产通常为未来收益权或企业应收账款资产；2）为降低融资成本，发行机构一般会提供差额支付承诺等增信措施，无法实现会计出表1）资产池一般为静态池，即交易后除非因入池资产在入池之前不符合标准，否则资产池维持不变，否则资产池动态衰减的情况下优先偿还优先级产品和次级产品；2）发起机构一般提供自有资产入池，并买回次级产品1）资产池一般为动态池，交易的投资管理机构会根据资产池的质量情况和收益率水平变化对池中资产进行持续动态管理；2）发起机构一般通过从市场购买高收益债券或其他债权资产并通过打包、分割，在市场发行平均收益较低的证券，获取利差收益。次级产品的投资者意在利用优先级产品投资者提供的资金杆杠博取高收益从资产负债表来看资产证券化资产证券化的重点在资产负债表的左边，即资产部分，如把左边的应收账款出售进行融资，传统的融资方式主要在资产负债表的右边，即负债和所有者权益部分。客户存款股权投资人短期负债长期债券长期贷款股本证券或基金投资人自持物业信贷资产结构化债券（ABS/MBS）房地产信托基金（REITS）储户债权投资人固定资产其他资产证券投资未分配利润左边右边传统融资资产证券化融资资产负债表现金近期房地产融资相关政策（一）监管单位日期文件、事件监管内容央行2016.10召集17家银行就楼市调控开会要求各商业银行加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，调控好相关贷款风险，收缩土地贷款银监会2016.10《关于将表外理财纳入广义信贷测算的通知》（1）按监管趋势，银行、信托外的非金融机构，有并入表内一并处理的态势；（2）表内业务存贷比压力加大；（3）银行严格控制放贷额度授信。2016.102016年三季度经济金融形势分析会五项监管要求：（1）严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；（2）审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；（3）规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；（4）加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，银行理财参考银行自营贷款投资来进行监管；（5）加强房地产信托业务合规经营，严禁信托公司利用信托计划作为通道，通过产品嵌套给房地产项目或企业提供非标融资，以规避监管。2016.10《关于进一步加强信用风险管理的通知》（银监发[2016]42号）（1）穿透核查的要求：首次明确将特定目的载体投资按照穿透原则对应至最终债务人。（2）由地方银监局严格执行，落实“穿透”原则，禁止同业、资管计划进入房地产。2016.11《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》（1）严格执行银行理财资金投资非标资产的比例限制；禁止银行资金违规用于购地、违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、理财资金违规进入房地产领域；（2）比照自营贷款管理的要求，强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理；（3）信托公司严禁通过多层嵌套等产品规避监管要求、发放用于支付土地出让价款的信托贷款、向房地产开发企业发放流动资金信托贷款；严禁充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利；加强对个人信托贷款资金流向监控，防范资金被挪用于支付购房者首付款。近期房地产融资相关政策（二）监管单位日期文件、事件监管内容银监会2017.4《关于开展银行服务实体经济质效的指导意见》（银监发[2017]4号）强化重点领域监管约束，督促银行业回归服务实体经济本源。开展跨业、跨市场金融业务，要按照减少嵌套、缩短链条的原则，穿透监测资金流向，全面掌握底层基础资产信息，真实投向符合国家政策的实体经济领域。银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性，分类调控、因城施策，落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫。支持居民自住和进城人员购房需求，推动降低库存压力较大的三四线城市房地产库存。持续支持城镇化建设、房屋租赁市场发展和棚户区改造，加大棚改货币化安置力度。2017.4《关于银行业风险防控工作的指导意见》（银监发[2017]6号）分类实施房地产信贷调控，明确住房居住属性。坚持分类调控、因城施策，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫，建立促进房地产健康发展的长效机制强化房地产风险管控。银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制。将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。加强房地产业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产领域。各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。加强房地产押品管理监管单位日期文件、事件监管内容上交所2016.10《关于实行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》对房企发债分类监管，收紧房企发债，但未提及房地产相关的ABS产品（尤其是房地产销售尾款）深交所2016.11《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》将房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产，明确认定标准，并实行分类监管发改委2016.11《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》（1）严禁商业性房地产项目企业债融资（一刀切），允许保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目企业债融资；（2）禁止高库存城市发行企业债用于安置房建设证监会2016.11《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》要求填报机构将资管资金流向房地产的情况纳入填报口径，具体包括房地产的类型和区域两大维度，增加产品是否为非标产品的数据选项，释放未来出台政策限制券商和基金资管资金进入房地产领域的信号。中基协2016.12《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（征求意见稿）（1）禁止私募资产管理计划以委托贷款、嵌套信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他类资产收（受）益权和以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债方式受让房地产开发企业股权以及其他投资方式直接或间接投资于16个城市普通住宅地产项目；（2）私募资管计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产企业融资，用于补充流动资金或支付土地出让价款；（3）不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违规行为提供便利；（4）向下穿透审查：向底层资产进行穿透审核，以确定受托资金的最终投资方向符合规范要求。2017.2《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（1）证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权、中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式；（2）资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求；（3）私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利；（4）私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息；（5）私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。近期房地产融资相关政策（三）类REITs与CMBS简介交易结构会计处理传统融资困境•销售周转趋缓•迫切需要优化杠杆•持有型存量物业增多，大量资金沉淀其中，亟待盘活传统商业模式面临严重挑战•额度小•本金偿还压力大•本金用途严格限制•与企业主体资质和信用严重相关经营性抵押贷款模式遇到的挑战商业地产投融资模式的改变和演化1、开发商为主体；2、表内融资；3、看中资信4、激励机制不相容。1、资产管理机构为主体；2、资产证券化融资；3、吸纳和集聚人才；4、激励相容。开发商＋传统银行融资私募基金+CMBSREITs旧新房地产证券化模式我国的三种资产证券化房地产证券化的模式证监会：企业资产证券化银监会：信贷资产证券化（金融机构）中国银行间市场交易商协会：资产支持票据（ABN）（非金融机构）物业费证券化购房尾款证券化私募和类REITsCMBSREITs简介一种信托基金通过发行收益凭证的方式汇集投资者的资金收益主要来源于租金收入和房地产升值一般对个人和机构投资者都开放销售REITs概念：类REITs项目模式，项目公司持有目标资产收入，以项目公司100%股权及存量债权设立财产权信托,而拥有的信托受益权作为基础资产开展资产证券化（物业资产抵押）。通过产品结构设计，能够提高资产证券化产品信用级别（预计可达AAA，以实际评级为准），可以有效降低公司的融资成本；优化财务报表数据；实现轻资产转型。特点：类REITS方案较适合下属优质资产数目多，自身资质强的地产经营开发主体，产品发行