个人理财第九章

第九章个人居住规划问题？•年轻人初次购房应该一步到位购买大房子吗？•为什么要进行购房规划？•如何评估是租房还是购房合算？•如何进行购房规划？•等本金和等本息还款有什么不同？内容概要第二节住房抵押贷款规划第一节个人居住规划问题初次购房应该一步到位买大房子还是买小房子？一、居住规划流程居住需求空间需求环境需求家庭人口生活品质购房或租房决策房租增长率房价增长率居住年数利率水平负债能力是否购房购房规划总价首付款贷款区位类别户型大小用途租房否是二、购房规划的重要性首付款月还款收入储蓄二、购房规划重要性1.制定合理的屋涯规划2.避免陷入低首付款陷阱3.可以量入为出4.可以强迫储蓄三、购房与租房决策投资成本购房租房初始投资100，0000年还贷26，778房屋费用1000(5%)房租12，000(5%)收益300.000(10%)0购房与租房年收益成本对比三、购房与租房决策A、如果租房（1）首付节省收益90，000＋10，000＝100，000每年3%收益10年后64.391,134)03.01(*000,100110FV三、购房与租房决策A、如果租房（2）年费用节省收益每年花费12345678910抵押还款26778267782677826778267782677826778267782677826778其他费用1000105011031158121612761340140714771551购房总花费27778278282788027935279932805428118281852825528329租金12000126001323013892145861531516081168851772918616年节省费用1577815228146501404413407127391203711300105269713第10年价值1885617842168291581614803137891277311756107369713三、购房与租房决策A、如果租房（3）总收益134,391.64＋142,912.26＝277,303.90三、购房与租房决策B、如果购房房子10年后价值300，000×（1＋10％）10＝778，122.74此时剩余贷款本金＝010年后购房总收益＝778122.74－0＝778122.74元购房总收益778122.74租房总收益277303.90元所以购房合算四、购房规划【案例9-3】购房财务规划张先生，单身，目前打算购房，他每月税后收入为6000元，房子的物业管理费为100元/月，住房贷款年利率为5.814%，月利率为0.4845%，试为他作一份购房规划。四、购房规划1.根据月收入、债务比率估计能承担的月还款额房产支出与收入比≤50％＝（月还款额＋月物业管理费）／月均收入＝（月还款额＋100）／6，000＝50％月还款额＝2900四、购房规划2.计算在理论上能买得起的房子58.069,3857.0004425.0)004425.01(1*2900120PV四、购房规划3.最低首付款——30％＝115，520。87（三）购房规划4.为积攒首付款储蓄期限5年37.2090605.01)05.01(*520.87,1155A内容概要第二节住房抵押贷款规划第一节个人居住规划一、住房抵押贷款种类商业性贷款组合贷款公积金贷款1。贷款资金来源一、住房抵押贷款种类等本息还款法等本金还款法二、住房抵押贷款计算【案例9-5】住房抵押贷款计算张先生2003年11月1日为购房申请住房抵押贷款200000元，10年，年利5.04%，月利0.42%，试计算按等本息和等本金方式的月还款和利息总额。1。等本息月还款＝A＝2125.220042.0)0042.01(1*000,200120A二、住房抵押贷款计算利息总额＝2，125.22*120－200，000＝55，026.40期次月还款额偿还本金（3）＝（2）－（4）利息（4）＝上（5）×0.0042剩余本金（5）0200000.0012125.221285.22840.00198714.7822125.221290.62834.60197424.16二、住房抵押贷款计算2。等本金每月偿还本金＝200，000/120=1,666.67第1月应付利息＝200，000×0.0042＝840应还本息和＝1,666.67＋840＝2506.67第2月应付利息＝(200，000－1,666.67）×0.0042＝833.00每月减少＝1,666.67×0.042=7.001.抵押融资（2）等额本金利息总额＝【（20－1666.67*0）＋（20－1666.67*1）＋……(20－1666.67*119）】×0.0042=[20*120－120×119×1666.67/2]×0.042=5.082万元1.抵押融资1.抵押融资1.抵押融资三、新型房贷新型房贷贷款方式创新还款时间创新还款时间、方法创新贷款人数创新产品融合创新增值服务优惠创新结束语回顾提问讨论