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2013年房地产市场走势分析分析角度2012年中国宏观经济分析房地产调控政策变化分析最新热点经济分析“十八大”热点报告分析壹——2012年中国宏观经济分析2012年前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，第一产业增加值33088亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值165429亿元，增长8.1%；第三产业增加值154963亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。总体来看，全国经济呈现平稳发展状态。三大产业发展直接影响GDP增长，而第二、三产业起主导作用。去年至今GDP增长速度持续放缓，二、三季度增速维持7.8%左右，国民生产力和消费力已触底，过后将有大幅增长。国内生产总值同比增长速度1、工业生产增速回落，企业利润同比下降前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.0%，增速比上半年回落0.5个百分点。工业生产增速在经历了上半年的持续大幅回落后，三季度以来已呈趋稳态势，生产增速化解了“二次探底”的压力，并开始为明年新一轮增长积蓄动力。1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润30597亿元，同比下降3.1%。8、9月份化工行业月度利润分别为185亿元和243亿元，环比分别增长了20%和31%，企业利润在经历急剧下降之后，已现拐点。主营业务收入与利润总额同比增速2、固定资产投资平稳较快增长1-10月份，全国固定资产投资（不含农户）292542亿元，同比名义增长20.7%，增速比1-9月份加快0.2个百分点。到位资金325964亿元，同比增长18.6%，增速比1-9月份提高0.4个百分点。从图表可见：全国固定资产投资增速在8月份之后，连续两个月快速增长，主要原因是固定资产投资到位资金的增长。固定资产投资资金的缓和，将使全国固定资产投资快速“升温”。3、消费品总额增长平稳，但消费价格回落前三季度，社会消费品零售总额149422亿元，同比名义增长14.2%（扣除价格因素实际增长11.6%），增速比上半年回落0.3个百分点。前三季度，居民消费价格同比上涨2.8%，涨幅比上半年回落0.5个百分点，比上年同期回落2.9个百分点。社会消费品零售总额增速（同比）消费品零售总额的增长，是国民购买需求和消费能力上涨的表现。同时将改变消费价格持续回落的态势，带来迅速的反弹。4、城乡居民收入较快增长，农村居民收入增速快于城镇前三季度，城镇居民人均总收入20190元。其中，城镇居民人均可支配收入18427元，同比名义增长13.0%,农村居民人均现金收入6778元，同比名义增长15.4%。农村居民人均收入实际增长速度城镇居民人均可支配收入实际增长速度农村居民收入的快速增长，缩小与城镇居民收入的差距，提高了农村居民的消费能力。农村人口消费水平的提高，将带动消费品的快速消耗。5、房地产开发投资增速继续回落，商品房销售额增速由负转正前三季度，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%，比上年同期回落16.6个百分点；其中住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。房地产开发投资同比增速房地产开发投资情况从图表来看，全国房地产开发投资1-6月份增速持续下降，直到7月份增速开始稳定，维持在15-16%之间。可见，开发投资增速已经进入最底端。全国房屋施工面积全国房屋新开面积全国房屋竣工面积面积总数525377万平方米135014万平方米50567万平方米同比增长+14.0%-8.6%+16.4%住宅面积393777万平方米99668万平方米40609万平方米同比增长+11.5%-12.9%+16.5%全国房屋施工面积和房屋竣工面积的增加，表明现阶段开发商的资金已经得到缓解，不存在资金压力。全国房屋新开面积的降低，表明市场上可供销售面积降低，明年市场将会出现“供小于求”的现象。前三季度，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；土地成交价款5309亿元，同比下降11.0%，降幅比1-8月份扩大3.4个百分点。政府财政收入主要来源是“土地买卖”，而土地购置面积和土地成交价款的大幅下降，充分说明政府财政收入压力之大。商品房销售情况商品房销售面积商品房销售额总量（万㎡）同比增长总量（亿元）同比增长总量68441-4.0%40354+2.7%住宅类60885-4.3%33788+3.3%办公楼类1369+3.3%1705-4.2%商业营业用房类4613-0.2%4166+2.3%可见：商品房销售面积整体与去年相比有所下降，但销售金额相对上升，说明商品房的销售价格呈上涨趋势。办公楼销售面积的增加，销售额的降低，说明办公楼市场正逐渐扩大，造成“量大价低”的局面由图可见：与2011年相比，商品房销售整体呈现“量价齐跌”的局面，但整体市场比较平稳。销售额的增长由负转正，使房企已经度过了房地产业最低迷时期，而销售面积的持续负增长，将可能导致房企快速涨价，来提高销售额。小结2012年，全国呈现出经济运行平稳，但数据显示整体增长缓慢，与同期相比都有所回落，持续的“低迷”将带来快速的“增长”。工业生产增速缓慢，企业利润抄底，拐点已经出现；固定资产投资的平稳增值已迎来了快速增长；农村收入水平快速增长，购买力的快速提升，促使消费价格快速上涨；房屋新开面积的减少，土地购置面积的降低，销售额的由负转正，房地产的“危险期”已过。2013年，将是一个快速发展的一年，房地产将搭乘快速发展的班车，迅速崛起。太原市前三季度房地产运行情况土地购置面积减少今年4月起，土地购置面积便出现连续负增长；7—9月，土地购置费同比下降75.3%，形成今年以来最低谷。数据显示，前三季度，太原市土地购置面积75.59万平方米，下降2%；土地购置费用29.87亿元，下降17.1%。土地购置面积和费用的大幅下降，将严重减少明年太原商品房供货量。开发投资增速回落太原市房地产开发投资增速相比去年一直在回落。数据显示，前三季度，全市房地产开发投资229.05亿元，增长19.5%，比去年9月回落16.9%。开发投资增速的大幅回落，表明明年市场上新开项目数量将减少。商品房成交价格可见，今年全市商品房的销售价格上涨，成交价格稳定。全市商品住房销售价格一直呈现稳步上升的趋势，10月份销售均价为7471元/㎡，比年初上涨19.8%。商品住房成交均价为6014元/㎡，较去年同期相比只增长0.91%。商品房成交数量前三季度，太原市商品住房成交套数为17783套，同比增长3.91%；商品房销售面积203.51万平方米，增长57.1％，增速比上月提高19个百分点，比2011年同期增速大幅上扬83个百分点；商品房销售额135.78亿元，增长56.2％，增速比上月提高5.5个百分点。全市商品房的成交量大幅增长，市场需求大。小结目前，太原市场相对稳定，但由于不同因素的存在，市场的变化将受以下现象影响。明年市场可供销售的商品房数量将因土地购置面积的缩小而大量降低；明年市场新增项目由于开发投资的回落而减小；市场销售价格持续上涨，“升温”现象明显；市场成交量增加，需求量增大；这些因素的影响，将导致明年太原市场“供小于求”的现象产生，加之全国房地产市场“回暖”明显，房地产市场“反弹”已成定局。贰——房地产调控政策变化分析时间政策内容政策影响1998．7．3进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。全国掀起搞房地产热潮，政府从中获利，房价快速增长，炒房日益严重。2003．8．12房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，能提高居民住房水平，促进消费，扩大内需，拉动投资增长。2004．3．318.31大限，提高拿地门槛，抑制囤地：要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，此后，所有经营性项目用地须公开竞价出让。2005．3．26首次明确提出抑制房价过快上涨，明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。市场“供小于求”的关系，促使房地产投资回报率高，营业税的提高并没有对投资客产生影响，房价还是持上升姿态。2006．5．24要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。房地产调控政策变化时间政策内容政策影响2007．8．7强调加强廉租房、经济适用房建设；建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。经济适用房、廉租房、保障性住房的快速建设，降低了房地产市场的需求量，加上人们对房价保持了观望，房地产市场开始“降温”2008．12．8要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。2009．5．27普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。国家“多管齐下”的政策，表现了对房地产调控的力度，“限贷”政策让部分实力弱的投资客止步，观望态度更加强势，全国购买力下降，房地产市场进入了“初冬”2010．1．10商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应；严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。2010．4．17坚决抑制不合理需求，增加住房有效供给，加大保障房建设。房地产调控政策变化时间政策内容政策影响2011．1．26进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；强化差别化住房信贷政策；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。“限贷”力度的加强，让投资客彻底止步，而“限购”政策，却让大部分置业者放弃了买房的欲望。需求量的急剧下降，让房地产市场一度“低迷”，彻底进入“冬眠”2011．1．26对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款2011．3．16规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。房地产调控政策变化时间主要内容2012．2．24下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。根据2012年1月末，人民币存款余额80.13万亿元总量计算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。央行的两次“降息”，降低了市场观望热度，部分刚需客开始集体进入市场，各地成交量开始增加，市场开始“回暖”。2012．5．18下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。2012．6．8下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2012．7．6下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公