浅析土地增值税对销售利润率的影响

浅析土地增值税对销售利润率的影响孙建新杜金家摘要：随着土地增值税“清算制”的严格执行，土地增值税成为影响房地产开发利润的重要因素，从而引发了人们极大的重视。本文通过对土地增值税实施细则的研究，结合自身的工作经验，找出销售利润率与增值率的函数关系，并绘制两者之间的变化曲线图，解析了它们在房地产开发中的实际意义，为房地产企业销售定价策略和税收筹划提供参考。关键词：增值率利润率函数曲线销售定价一、土地增值税的出台和发展过程20世纪90年代，我国炒买炒卖房地产的投机行为一度盛行，直接导致了房地产价格的过快上涨。为规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，防止企业获取超额利润甚至暴利，1993年12月13日，国家颁布了“中华人民共和国土地增值税暂行条例”。土地增值税是对以出售或其它方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额课征的一种利得税，其税率实行四级超率累进税率，高达30%-60%。但在实际执行过程中，由于历史原因以及国家政策影响，一直到2006年末，各地一般只按销售收入的1%-2%预征。2007年初，为进一步实施宏观调控，国家发布了国税发【2006】187号文“关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行清算，自此，土地增值税成为了影响企业利润的三大税种之一。从其发展过程看，不论政府还是企业，土地增值税都经历重视、轻视、重视和高度重视的过程。目前，土地增值税不仅成为了政府的重要税源，也成为了调控的重要工具。因此，探索土地增值税对房地产企业利润率的影响程度，找到其变化规律，对房地产企业销售定价策略和税收筹划以及政府宏观调控政策的制定等都具有重要意义。二、与销售利润率有关的几个函数关系研究从经济角度考虑，项目的投资回报率，也可以说是销售利润率是项目的决策依据和企业的首要追求。房地产开发中，影响项目利润率的变量很多，包括收入、成本、费用和税金等。因为税金与收入和成本、费用的相关性，单纯增加收入，降低成本费用，在土地增值税的调节下，企业获得的利润率未必与它们是正相关关系。通过认真研究中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则”，我们认为销售利润率与项目增值率（指增值额超过扣除额的比例，以下同）应存在着函数关系。以下，我们以普通住宅项目为为例，探寻销售利润率与增值率的函数关系。首先，假设某房地产公司开发一普通住宅楼，并全部对外销售，假设收入为A，成本为B，期间费用为C,营业税及附加为5.5%A，土地增值税为X。根据“会计准则”及“中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则”，设法求证出有关概念的函数表达式。1、项目销售利润率表达式根据销售利润率的基本概念，我们得出其表达式为(94.5%A-B-C-X)/A*100%，详见附表1所示。附表1销售利润率计算表序号项目金额备注1收入AA2成本BB不含资本化利息3费用CC含资本化利息4营业税金及附加5.5%A5土地增值税X6利润总额94.5%A-B-C-X7销售利润率(94.5%A-B-C-X)/A*100%2、项目增值率和土地增值税的计算表达式根据国税函[2010]220号税务总局“关于土地增值税清算有关问题的通知”要求，项目增值率为（94.5%A-130%B）/(130B+5.5%A)*100%。详见附表2。附表2增值率计算表项目金额备注收入A成本B不包含资本化利息期间费用10%B营业税及附加5.5%A加计扣除额20%B扣除额合计130%B+5.5%A增值额94.5%A-130%B增值率（94.5%A-130%B）/(130%B+5.5%A)*100%不同增值率情况下的土地增值税表达式，详见附表3。可见，土地增值税和项目增值率与项目售价和开发成本直接相关，而与期间费用无关（在计算土地增值税时均按成本的10%计取）。附表3土地增值税计算表序号增值率M税率土地增值税1M=00020M=20%00320%M=50%30%28.35%A-39%B450%M=100%40%37.525%A-48.5%B5100%M=200%50%46.425%A-84.5%B6200%M60%54.775%A-123.5%B3、销售利润率与增值率的表达式将附表3中，在不同增值率下计算的土地增值税代入销售利润率的表达式中，得出不同情况下的销售利润率，如附表4所示，从公式中可以看出，销售利润率与成本收入比和费用收入比有关，而与其绝对大小无关。附表4销售利润率计算表序号增值率M土地增值税销售利润率1M=00（94.5%-B/A-C/A）*100%20M=20%0（94.5%-B/A-C/A）*100%320%M=50%28.35%A-39%B（66.15%-61%B/A-C/A）*100%450%M=100%37.525%A-48.5%B（56.975%-51.5%B/A-C/A）*100%5100%M=200%46.425%A-84.5%B（48.075%-15.5%B/A-C/A）*100%6200%M54.775%A-123.5%B（39.725%+23.5%B/A-C/A）*100%三、销售利润率与增值率之间的变化曲线1、变化曲线的绘制鉴于增值率仅仅与收入成本相关，为进一步便于研究销售利润率和增值率之间的关系，我们假设费用收入比为10%（因为财务费用的不同，一般在8-15%之间）。在这种情况下，对增值率进行不同取值，即可计算出成本和收入的比例关系，从而计算出在不同增值率下的销售利润率。详见附表5所示。附表5：销售利润率随增值率变化表增值率M成本收入比（B/A）费用收入比（C/A）销售利润率(C/A=0)销售利润率(C/A=10%)备注00.72692307690.10000000000.21807692310.118076923110%0.65699300700.10000000000.28800699300.188006993020%0.59871794870.10000000000.34628205130.2462820513增值税率按0计20%0.59871794870.10000000000.29628205130.1962820513增值税率按30%计30%0.54940828400.10000000000.32636094670.226360946740%0.50714285710.10000000000.35214285710.252142857150%0.47051282050.10000000000.37448717950.2744871795增值税率按30%计50%0.47051282050.10000000000.32743589740.2274358974增值税率按40%计60%0.43846153850.10000000000.34394230770.243942307770%0.41018099550.10000000000.35850678730.258506787380%0.38504273500.10000000000.37145299150.271452991590%0.36255060730.10000000000.38303643720.2830364372100%0.34230769230.10000000000.39346153850.2934615385增值税率按40%计100%0.34230769230.10000000000.42769230770.3276923077增值税率按50%计110%0.32399267400.10000000000.43053113550.3305311355120%0.30734265730.10000000000.43311188810.3331118881130%0.29214046820.10000000000.43546822740.3354682274140%0.27820512820.10000000000.43762820510.3376282051150%0.26538461540.10000000000.43961538460.3396153846160%0.25355029590.10000000000.44144970410.3414497041170%0.24259259260.10000000000.44314814810.3431481481180%0.23241758240.10000000000.44472527470.3447252747190%0.22294429710.10000000000.44619363400.3461936340200%0.21410256410.10000000000.44756410260.3475641026250%0.17747252750.10000000000.43895604400.3389560440300%0.15000000000.10000000000.43250000000.3325000000350%0.12863247860.10000000000.42747863250.3274786325400%0.11153846150.10000000000.42346153850.3234615385450%0.09755244760.10000000000.42017482520.3201748252500%0.08589743590.10000000000.41743589740.3174358974550%0.07603550300.10000000000.41511834320.3151183432600%0.06758241760.10000000000.41313186810.3131318681650%0.06025641030.10000000000.41141025640.3114102564700%0.05384615380.10000000000.40990384620.3099038462750%0.04819004520.10000000000.40857466060.3085746606800%0.04316239320.10000000000.40739316240.3073931624850%0.03866396760.10000000000.40633603240.3063360324900%0.03461538460.10000000000.40538461540.3053846154950%0.03095238100.10000000000.40452380950.30452380951000%0.02762237760.10000000000.40374125870.30374125871100%0.02179487180.10000000000.40237179490.30237179491200%0.01686390530.10000000000.40121301780.30121301781300%0.01263736260.10000000000.40021978020.30021978021400%0.00897435900.10000000000.39935897440.29935897441500%0.00576923080.10000000000.39860576920.29860576921600%0.00294117650.10000000000.39794117650.29794117651700%0.00042735040.10000000000.39735042740.29735042741718%0.00000004230.10000000000.39725000990.2972500099销售利润率随增值率变化表然后，以增值率为横坐标、销售利润率为纵坐标建立坐标系，对附表5所示的坐